棚户区改造用地的请示

棚户区改造用地的请示（共9篇）（共9篇）

1.棚户区改造用地的请示 篇一

1.1 贷款融资模式

贷款融资是通过向不同金融机构或者主体申请贷款, 获得棚户区改造项目资金。贷款模式审批便捷、手续简单, 应用最广。贷款融资包括开发性金融、商业银行贷款和公积金贷款模式。

开发性金融一般为政府拥有、赋权经营, 具有国家信用。国家开发银行获得央行的补充抵押贷款, 对棚户区改造提供专项贷款支持。商业银行贷款是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式进行融资。2015年1月1日起实施的《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》规定, 对符合条件的城市棚改项目, 贷款予以一定比例和期限的利息补贴。贴息资金来源于各级财政预算安排用于城市棚改的资金。这条政策的发布充分体现了政府对棚改的支持与扶持。住房公积金贷款的运作模式是, 公积金管理中心提供贷款资金, 然后委托商业银行贷款给承建企业。住房公积金贷款模式既提高了公积金资金使用效率, 也扩大了棚户区改造资金来源, 是值得推广的融资模式。

1.2 债务工具直接融资模式

债务工具直接融资模式由承建棚户区改造项目的企业或者项目公司通过发行各类融资债务工具来获得资金。融资企业和出资人通过债务工具形成直接的债权债务关系, 债务关系到期后融资企业向出资人支付本息。债务工具直接融资可分为债券融资和资产支持票据融资两种。

1.3 股权融资模式

股权融资指出资人通过收购融资企业股权方式向企业和项目注入资金, 然后通过股权溢价回购、转让或分享企业利润取得投资回报。这种模式可分为股权融资和投资基金融资。股权融资较债权融资的优点在于融资规模大、企业没有还本付息的压力。但是股权融资门槛较高, 目前资本市场要求上市融资和再融资必须具有稳定的收益和较高的回报率, 盈利性较小的棚户区改造项目基本上不具备资本市场融资的条件。投资基金融资能够利用专业金融机构在资本市场的筹资能力, 聚集社会闲散资金, 拓宽棚户区改造融资渠道。

2 现状及问题

2.1 融资结构比较单一

在棚户区改造融资的商业性渠道, 主要依靠贷款融资模式中的商业银行的贷款进行融资。由此有可能引发的风险除了企业的运营风险以外, 还有融资集中度风险, 即商业资金过于集中于商业信贷的风险。就像第一部分介绍的, 保障房的建设可以借助多元化的商业融资渠道, 包括商业信贷、信托、基金、保障房开发企业债券、股票市场融资等等, 但往往保障房商业性融资难以摆脱过于依赖商业银行贷款的问题。

2.2 融资政策激励是否适当

只要政府所提出的政策适当让企业觉得有利可图, PPP融资模式是可以达到多赢的。然而一般来说, 融资政策如果过于优惠, 参与改造工程的企业往往是与政府有密切关联的国有企业或集体企业, 这样就会很难避免寻租的发生和低效率;而如果激励政策不足的话, 又会大大降低企业的积极性和经济效益。所以, 政府提供的相关政策激励是否适当是个非常关键的问题。

2.3 改造后的棚户区缺乏可持续金融支持

棚户区改造融资不仅仅意味着住房改造融资, 还包括其他生计条件改善的融资, 即所谓的可持续融资支持问题。相当一部分住房改造完成后的棚户区居民存在对其他生计条件改善方面的金融需求。但相关资料表明, 针对这些需求的资金绝大部分来自民政、工会、社会保障等政府机构的救济, 而来自金融渠道的资金很少, 显然仅仅依靠带有救济性质的政府资金是没法满足改造完成后棚户区居民生计条件改善的需要的。

3 优化棚户区改造融资的建议

3.1 建构多元化的商业融资结构

财政资金和商业性金融机构在支持棚户区改造中有很大的局限性, 因此需要建构多元化的商业融资结构, 缓释住房保障融资过于集中于商业信贷的集中度风险。相应的融资工具包括:专项用于住房保障的地方政府融资平台贷款、参与企业发行的专项用于住房保障建设的企业债券、地方政府融资平台发行的专项用于住房保障的地方政府债券、参与保障房建设的上市房企发行的优先股或普通股等。地方政府融资平台作为债券融资主体的优势在于:一是融资成本低;二是资金募集范围大, 以市场化的方式有效动员社会资金参与棚户区改造和其他类型保障房建设;另外, 以地方政府融资平台作为债券发行主体也得到了政府政策的鼓励和支持。

3.2 政府提供的激励政策要适当、明确和透明

为了有效引进良性竞争, 减少贪污腐败、资金挪用等现象, 要求一要建立适当的激励政策和企业的良好组合;二要建立健全相关监督机制, 细化和全面监督规范;三要强化相关工作人员的责任意识, 进一步推进棚改工作的高效完成。另外, 为了保障需要住房的老百姓的利益, 应该在激励政策的制定中通过平衡分析合理确定商业开发的占比, 避免出现保障房的数量太少, 商业开发楼盘太多的现象。

3.3 做好后续的综合开发和利用, 形成现金流补充

政府可借助立法、行政命令、政策激励等多种措施, 整合包括商业性资金、慈善资金、政策性资金、互助合作性资金等多种渠道, 促进建立针对低收入住区居民就业、创业、教育、医疗等各种民生项目的社区金融服务体系, 尽可能满足住户各方面的需求。还要鼓励企业结合棚改项目做好腾空土地的后续综合开发与利用, 形成有效的现金流补充, 以减轻企业的资金压力。

摘要：针对棚户区改造融资难, 本文通过对棚户区改造四大融资模式特点的分析, 得出除了我国最常用的商业性贷款, 还可以根据实际情况发展和采用其他融资方式的结论, 并且探究了现阶段棚户区改造融资的现状以及存在的问题和不足, 进一步提出了切实可行的优化棚户区改造项目融资工作的建议, 以期能够为相关企业和工作人员提供一定的参考和借鉴。

关键词：棚户区,融资,模式

参考文献

[1]袁利平.棚户区改造的融资模式选择研究[J].建筑经济, 2016 (7) :86-90.

[2]高广春.棚户区改造的融资模式研究——基于中国辽宁的案例分析[J].财贸经济, 2014 (2) :66-73.

2.浅谈城市棚户区改造的原则 篇二

关键词棚户区;改造;原则

中图分类号TU984文献标识码A文章编号1673-9671-(2010)071-0220-01

由于历史和现实原因,棚户区规划管理滞后,违法建筑集中,住户多属低收入群体,居住环境差,流动人员多,安全隐患大,管理机制不完善,成为社会不良现象的多发地,与现代城市的整体形象不和谐。因此,加快棚户区改造步伐,全面改善城市形象,已成为许多城市发展的必然选择,也是广大人民群众的迫切愿望。

1棚户区改造中存在的普遍问题

1.1资金保障问题

在棚户区改造中,资金往往是影响工程进展的最大问题。许多地方为了加快棚户区改造,千方百计筹措资金。大部分棚户区改造资金来源都比较复杂,有政府投入、有国家开发银行贷款、有市场化融资。但在实际动作过程中,往往因某一方面资金不到位而影响其它融资渠道的实现。

1.2基础设施配套不足

由于历史原因,棚户区市政基础设施建设欠账较多,一些改造项目中存在着城市基础设施建设不配套的问题,影响改造工作的顺利进行。

1.3困难户多,承受能力差

目前被拆迁户的安置方式一是货币补偿,二是产权调换、互找差价。由于困难户多为双困户(经济和住房),因而,如选择货币补偿,一般获得的货币补偿款不能在市场上买到房,因而选择产权调换的比例较大。但因原住房一般都是简易房,安置房为高层框剪结构,所以一些群众交不起差价款,产生“动迁不起”的现象。

1.4“针子户”问题

棚户区改造的多个项目都有个别被拆迁户漫天要价,形成“钉子户”。部分未完成拆迁的房屋还占着安置楼位,直接影响安置楼工程建设,影响棚户区被拆迁居民按时回迁。

2棚户区改造应遵循的原则

以上是棚户区改造中存在的普遍问题,也是最基本的问题,随着国民经济的发展和人民生活水平的提高,在棚户改造中应将目光放的远一点,在规划和建设中要符合可持续发展战略,符合和谐社会建设的需要。

2.1棚户改造与城市建设总体规划

1)城市棚户区改造项目必须符合城市总体规划、近期建设规划和控制性详细规划,坚持统一规划、合理布局、设施配套、环境良好、突出特色的原则。

2)棚户区改造项目规划应严格按照《城市规划编制办法》和《居住区规划设计规范》等国家标准、规范编制,并要与社区规划建设有机结合。要根据《城市紫线管理办法》的规定,做好历史文化街区和重点文物的保护。

3)认真执行国家的方针政策和法规,坚持以人为本,贯彻和遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定,推广使用建筑节能新技术和新材料。

2.2棚户区改造与小区建设

1)住宅建筑原则上按多层设计,考虑就业和物业管理的需要,合理规划相关配套设施和经营用房。

2)住宅间距,应以满足日照要求为基础,综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求确定。

3)提高居住小区绿化美化率,根据实际情况控制最低绿化率25%～30%;多层建筑的回迁小区容积率不高于1.4。

2.3棚户区改造与周边环境

在棚户区改造过程中,要根据周边环境特点,创造优美和谐的人居氛围。

1)利用地势、自然山水,辟建小区公园、绿地、园林。

2)利用所处地域的人文、历史背景,创建文化型社区,即改善了人居环境,又宏扬了传统文化,使棚户区改造实现人与自然的和谐、人与社会的和谐。

3)注重小区的服务功能,建设全面配套的教育、商服设施,使棚户区改造后的居民不仅有房住,还要有学可上、有病可医、有购物场所、有休闲去处。全面提高被改造片区居民的生活质量。

2.4回迁住宅建筑设计原则

棚户区改造要本着以人为本的原则,以改善生活质量为宗旨,而不是只提供一个“可住的小窝”,因此,在住宅设计上,要体现人文关怀,根据社会总体经济发展水平和当地社会平均居住水平,在满足被改造片区居民生活需要的前提下,适当控制造价和经济投入。

1)住宅应按套型设计,以中小户型为主,每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。

2)卧室、起居室(厅)应有直接采光、自然通风。室内净高不应低于2.40m,局部净高不应低于2.10m。

3)厨房应有直接采光、自然通风,应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置,其使用面积不应小于4m2。

4)于检修的措施。套内应设置洗衣机的位置。

5)住宅单元门和分户门应当符合防盗设计要求。

2.5棚户改造应推广建筑节能技术

在棚户改造过程中,应开发应用节能技术,大力推广新技术、新材料,使棚户区改造符合国家的产业政策,与经济社会的发展相统一。在棚户区改造的住宅设计中,应严格执行节能目标:

1)屋面的传热系数不得大于1.0W/(m2.K)。

2)外墙的平均传热系数不得大于1.5W/(m2.K)。

3)当窗墙面积比大于0.35时,外窗的传热系数不得大于3.2W/(m2.K)。

4)当东、西向外窗(包括阳台门的透明部分)的窗墙面积比大于0.30时,外窗的遮阳系数不得大于0.50。

5)对设有屋顶天窗的建筑,其天窗洞口面积不得大于屋顶面积的4%,天窗的传热系数不得大于3.2W/(m2.K),遮阳系数不得大于0.50。

6)当低层建筑因体型系数不能满足现行节能标准的规定性指标时,应当满足下列要求:屋面传热系数不得大于0.6W/(m2.K);外墙平均传热系数不得大于0.8W/(m2.K);各朝向外窗(包括阳台门的透明部分)的传热系数不得大于3.2W/(m2.K)外,还必须同时满足上述第4款和第5款的要求。

7)进行围护结构节能动态计算时,应当以采暖和空调年耗电量之和作为判断依据,其中:多层、中高层居住建筑的采暖和空调年耗电量之和,应与参照建筑采暖和空调年耗电量之和进行比较,其计算所得设计建筑的采暖和空调年耗电量之和,应当小于等于参照建筑的采暖和空调年耗电量之和;低层居住建筑应当与参照建筑的采暖和空调年耗电量之和进行比较,其计算所得设计建筑的采暖和空调年耗电量之和,应当小于等于参照建筑的采暖和空调年耗电量之和;参照建筑确定的原则是:其形状、大小、朝向、内部房间划分和使用功能应与所设计建筑完全一致,其体型系数和各部分的围护结构传热系数以及遮阳系数应符合规定性指标,其中窗墙面积比按设计建筑取值,当窗墙面积大于40%时,按40%取值。

3结束語

3.关于要求解决职工建房用地的请示 篇三

报 告

我场自2006年企业破产改制以来，在县委、县政府和上级农垦部门的亲切关怀和大力支持下，职工安置小区建设己初具规模，并取得了良好的成绩，为改善职工居住条件，提升生活质量起到了推动和促进作用。但监于我场是一所始建于50年代初的老场，人员结构复杂，人口繁多，原政府配置给我场的建房用地己远远难以满足建房需求。因而给我场的拆迁安置扫尾工作带来了巨大的压力，严重地制约了我场工作的正常运转。为改善民生，确保一方稳定，我们认为尽快解决职工建房用地急在眉梢，从全场调查摸底情况表明，目前，全场急需函待解决对象分别为职工子女和其他符合条件的有关人员，他们是垦殖场的三代农垦人，长期以来祖辈几代人奋战耕耘在块热土上。如不能按照政策妥善地解决他们建房安家的后顾之忧，将会给社会稳定带来巨大的压力和不良影响，对构建和谐社会，打造平安工业园区将构成严重障碍。为此，特申请上级政府部门本着为民办事、为场解难的事实，切实地为我场解决建房用地困难，据统计目前全场共有540余户住户急需解决建房指标，因此，我场急需政府无偿划拨建房用地50亩以满足全场建房需求，以上请示报告敬请上级部门予以审议批复为感！

修水县杨梅山垦殖场

二0一一年十一月廿九日

关于规范管理十户联建房施工的

通 告

各位联建户：

为进一步依法规范和完善我场建房秩序，确保人民财产安全，现将有关施工操作规定告之如下： 一、十户联建户必须按照总场设计规划严格施工，要求前后房屋必须建在同一条直线上。

二、建房标高不得超过19米。

三、建房者必须严格按照总场要求进行施工。

四、房屋建成以后应符合国家质监部门验收和建设规划部门的施工要求。

五、如在施工过程中和验收时出现违法违规行为，总场将不予为建房者办理房产相关法律手续，并将押金作为违约金处理予以没收。同时对违规建筑将由国家国土执法部门依法查处，对所造成的一切后果由建房者自负，总场不承担任何经济责任。

特此通告。

修水县杨梅山垦殖场

二0一一年十一月三十日

修水县三都垦殖场农家书屋实施情况汇报

市农垦办：

为繁荣我场职工文化生活，加强精神文明建设，推动农垦事业向前发展。我场紧紧围绕【赣垦办字（2010）115号】《关于抓紧做好农垦2010农家书屋工程建设计划实施工作的通知》精神，认真做好实施工作，现将我场农垦书屋的实施情况汇报如下：

为尽快建成农家书屋，我场在原职工之家，重新投资扩建职工文化活动场所，取名为“农垦文化之窗”，并购买了：政治、文化、科技等各类书刊，共计2000余册，总投资20000余元。目前该活动中心总场己配备专人负责管理，并保证全日开放，职工文化窗口启动以来，在全场形成了一个人人爱学习，个个讲文明的文化氛围，取得了良好的社会效果，为了进一步推动和完善农家书屋工程，结合我场新农村小区建设，总场将在小区活动中心兴建一座功能齐全、设备配套的综合新型农家书屋，具体实施正在拟建中。

修水县三都垦殖场

4.棚户区改造涉及的税收 篇四

一、营业税及营改增后的增值税

财税2016年 3号

财税2016 39号(涉及安置房拆迁回迁的增值税税收政策基本很少，可以参考原营业税下的税收政策)

二、企业所得税政策 2013年1月1日起，企业参与政府统一组织的工矿棚户区改造、林区棚户区改造、垦区房屋改造并同时符合以下条件的棚户区改造支出，可以在企业所得税前扣除；

1、棚户区位于远离城镇、交通不便、市政公用、教育医疗等公共服务缺乏城镇依托的独立矿区、林区、垦区；

2、独立矿区、林区、垦区不具备商业性房地产开发条件；

3、棚户区市政排水、给水、供电、供暖、供气、垃圾处理、绿化、消防等市政服务或公共配套实施不齐全；

4、棚户区房屋集中连片区户数不低于50，其中实际居住在棚户区且在本地区无其他住房的职工户数占总户数的75%以上；

5、棚户区评定为危险房屋、严重损害房屋的套内面积不低于该片区建筑面积的25%；

6、棚户区改造已经纳入地方政府保障性住房安居工程建设规划和年度计划并由地方政府牵头按照保障性住房标准实施异地建设的，原棚户区土地由地方政府统一规划使用或按规定实行土地复垦和生态恢复； 在所得税申报前向主管税务机关提供棚户区改造支出及符合上述条件的书面说明；

三、土地使用税（财税2013 101）

对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税；

四、印花税

一、对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。

五、土地增值税

企事业单位社会团体及其他组织转让旧房作为安置房房源且增值额没超过扣除金额20%的，免；

六、契 税

对于经营单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免契税；

国务院关于加快棚户区改造工作的意见 国发〔2013〕25号 2013年7月4日

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。但也要看到，目前仍有部分群众居住在棚户区中。这些棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。为进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，现提出以下意见：

一、总体要求和基本原则

(一)总体要求。以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。

(二)基本原则。

1.科学规划，分步实施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定各类棚户区改造的目标任务，量力而行、逐步推进，先改造成片棚户区、再改造其他棚户区。

2.政府主导，市场运作。棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。

3.因地制宜，注重实效。要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。坚持整治与改造相结合，合理界定改造范围。对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。

4.完善配套，同步建设。坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。

二、全面推进各类棚户区改造

(一)城市棚户区改造。2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。

(二)国有工矿棚户区改造。五年改造国有工矿(含煤矿)棚户区90万户，其中，2013年改造17万户。位于城市规划区内的国有工矿棚户区，要统一纳入城市棚户区改造范围。铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区，要按照属地原则纳入各地棚户区改造规划组织实施。国有工矿(煤矿)各级行业主管部门，要加强对棚户区改造工作的监督指导。

(三)国有林区棚户区改造。五年改造国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，其中，2013年改造18万户。对国有林区(场)之外的其他林业基层单位符合条件的住房困难职工，纳入当地城镇住房保障体系统筹解决。

(四)国有垦区危房改造。五年改造国有垦区危房80万户，其中，2013年改造37万户。要优化垦区危房改造布局，方便生产生活，促进产业发展和小城镇建设。将华侨农场非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围，加快实施改造。

三、加大政策支持力度

(一)多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等办法筹集资金。

1.加大各级政府资金支持。中央加大对棚户区改造的补助，对财政困难地区予以倾斜。省级人民政府也要相应加大补助力度。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。各地区除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。

2.加大信贷支持。各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚户区改造，增加棚户区改造信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款。各地区要建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，积极吸引信贷资金支持。

3.鼓励民间资本参与改造。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。要积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍，加强指导监督。

4.规范利用企业债券融资。符合规定的地方政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。对发行企业债券用于棚户区改造的，优先办理核准手续，加快审批速度。

5.加大企业改造资金投入。鼓励企业出资参与棚户区改造，加大改造投入。企业参与政府统一组织的工矿(含中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。要充分调动企业职工积极性，积极参与改造，合理承担安置住房建设资金。

(二)确保建设用地供应。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。

(三)落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。

(四)完善安置补偿政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。

四、提高规划建设水平

(一)优化规划布局。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。要贯彻节能、节地、环保的原则，严格控制套型面积，落实节约集约用地和节能减排各项措施。

(二)完善配套基础设施建设。棚户区改造项目要按照有关规定规划建设相应的商业和综合服务设施。各级政府要拓宽融资渠道，加大投入力度，加快配套基础设施和公共服务设施的规划、建设和竣工交付进度。要加强安置住房管理，完善社区公共服务，确保居民安居乐业。

(三)确保工程质量安全。要落实工程质量责任，严格执行基本建设程序和标准规范，特别是抗震设防等强制性标准。严格建筑材料验核制度，防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。健全项目信息公开制度。项目法人对住房质量负终身责任。勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任，积极推行单位负责人和项目负责人终身负责制。推广工程质量责任标牌，公示相关参建单位和负责人，接受社会监督。贯彻落实绿色建筑行动方案，积极执行绿色建筑标准。

五、加强组织领导

(一)强化地方各级政府责任。各地区要进一步提高认识，继续加大棚户区改造工作力度。省级人民政府对本地区棚户区改造工作负总责，按要求抓紧编制2013年至2017年棚户区改造规划，落实年度建设计划，加强目标责任考核。市、县人民政府要明确具体工作责任和措施，扎实做好棚户区改造的组织工作，特别是要依法依规安置补偿，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、分配补偿到位。要加强信息公开，引导社会舆论，主动发布和准确解读政策措施，及时反映工作进展情况。广泛宣传棚户区改造的重要意义，尊重群众意愿，深入细致做好群众工作，积极引导棚户区居民参与改造，为推进棚户区改造营造良好社会氛围。

(二)明确各部门职责。住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制棚户区改造规划，将任务分解到年度，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；加强协调指导，抓好建设进度、工程质量等工作。财政部、发展改革委会同有关部门研究加大中央资金补助力度。人民银行、银监会研究政策措施，引导银行业金融机构继续加大信贷支持力度。国土资源部负责完善土地供应政策。

(三)加强监督检查。监察部、住房城乡建设部等有关部门要建立有效的督查制度，定期对地方棚户区改造工作进行全面督促检查；各地区要加强对棚户区改造的监督检查，全面落实工作任务和各项政策措施，严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。对资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出的地方政府负责人进行约谈，限期进行整改。对在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

财政部 国家税务总局

关于棚户区改造有关税收政策的通知 财税〔2013〕101号

为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）有关要求，现将棚户区改造相关税收政策通知如下：

一、对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。（土地使用税 印花税）

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

二、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

三、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

四、个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。

五、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

六、本通知所称棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域，具体包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有林场危旧房、国有垦区危房。棚户区改造是指列入省级人民政府批准的棚户区改造规划或年度改造计划的改造项目；改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被征收人签订的房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议）中明确用于安置被征收人的住房或通过改建、扩建、翻建等方式实施改造的住房。

七、本通知自2013年7月4日起执行。《财政部国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）同时废止。2013年7月4日至文到之日的已征税款，按有关规定予以退税。

财政部 国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知 财税[2013]65号

根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）精神，为鼓励企业参与政府统一组织的棚户区（危房）改造工作，帮助解决低收入家庭住房困难，现将企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造有关企业所得税政策问题通知如下：

一、企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造并同时符合一定条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。

二、本通知所称同时符合一定条件的棚户区改造支出，是指同时满足以下条件的棚户区改造支出：

（一）棚户区位于远离城镇、交通不便，市政公用、教育医疗等社会公共服务缺乏城镇依托的独立矿区、林区或垦区；

（二）该独立矿区、林区或垦区不具备商业性房地产开发条件；

（三）棚户区市政排水、给水、供电、供暖、供气、垃圾处理、绿化、消防等市政服务或公共配套设施不齐全；

（四）棚户区房屋集中连片户数不低于50户，其中，实际在该棚户区居住且在本地区无其他住房的职工（含离退休职工）户数占总户数的比例不低于75%；

（五）棚户区房屋按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定属于危险房屋、严重损坏房屋的套内面积不低于该片棚户区建筑面积的25%；

（六）棚户区改造已纳入地方政府保障性安居工程建设规划和年度计划，并由地方政府牵头按照保障性住房标准组织实施；异地建设的，原棚户区土地由地方政府统一规划使用或者按规定实行土地复垦、生态恢复。

三、在企业所得税年度纳税申报时，企业应向主管税务机关提供其棚户区改造支出同时符合本通知第二条规定条件的书面说明材料。

四、本通知自2013年1月1日起施行。2012年1月10日财政部与国家税务总局颁布的《关于企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策有关问题的通知》（财税[2012]12号）同时废止。

财政部 国家税务总局关于中国农业发展银行涉农贷款营业税优惠政策的通知 财税〔2016〕3号

为了贯彻落实《国务院关于同意中国农业发展银行改革实施总体方案的批复》（国函〔2014〕154号）精神，现就中国农业发展银行涉农贷款营业税政策通知如下：

一、自2016年1月1日至2018年12月31日，对中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款（具体涉农贷款业务清单见附件）取得的利息收入减按3%的税率征收营业税。

二、享受上述优惠的纳税人应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令第540号）第九条及其他相关规定，单独核算享受营业税减税政策的贷款利息收入；未单独核算的，不得享受本通知第一条规定的营业税政策。附 录

中华人民共和国营业税暂行条例——

第九条 纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的营业额；未分别核算营业额的，不得免税、减税。附件: 享受营业税优惠政策的涉农贷款业务清单

一、粮食、棉花、油料、食糖、猪肉、化肥、羊毛等重要农产品（含农副产品）收储、调控、购销贷款

二、农业农村基础设施建设、水利建设贷款

三、农村土地流转和规模化经营贷款

四、农民集中住房建设、农村人居环境建设、涉农棚户区改造贷款

五、农村流通体系建设贷款

六、农业生产资料、技术改造、科技贷款

七、农业综合开发贷款

八、农业产业化龙头企业贷款

九、农产品（含农副产品）仓储设施贷款

十、县域城镇建设贷款（房地产业、城市基础设施建设贷款除外）

十一、易地扶贫搬迁、贫困地区基础设施建设、贫困地区特色产业发展等其他专项扶贫贷款

十二、农业小企业贷款

财政部 国家税务总局关于营业税改征增 值税试点若干政策的通知 财税[2016]39号

现将营业税改征增值税试点若干政策明确如下：

一、中国移动通信集团公司、中国联合网络通信集团有限公司、中国电信集团公司及其成员单位通过手机短信公益特服号为公益性机构（名单见附件1)接受捐款，以其取得的全部价款和价外费用，扣除支付给公益性机构捐款后的余额为销售额。其接受的捐款，不得开具增值税专用发票。

二、中国证券登记结算公司的销售额，不包括以下资金项目：按规定提取的证券结算风险基金；代收代付的证券公司资金交收违约垫付资金利息；结算过程中代收代付的资金交收违约罚息。

三、中国农业发展银行总行及其各分支机构提供涉农贷款（具体涉农贷款业务清单见附件2)取得的利息收入，可以选择适用简易计税方法按照3%的征收率计算缴纳增值税。

四、中国海洋石油总公司及所属单位海上自营油田开采的原油、天然气，停止按实物征收增值税，改为按照《增值税暂行条例》及其实施细则缴纳增值税。

五、美国ABS船级社在非营利宗旨不变、中国船级社在美国享受同等免税待遇的前提下，在中国境内提供的船检服务免征增值税。

六、青藏铁路公司提供的铁路运输服务免征增值税。

七、中国邮政集团公司及其所属邮政企业提供的邮政普遍服务和邮政特殊服务，免征增值税。

八、2016年12月31日前，中和农信项目管理有限公司和中国扶贫基金会举办的农户自立服务社（中心）以及中和农信项目管理有限公司独资成立的小额贷款公司从事农户小额贷款取得的利息收入，免征增值税。所称小额贷款，是指单笔且该农户贷款余额总额在10万元（含）以下的贷款。

所称农户，是指长期（一年以上）居住在乡镇（不包括城关镇）行政管理区域内的住户，还包括长期居住在城关镇所辖行政村范围内的住户和户口不在本地而在本地居住一年以上的住户，国有农场的职工和农村个体工商户。位于乡镇（不包括城关镇）行政管理区域内和在城关镇所辖行政村范围内的国有经济的机关、团体、学校、企事业单位的集体户；有本地户口，但举家外出谋生一年以上的住户，无论是否保留承包耕地均不属于农户。农户以户为统计单位，既可以从事农业生产经营，也可以从事非农业生产经营。农户贷款的判定应以贷款发放时的承贷主体是否属于农户为准。

九、中国信达资产管理股份有限公司、中国华融资产管理股份有限公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司及各自经批准分设于各地的分支机构（以下称资产公司），在收购、承接和处置剩余政策性剥离不良资产和改制银行剥离不良资产过程中开展的以下业务，免征增值税：

（一）接受相关国有银行的不良债权，借款方以货物、不动产、无形资产、有价证券和票据等抵充贷款本息的，资产公司销售、转让该货物、不动产、无形资产、有价证券、票据以及利用该货物、不动产从事的融资租赁业务。

（二）接受相关国有银行的不良债权取得的利息。

（三）资产公司所属的投资咨询类公司，为本公司收购、承接、处置不良资产而提供的资产、项目评估和审计服务。

中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司如经国务院批准改制后，继承其权利、义务的主体及其分支机构处置剩余政策性剥离不良资产和改制银行剥离不良资产，比照上述政策执行。

上述政策性剥离不良资产，是指资产公司按照国务院规定的范围和额度，以账面价值进行收购的相关国有银行的不良资产。

上述改制银行剥离不良资产，是指资产公司按照《中国银行和中国建设银行改制过程中可疑类贷款处置管理办法》（财金[2004]53号）、《中国工商银行改制过程中可疑类贷款处置管理办法》（银发[2005]148号）规定及中国交通银行股份制改造时国务院确定的不良资产的范围和额度收购的不良资产。

上述处置不良资产，是指资产公司按照有关法律、行政法规，为使不良资产的价值得到实现而采取的债权转移的措施，具体包括运用出售、置换、资产重组、债转股、证券化等方法对贷款及其抵押品进行处置。

资产公司（含中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司如经国务院批准改制后继承其权利、义务的主体）除收购、承接、处置本通知规定的政策性剥离不良资产和改制银行剥离不良资产业务外，从事其他经营业务应一律依法纳税。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不得享受资产公司免征增值税的政策。

十、全国社会保障基金理事会、全国社会保障基金投资管理人运用全国社会保障基金买卖证券投资基金、股票、债券取得的金融商品转让收入，免征增值税。

十一、对下列国际航运保险业务免征增值税：

1．注册在上海、天津的保险企业从事国际航运保险业务。

2．注册在深圳市的保险企业向注册在前海深港现代服务业合作区的企业提供国际航运保险业务。

3．注册在平潭的保险企业向注册在平潭的企业提供国际航运保险业务。

上述政策除已规定期限的外，其他均在营业税改征增值税试点期间执行。

本通知自2016年5月1日起执行。附件：

1．手机短信公益特服号及公益性机构名单 2．中国农业发展银行实行增值税简易征收的涉农贷款业务清单

5.棚户区改造的程序(20条) 篇五

一、房屋征收程序依建设单位申请启动。

建设单位（棚户区改造项目单位）申请，启动国有土地上房屋征收程序。

二、旧城改造应当符合“四个规划”,并纳入县级国民经济和社会发展计划。对建设项目是否符合规划的预审查或者与预审批。

发改、国土资源、住建、规划等部门分别就拟建项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行审查，其性质为预审查或预审批。

保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳入县级国民经济和社会发展计划，并经县人大审议通过。

三、入户调查登记并公布调查结果。

房屋征收部门入户调查登记，并公布调查结果。

四、拟定征收补偿方案,报县级人民政府。

房屋征收部门在入户调查登记的基础上，拟定征收方案，报县政府。征收补偿的内容主要包括：房屋征收范围、实施时间、补偿依据、补偿方式、货币补偿金额的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿和确定方法、签约期限等。

五、旧城改造的征收补偿方案论证并征求公众意见。县政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

六、公布征求意见及修改情况,必要时对旧城改造征收补偿方案组织召开听证会并修改方案。

县政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

七、社会稳定风险评估。进行社会稳定风险评估是旧城改造的必经程序。

县政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，还要经政府常务会议讨论决定。社会稳定风险评估的主体是县政府，组织实施主体是房屋征收部门。

八、征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。征收补偿费用包括：一是被征收人依法获得的补偿、补助和奖励。二是政府用于产权调换房的建安成本。三是房屋征收部门依法支付给房屋征收实施单位的委托费或者工作经费。“足额到位”取决于房屋征收部门入户调查、登记后，对征收补偿费用的预评估。“专户存储”，特指建设单位的专户账户。

九、对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

县政府作出房屋征收决定前，组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，是县政府作出房屋征收决定的前置程序和必经程序。

十、房屋征收决定公告。

县政府作出房屋征收决定，并及时公告。同时收回国有土地使用权。县政府及房屋征收部门对房屋征收与补偿进行宣传、解 释。

十一、被征收人对房屋征收决定不服的，可议可诉。被征收人对房屋征收决定不服的，可依法申请行政复议，也可依法提起行政诉讼。

十二、房屋征收范围确定后,不得新改扩和改变用途,有关部门暂停办理相关手续。

以规划审批或者纳入国民经济和社会发展计划，或者征收补偿方案征求公众意见为时点开始计算，但地域上的准确的“房屋征收范围”，以房屋征收决定公告中所载明的内容为准。暂停办理相关手续，是指发改部门暂停办理项目立项批准核准备案手续；规划部门暂停办理规划许可手续；国土资源部门暂停办理用地审批手续；住建部门暂停办理施工许可手续；不动产登记部门暂停办理不动产登记手续；工商部门暂停办理注册登记手续；税务部门暂停办理税务手续；公安部门暂停办理户口的迁入迁出手续等。暂停办理相关手续的期限为一年。

十三、房地产价格评估机构的选择。

被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

十四、评估形成评估报告并送达和公示。

房地产价格评估机构对被征收房屋价值的进行评估。整体评估报告和分户评估报告提交给房屋征收部门，房屋征收部门将分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示，公示期满后，将分户评估报告转交给每一个被征收人，被征收人有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可 以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估报告上未公示，未送达的，导致当事人复估和鉴定权利的丧失的，房屋征收部门要承担相应的法律责任。

十五、订立补偿协议。因旧城改造被征收住宅的被征收人有权选择回迁。

十六、支付补偿、补助和奖励并自愿搬迁。

房屋征收补偿费用实行“三联单”制度，即房屋征收部门、建设单位、被征收人三方签字同意后，银行根据房屋征收部门与被征收人补偿协议的约定，将被征收人依法约定应当获得的补偿、补助和奖励的总款项，从建设单位的账户上直接划转到被征收人的账户上。

十七、对不履约的一方提起诉讼并申请法院强制搬迁。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼，一方当事人不履行人民法院判决的，另一方当事人可以申请人民法院强制执行，属于诉讼类的民事司法强制搬迁。

十八、政府单方作出补偿决定,被征收人自愿搬迁。房屋征收部门与被征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县政府作出补偿决定，并予以公告，被征收人对补偿决定不服的，可提请行政复议也可提请行政诉讼，政府根据补偿决定对被征收人给予补偿，被征收人在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

十九、市、县级人民政府申请人民法院强制执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县政府依法申请人民法院强制执行。属于非诉讼类的行政强制搬迁。

二十、档案管理、信息公开、审计和监察。

6.棚户区改造用地的请示 篇六

笔者结合郑州、南阳征收拆迁工作实际,分析当前区政府征收拆迁难的原因,从定位党委政府行政机关与司法机关的关系出发,立足程序探究依法征收及公权力保障,就突破区政府棚户区中的瓶颈进行探讨,供同仁参考。

一、区政府城中村改造征收拆迁步履艰难成因分析

1.土地变性报批的障碍

城中村改造无法回避土地征收变性。集体土地征收的基本程序是先报批变性再补偿安置和拆迁。在集体土地征为国有之后,首先提倡协议拆迁,然后针对少数漫天要价的“钉子户”,依法作出具体行政行为,依法申请法院强制执行,这样,就进入了“强制力保障之下的充分协商”的良性征收拆迁状态,不可能出现久拖不拆的现象。

2.区政府难以协调市城乡规划局的障碍

棚户区改造补偿安置方案首先需要得到被征收人认可,容积率、建筑率、绿化率等建设规划指标掌控在市规划局,如不明确这些规划指标及建设方案,被拆迁人难以认可。而根据土地管理法和城乡规划法的规定,土地出让是修建性详细规划方案审查的前置条件,净地又是土地出让的前置条件,这样,制订征收拆迁补偿安置方案时,不可能取得规划部门的审批,这种互为前置条件的怪圈成为国土、规划部门推诿扯皮的正当理由。

3.城中村建筑物高密度的壁垒

城中村建筑物高低参差不齐、呈无序分布,排水、排污、消防、人防等基础设施先天不足,普遍存在抗震安全性差、火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配套、治安混乱等问题,造成了诸多的社会隐患和城市问题,成为城市现代化发展的严重障碍。城中村的长期存在和无序发展,极大地威胁着所住居民的生命和财产安全,已严重影响了城市经济、社会的可持续发展,制约了城市整体形象和品位的提升。为此,城中村常被形容为城市健康躯体上的“毒瘤”,到了非改不可的地步。城中村建筑密度高达70%甚至达到90%,“握手楼”、“贴面楼”、“一线天”现象十分常见。

4.公安机关不作为的障碍

违法建筑可以由政府依法进行强制拆除,合法房屋由人民法院依法强制执行,被执行人采取自焚、自杀的方法阻挠强制执行,造成严重后果,构成妨害公务罪。该罪名的侦查权由公安机关行使。然而,2011年3月3日,公安部下发了《2011年公安机关党风廉政建设和反腐败工作意见》,严禁公安民警参与“征地拆迁”等非警务活动。《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消了政府强制执行权,政府作出征收补偿决定后不起诉超过六个月的,政府可以申请法院强制执行,法院下达执行裁定后,移送政府执行。强制执行成功与否取决于强制执行预案是否完备、组织是否周密。强制执行预案主要包括外围安全保障、内部“控制”被执行人。这两项工作均需要公安机关全力配合。征收工作中,极少数被征收人为了阻挠征收或者为了达到一定的目的,采取撒泼耍无赖甚至暴力对抗的手段,对征收工作人员进行侮辱毁谤、诬告陷害和故意伤害。为了维护征收工作人员的人格尊严、人身安全,促进征收工作顺利开展,公安机关对上述违法行为应当进行治安处罚,构成犯罪的依法追究刑事责任。

5.法院不作为的障碍

征收是在强制力保障之下的一项工作,当事人即便是行政机关都不可能自行启动强制程序,都要通过民事诉讼或者行政诉讼或者非诉执行等程序,由人民法院依法裁判,在法院做出执行裁定后仍不履行搬迁义务的,法院可以对其进行司法拘留,可以移送政府强制拆除,也可以移送公安机关对其刑事拘留追究刑事责任,以保证生效判决裁定的执行。但是,一些地方近年来几乎没有征收司法强制执行,似有支持政府中心工作不够之嫌。这些现象虽与行政机关前置程序不严谨不规范有关,但更与法院回避敏感案件、不肯担当风险、不敢司法强制、恐惧信访追责等有直接关系。

二、撬动规划执法,促进协议拆迁

面对违法建设的执法,基层单位担心矛盾上移,领导同志批评执法不力,许多职能部门争论不休,其实都是源于对强制拆除违法建设的规划执法主体确定不清造成的困惑。现将规划执法的主体和执法路径厘清。

1.征收拆迁与违法建设相伴而生,但规划执法的行政权归属不在区属有关职能部门而是市城乡规划局

征收拆迁工作必须依法行政,职权法定是依法行政的重要内容。以卧龙区为例,确定规划执法的行政权归属问题时,根据规划局的主要职责内设机构和人员编制的规定(即“三定规定”),确定了城乡规划局是违法建筑执法主体。

《城乡规划法》第六十四条规定:“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;…限期拆除…”《城乡规划法》第六十五条规定:“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的,由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的,可以拆除。”遗憾的是南阳市已经过早地撤销乡镇成立办事处。显然,南阳市城市规划区内的违法建设的执法主体为南阳市城乡规划局。市城乡规划局依法作出限期拆除的决定后,违法行为人逾期不拆除的,经催告后由市城乡规划局移送违法建筑所在区政府强制拆除,区政府在做好强制执行预案的前提下,组织公安、执法、公证、办事处强制拆除。

2.规划执法程序的启动

从法律关系上来讲,有几个可能的启动方式:其一,通过区政府致函市城乡规划局,请求履行查处违法建筑的职责,城乡规划局对违法建筑查处严重失职、渎职,不作为成为常态,担当意识缺乏,恐怕区政府难以协调;其二,以村委会名义向市城乡规划局举报特定违法建设主体,其5日内不履行查处职责的,以村委会为原告,以市城乡规划局和国土资源局为共同被告,以违法行为人为第三人,向区法院提起行政诉讼;此外,村委会还可以向所在地检察院举报有关执法人员渎职。但是考虑到行政执法权的权威性,建议采取区政府致函市城乡规划局、国土资源局,请求履行查处违法建筑、违法占地的法定职责,但为保证执法效果,需要市委、市政府的高度关注和明确要求。

3.做好善后工作

其一,合理补偿。很多城中村房屋,建造时间较早,而当时政府对其规划管理薄弱、职责不清,对目前违法行为发生也应负一定责任。基于信赖保护原则,区政府应对于上述情况强制拆除的违法建筑,经评估按成本价给予补偿。同时,鉴于违法建设所在地已经列入征收拆迁区域,故可在强制拆除后,按照征收拆迁的补偿安置标准进行补偿安置。其二,加大宣传。要抓好典型、扩大依法行政的成果。充分搜集违法建设特定户、典型户的“最牛”违建事实,例如有的违法建筑连楼梯和窗户也没有,明显是为拆迁补偿而抢建,在对其依法处罚的程序启动同时,主动向媒体披露其借违法建设索取巨额补偿款的种种企图,争取舆论的关切和支持,同时也对其他违法建设产生震慑,利于全面开展棚户区改造工作。

三、加大宣传力度,让群众自觉走协议拆迁之路

1.制作电视访谈录像

由电视台就棚户区改造有关事宜和有关征收拆迁法律政策采访权威专家,也可组织被拆迁人代表就自己关心的问题向权威专家提问,通过采访和解说,宣传征收拆迁法律政策,把录像刻成光盘,发放到每一个被拆迁人手中,让被征收人熟知依法征收法律政策。

2.发征收手册和温馨提示,引导协议拆迁

给每一户被征收拆迁人发征收手册和风险提示,广泛宣传征收拆迁法律政策,在风险提示中,按照补偿方案补偿标准,计算出协议拆迁被征收拆迁人得到的利益和强制拆除后得到的利益,两项利益比较,强制拆除后被征收人损失利益是多少,通过风险提示,被征收人有一本明白账,用利益引导群众签订征收补偿协议。

3.在拆迁处广泛张贴宣传标语营造氛围

由法律顾问团队拟定具有鼓动性标语内容,征收办制作标语,在棚户区改造片区张贴标语,营造拆迁氛围。通过宣传造势,让群众感到拆迁是大势所趋,势不可挡。

四、协助配合,形成合力的组织保障

1.成立“征收项目指挥部”

区委书记或区长担任总指挥长,区领导包项目并担任具体项目指挥长,要求具体项目指挥长领导、指导、协调征收全过程,具体解决疑难个案。总指挥长定期组织征收工作调度会,通报进度、分析存在的问题、交流经验、提出要求。具体项目的指挥长深入具体问题全面领导,而非挂名,着力解决征收工作的疑难问题。

2.将干部培养、提拔与征收拆迁工作岗位锻炼结合起来

组织部门相关单位抽调一些公道正派、工作能力强、值得培养的后备干部,进行业务培训后充实到各个征收项目中去工作。

3.纪委监察局抽调人员加大对依法履行职责监督力度

增加诫勉谈话频率,以增强公信力,防止推诿、扯皮、不作为。内外勾结导致补偿安置不公平,被征收人攀比也是情理之中的,也因此成为“钉子户”。纪检监察局在预防渎职和打击渎职方面享有广泛的权力,征收拆迁具有深入的专业性,纪检监察部门应加强专业问题学习研究,事前预防、事中参与监督,减少事后诸葛亮。

4.工商行政管理局对征收区域内的营业执照进行核实

属于骗取或者未依法年检的,应当注销并抄送征收部门。伪造或者骗取营业执照的,不予按照商铺进行补偿安置,监察局或检察院向工商局调取工商审批档案,违法颁发营业执照的应当依法纠正错误,构成犯罪的依法追究刑事责任。

5.公安消防机构履行职责

城中村存在许多家庭旅馆,违反消防的强制性规定,开展经营活动,在征收中要求按照商铺进行补偿安置,公安消防机构应当履行职责,坚决取缔。

6.食品卫生监督部门履行职责

城中村存在许多餐馆,违反食品管理的强制性规定,开展经营活动,在征收中要求高额补偿,食品卫生监督部门应当履行职责,坚决取缔。

7.棚户区改造用地的请示 篇七

关键词：房屋拆迁安置；利益冲突；利益诉求

棚户区改造作为城市化过程中的典型现象，有利于协调经济的全面发展，促进社会主义现代化建设，改善城市形象以及解决老百姓的安居乐业等问题，是一项重大的民生工程。棚户区改造涉及政府、居民、开发商等多方面的利益，只有协调实现多方面利益的统一，才能使棚户区改造真正变成“民心”工程。

一、政府与居民的利益分析

兰州市棚户区改造采取“政府主导，企业参与”的拆迁改造模式。政府协调棚户区居民达成土地征收、拆迁、补偿安置等协议，企业作为第三方并不直接负责土地征收、房屋拆迁等工作。此模式减少了企业与居民间的利益冲突，但就政府与居民两方面而言，却不可避免会产生诸多的互动关系，并在政府与居民的互动中进一步演化为政府与居民之间的利益博弈。

政府作为棚户区改造的最权威主体，不仅要协调好同居民之间的利益关系，还要同时处理好同开发商之间的利益博弈冲突。政府有着增加财政收入、推动经济发展、提高政绩、解决民生问题、维护社会稳定、促进和谐发展、改善城市面貌、提升城市品位、兼顾生态文明等方面的利益需求。对于居民而言，则是从局部利益或是眼前利益出发做考虑，以他们自身的妥善安置和经济利益等观念出发。他们有着得到合理的补偿、改善居住环境、提升生活品质、实现长远的社会补偿保障、健全参与机制等方面的利益需求。另外对于少数的棚户区居民来讲，他们主要以俗称是“钉子户”的形象展现在棚户区改造过程中追求更大的利益。

二、棚户区改造中的问题

在兰州市棚户区改造中，政府出台相关规定保障被拆迁居民的合法利益，但在实际操作中由于地方政府存在缺乏执行力等，部分棚户区居民的利益受到损害。通过笔者的实地走访调查发现，主要有以下几个方面：

第一，对施工单位的监督制约不到位，房屋拆除缺乏有效监管。棚户区改造施工的同时必须兼顾周围居民的正常利益，但在实际的运作中，笔者发现一些棚户区改造施工现场缺乏对建筑垃圾的有效处理，导致石子、粉尘等影响附近居民正常生活。政府相关职能部门没有起到应有的监督作用，使周边居民的合法利益受到损害。

第二，安置补偿不合理、不到位，实际的补偿标准过低。在笔者走访的棚户区中，部分被拆迁居民反映地方政府在执行改造安置中并未完全按照政府公开的安置补偿政策，如房屋测量按照房屋面积而未按照政府规定的建筑面积进行测量等，引发棚户区居民的不满。部分棚户区居民反映政府补偿安置的标准过低，货币补偿标准与市场价格严重脱节。另外，在笔者走访的“钉子户”反映，棚户区补偿安置政策不统一，部分“关系较硬”的居民取得更优惠的政策，产生严重的不公平，这也是他们迟迟不肯搬迁的原因之一。

第三，棚户区改造的规划不合理，工程进展安排不合理。兰州市棚户区问题由来已久，部分棚户区生产、居住环境差，政府早在十几年前就已经许诺进行拆迁改造，期间也进行过多次测量，但迟迟没有正式动工，政府方面也未给出明确的拆迁改造时间，居民对于尽快进行拆迁改造呼聲较大。

第四，政府与居民间信息不畅通。棚户区改造涉及政府、居民以及多方面的利益，在实际的开展中难免会产生问题。部分居民反映与政府间交通沟通较为困难，一方面政府多以文件、通告的形式与居民进行交涉，棚户区居民对政府政策的了解多以报纸、网络为主，没有一个很好的政策解读途径。另一方面，棚户区居民表达意见渠道单一且困难，在棚户区改造中遇到的问题很难直接传达到上级部门并得到有效解决。

三、棚户区问题的博弈论分析及对策建议

博弈的目的是争取利益和解决矛盾，最大的效益均衡是利益相关方互相博弈的均衡。在现有的规章制度下，一旦政府确定了要开发某地并获得相关批准后，被拆迁方在大多数情形下就必须同政府签订合同并限期搬迁。拆迁本身具有行政强制性，也就意味着拆迁交易往往并不是一种完全公平的自愿交易。另一方面，政府在管理具有市场性质的房屋改造拆迁时，容易产生权力寻租等行为，因而时有发生损害国家行政机关形象、侵犯公民合法权益的事件。根据博弈论的相关理论，在棚户区改造中，居民的行为发生在政府行为之后，两者的行为决策具有先后顺序，居民根据政府的决策选择做出相应的行为选择，是一种动态的博弈过程。同时居民在做决策之前并不完全知道政府具体会做出哪种决策，而且也无法确切得知自己在与政府进行互动的收益大小，属于一种不完全信息博弈。简而言之，政府和居民之间的博弈是一种不完全信息的动态博弈，居民在与政府博弈的过程中处于弱势地位。

借鉴博弈论中纳什均衡理论，笔者认为缓解棚户区改造中政府与居民间的冲突关系，促进棚户区改造高效、平稳进行，政府需要做到以下几个方面：

1.政府由从土地的经营者向土地管理者转变，由“理性经济人”向居民的迁拆补偿安置的保障者转变。棚户区改造中土地的出让是建立在牺牲居民的房屋所有权基础上的，政府不应该以经营者的地位进行居民的土地使用权交易，而应该以管理者的身份对棚户区的房屋重建进行有效管理。政府将自己从“理性经济人”的角色中转变出来，修正好自身的位置，真正做到把居民的利益放在第一位，将居民的合理安置和合法补偿落到实处。

2. 扩大公众参与，完善信访制度。在以往的城市拆迁改造工中，居民往往处于弱势群体地位，政府与居民间的冲突和矛盾频发。扩大公众参与可以有效的提升居民在旧城改造中的角色地位，更好的维护居民权益，其在拆迁工作中的配合度也就会有所提高。信访制度的完善可以使居民的意愿有效传递政府部门并进行解决。政府要加强对信访制度的执行工作，积极做出处理意见并落实到实处，确保居民的合法诉求能够被及时有效地解决。

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3.制定符合切实可行的棚户区改造规划。政府在进行棚户区改造时，首要要保证在居民原有生活水平的基础上提升棚户区居民的生活质量。一方面，在进行经济补偿时要尽可能与附近相同地段房价持平，在进行房屋面积测量时严格按照政府规定的建筑面积进行测量，保障居民的正常居住生活。另一方面，政府在棚户区改造规划中要听取居民意见，制定切实可行的改造计划。

4.建立城市拆迁安置行为的制约机制。城市拆迁中的一切行为包括拆迁规章制度的制定必须以国家基本法律为行为准则，建立用以约束拆迁行为的规范、合法的城市拆迁行政制度，强化城市拆迁管理权限的约束，建立对城市房屋拆迁从业人员的道德和技能的约束制度，并健全对拆迁管理过程的监督制度。同时，要提高拆迁执法管理人员素质，加强行业法制建设，要修改完善拆迁法规和管理制度。

同时，对于涉及棚户区改造工作的居民，也要从以下几个方面着手：

1.合理追求补偿，积极配合拆迁。一般来说，棚户区居民在旧城改造中的主要出发点是自身的损失是否得到了最大的补偿，而至于改造规划的是否合理、土地是否得到了最有效的利用等并不太关心。棚户区居民应当在利益得到合理的补偿的同时有效的配合政府的拆迁工作，避免出现拖延工程进度寻求自身私利更大化的现象。

2.积极参与棚户区改造，改善自身的弱势群体地位，有效行使监督权。居民是棚户区改造最直接的利益相关方，是旧城改造的最直接受益人群。居民应该对这一切身相关的改造工作积极参与，让棚户区改造工程真正成为便民利民工程。居民也应增强维权意识，主动提升相关的各项知识技能和法律知识，積极了解和运用各种可行的参与方式，改善居民在旧城改造中的弱势群体地位。

参考文献

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[2]彭小兵，谭蓉，户邑.城市拆迁纠纷的博弈分析及对策建议[J].重庆大学学报（社会科学版），2005-09-30.

[3]程开明.城中村改造的博弈分析及对策研究——以西安市为例[D].西安建筑科技大学，2010-05-01.

[基金项目]本文系西北民族大学国家级大学生创新创业训练计划资助项目（项目编号：201510742009），Project 201510742009 supported by National Trainning Program of Innovation and Entrepreneurship for Undergraduates.

[作者简介]李亚洲，男，（1994—）；董景亮，男（1994-）；李萌，女（1995-）；廖新，女，（1993-）。西北民族大学本科生。

[指导老师]马忠才，曹义杰，西北民族大学教师

8.济南市关于棚户区改造的通知 篇八

(济政发〔2007〕9号)

各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

为加快我市旧城棚户区改造步伐，切实改善旧城棚户区居民的居住条件和生活环境，特通知如下。

一、充分认识加快旧城棚户区改造工作的意义

目前，我市旧城区内集中连片的棚户区（指城区二环路以内城市国有土地上低洼易涝、基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中的区域）房屋总建筑面积约196万平方米。这些棚户区大都建设年代久远，房屋破旧，低矮潮湿，拥挤不堪，环境脏乱，排水不畅，安全隐患大，居民生活极为不便，加快改造刻不容缓。做好棚户区改造工作，是落实“三个代表”重要思想，全面建设小康社会的重要举措；是落实科学发展观，构建和谐社会的客观要求；是践行执政为民理念，惠及千家万户的民心工程。各级各有关部门都要从讲政治的高度充分认识这项工作的重要性，以科学发展观为统领，以改善人居环境、促进经济社会协调发展为目的，以人为本，统筹兼顾，精心组织，配套建设，高标准实施旧城棚户区改造，保障群众居住权益，提高群众生活质量，确保人民群众更大程度地共享改革发展成果，全面推进和谐济南建设。

二、目标任务和基本原则

（一）目标任务。力争用3年时间基本完成旧城棚户区改造任务。通过改造，实现棚户区居民居住水平和生活质量的较大提高，周边地区人居环境和生态质量明显改善，市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。

（二）基本原则。

1.政府主导、有序推进的原则。市政府成立旧城改造工作领导小组，统一领导全市棚户区改造。制定统一的政策标准，明确工作计划、重点和目标，统筹兼顾，搞好试点，分步实施，有序推进。

2.市区联动、以区为主的原则。棚户区改造工作要落实属地管理责任，各区政府作为实施主体，负责本辖区内棚户区改造的具体组织领导。相关部门要充分发挥职能作用，积极主动地支持、配合、协调棚户区改造工作。

3.科学规划、配套建设的原则。棚户区改造必须按照规划连片开发，有效整合旧城资源，加强土地集约利用和功能优化配置，做到改造一片成型一片。棚户区改造要与城市基础设施配套建设相结合，与环境整治相结合，与社区建设相结合，与完善住房保障体系相结合，与保护历史文脉、建筑、街区相结合。

4.市场运作、政策扶持的原则。棚户区改造力求实行市场化运作，多渠道筹集建设资金。制定针对性强的政策扶持措施，化解棚户区改造资金压力，并确保对棚户区居民的各项优惠政策落实到位，使广大群众得到实实在在的利益和实惠。

5.公开、公平、公正和阳光操作的原则。棚户区改造政策、标准和程序要公开公布，拆

迁、建设、回迁安置等重要环节要实行公示，自觉接受群众监督。监察、审计部门要全过程介入，确保每一项工程都成为阳光工程和群众满意工程。

三、加强政策扶持，推进规范运作

推进棚户区改造，必须加大政策创新和落实力度，规范运作方式和行政行为。

（一）落实扶持政策。棚户区改造拆迁安置房建设参照经济适用住房有关政策办理，被拆迁居民对拆迁安置房拥有完全产权。棚户区改造拆迁安置房用地外的经营性用地，通过招标、拍卖、挂牌方式出让，所产生的土地收益作为市政府专项资金，按收支两条线规定管理，用于棚户区改造的统筹调剂和相关基础设施配套建设。

对改造难度大、资金难以平衡的棚户区改造项目，由市旧城改造工作领导小组个案研究特殊政策。

（二）加强分类指导。棚户区改造根据不同情况，分别采取市场化运作、政府运作和市场与政府相结合运作的模式。引导鼓励市场化运作，通过市场融资进行土地整理熟化，安置房建设享受政府规定的优惠政策，经营性土地采取限定条件招拍挂出让；市场化运作有困难的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，实行净地出让；对土地附加值低、基本不具备市场化运作条件的，由市政府统一调控，采取项目搭配等办法推进改造。

（三）规范拆迁安置。棚户区现有拆迁项目原则上以就地安置为主，货币补偿、异地安置为辅。其中，规划为住宅类的项目一般实行就地安置；规划为市政公用设施、公益设施和非住宅类的项目，实行货币补偿、异地安置。

要严格规范拆迁行为，按照政策规定合理确定回迁安置房屋的户型、面积标准，给予被拆迁人合理补偿，依法保障被拆迁人的合法权益。要牢固树立群众观念，充分听取被拆迁人的意见建议，做好沟通交流和说服引导工作，取得广大被拆迁人的支持、配合和拥护。被拆迁人应以大局和棚户区广大群众的利益为重，积极理解、支持、配合拆迁改造工作。对少数阻挠正常拆迁的，司法、执法等部门应依法实施强制拆迁。对个别无理取闹、严重影响社会秩序的，依法追究当事人的法律责任。

（四）严格建设标准。棚户区改造居民拆迁安置房按照普通商品房建设。要根据城市规划和国家有关建设程序和标准、规范，依法组织棚户区改造项目的设计、施工、监理招标，确保工程工期和质量标准，以及公共基础设施的配套完善，真正达到明显改善棚户区及周边区域市容市貌和居住环境的目的。实施棚户区改造项目的开发企业必须具备规定的资质，并提倡推广新技术、新材料、新设备、新工艺，建设节能、节水、节材、节地和环保型住宅。

四、强化组织领导，保障工程顺利实施

棚户区改造工作是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强，责任重大。各级各部门和单位必须高度重视，切实加强领导，超前谋划，精心组织。

（一）明确责任。棚户区改造工作在市委、市政府的统一领导下，纳入全市目标管理责任制，对各区政府和市有关部门进行考核。市旧城改造工作领导小组（成员名单附后）负责全市棚户区改造工作的指挥协调和有关政策制定，统一调配使用棚户区改造专项资金。领导小组办公室主要负责棚户区改造规划及计划制定、棚户区项目审核、政策研究、组织协调、监督管理和棚户区改造的日常工作。

市旧城改造投融资管理中心作为市政府推进旧城区改造的协调机构和运作平台，按照确定的职责，负责规划策划方案的组织编制与协调报批、受委托办理有关国有土地收储工作、筹措工程资金、根据市政府安排对项目直接进行土地熟化与改造等工作。

各区政府是棚户区改造的责任主体和实施主体，对本辖区的棚户区改造工作负全责。要成立相应的工作机构，主要负责棚户区项目申报、策划包装、招商引资、调查摸底、拆迁安置、宣传发动、组织实施等工作。

市政府相关职能部门要各司其职，通力合作，简化办事环节，缩短审批时限，提高办事效率，主动为棚户区改造工作提供优质服务。

（二）加强监督。棚户区改造涉及的各级政府、部门、单位及领导干部、工作人员，都必须以大局为重，做到特事特办、急事急办。涉及单位要公开监督投诉电话，自觉接受群众监督。各级监察部门要强化全程监督，对严重影响干扰棚户区改造的违法违规行为依法依纪严肃查处。各级审计部门要提前介入改造项目，对改造资金的使用情况实行全过程监督审计。

（三）广泛宣传。各新闻媒体和有关单位要采取多种形式，加大宣传力度，重点宣传棚户区改造的意义、目标、原则、建设标准和政策，及时总结推广棚户区改造的先进经验和做法，切实做好群众的思想工作，动员全社会积极支持和主动参与棚户区改造工作，推动工程顺利实施。

旧城区范围内其他旧城改造项目，报经市旧城改造工作领导小组批准后，可参照本意见执行。历史文化街区保护性改造不适用本意见。本意见自发布之日起执行，原有关规定与本意见不一致的，按本意见执行。

济南市人民政府

9.棚户区改造用地的请示 篇九

——关于我市棚户区改造情况的调研报告

棚户区改造是党中央、国务院作出的重大决策部署，是惠及民生的民心工程、发展工程。2014年以来，市委、市政府认真贯彻落实中、省决策部署，科学高点规划，制定优惠政策，加强组织领导，市县聚力联动，全市棚改工作起步良好、推进有力、成效初显。2015年，市本级3个，商州区5个，洛南县2个，丹凤县3个，商南县4个，山阳县4个，镇安县5个，柞水县2个棚改项目全面启动实施，房屋征收、拆迁安置、资金筹措、工程建设等重点工作有条不紊向前推进。调研中，我们看到我市棚改工作有不少亮点，并有诸多启示。

“上天”“入地”寻空间

土地是商洛城镇发展的最大瓶颈。我市属“八山一水一分田”的国家级集中连片贫困区，山大沟深地少，特别是各县镇更是寸土寸金。受地理制约，山区城市建设不可能像平原地区那样摊大饼式发展。商洛城镇建设，空间在哪里？

向空中拓空间。镇安县张家巷棚户区改造项目位于县河新区张家巷6号(原和德市场)，项目总占地面积6456平方米，拆迁居民377户，拆迁面积24077平方米。规划建设5栋地上建筑面积51235.20平方米的高层(其中安置房面积为48000平方米，商品住宅面积为3235.20平方米)；骊珠路南段棚户区改造项目总占地面积5434.78平方米，征收房屋196户，拆迁面积13170平方米，拟建两栋地上建筑面积24639.33平方米的高层；电力塔材厂棚户区改造项目总占地4760平方米，拆迁面积12820平方米，拟建两栋18层、21层总建筑面积18180平方米的安置房，能有效解决300户群众住房问题。通过新建高楼，向空中要空间，节约了土地。

向地下延空间。柞水县体育场及周边棚户区改造(一期)项目位于县体育场(原柞水县中学操场)，是城区广大市民从事文体活动和大型社会活动的主要场所。因资金缺，设施不配套，加之周边居民住房年久失修、破乱不堪，严重影响市容市貌，柞水县委、县政府根据《柞水县城总体规划》《柞水县旧城改造规划》，决定对原县中体育场及周边区域进行改造。该项目总占地面积13335平方米，规划建设地下负一层9699平方米的平战结合人防工程，可停放600多辆车的地下停车场。负二层是1.5万平方米的大型商业购物广场，顶层是1.5万平方米的大型文体活动广场和灯光球场。现体育场改造部分已竣工验收并投入使用。夜跑晨练的居民说：“体育场改造极大地方便了我们日常健身、购物、停车需求，让我们真切地感受到了党委政府的关怀和温暖。”

低变高腾空间。原柞水饭店位于柞水县临河路中段，房高四层，建筑面积3600平方米，酒店管理不善，房屋年久失修，加之周边居民住房低矮、破烂，影响县城形象，县委、政府决定拆建柞水饭店及周边住房，建设迎春小区。项目计划总投资1.2亿元，规划占地面积21625平方米，建筑面积188675平方米，建设一期3号住宅楼30层，1号、2号住宅楼26层，解决拆迁安置户215户，开发商品房1100户，商业综合服务面积17750平方米，棚户区道路、绿化等配套设施建设面积达13600平方米。小区项目土地利用率高，容积率为7.8，绿化、老年健身等配套服务设施齐全。已入住1号、3号楼棚改安置拆迁居民说：“棚改使我们告别了低矮陈旧的老房子，住进了宽敞明亮的洋房子，活得更有尊严了，工作生活更有信心了。”

多措并举找资金

我市各县区均为国家级贫困县，基本上都是吃饭财政。城镇建设特别是棚户区改造，更是花大钱的事情。县穷民不富，推进棚改，钱从哪里来？

紧盯政策“跑”资金。市委、市政府高度重视棚改工作，2015年新年上班第一天就召开了全市棚户区改造工作动员大会，成立了以市委书记任第一组长，市长任组长，分管市长和包抓项目的市级领导任副组长的棚改工作领导小组，建立了市级四套班子20多名厅级领导分别包抓中心城市十大棚改项目的工作机制。领导小组认真研究中省关于支持棚改工作的扶持政策，瞄准资金项目投向，主动跑省进京汇报工作，加强对接，最大限度地争取更多棚改专项资金，为县区和部门争取政策扶持、申办棚改项目资金铺平了道路。

完善手续“贷”资金。各包抓棚改项目建设的市级领导和市住建局、棚改办积极加强与省财政、国开行等金融部门的联系对接，强化项目包装策划，争取资金支持。各县区按照国开行的要求，积极办理贷款需要的“四项审批”手续，及时上报国开行预审。商州、商南、镇安等县区，主动与省建设厅、省国开行等单位对接，争取项目贷款额度。2014年全市共签订贷款合同项目20个，贷款金额35.17亿元，已到账资金18.5亿元；2015年省住建厅下达我市棚改计划项目28个，争取开行贷款支持项目20个，贷款额度48.44亿元；争取棚改专项补助资金1.9亿元；获得农业发展银行贷款支持项目9个，贷款额度28亿元。

市场运作“筹”资金。坚持政府搭台，企业唱戏的原则，积极探索创新，引进市场机制和理念，实行市场化运作，把棚改工程建设中的服务性、经营性配套设施，如小区超市、临街商业门面、幼儿园等向社会公开进行承包、租赁，争取社会资金参与。商州、洛南、丹凤、山阳等县区普遍与企业开发商签订协议，要求严格按工程设计标准施工，在确保安置房源建设质量的基础上，建设一定规模和数量的商品房向社会公开出售，募集建设资金，加快工程建设。市城投公司积极发行二期债券，筹集棚改资金6.9亿元，逐步解决了棚改项目自有资本金不足的问题。

以人为本惠民生

棚户区改造，涉及广大拆迁户的切身利益。可以说，群众的意愿决定着棚改工作的成败。为了调动广大拆迁户参与并支持棚改的积极性，各县区严格按照市委、市政府提出的“政府不得利、开发商得微利、群众得实惠”要求，将棚改工程真正办成了民心工程。

政府不得利。政府压缩支出，调整支出结构，把棚改作为重大民生工程，将基础设施配套纳入城镇公共设施建设。商州西街棚户区改造项目，房屋征收安置总投资达到了5.6亿元，其中征收费用就2.2亿元，回购安置房资金3.4亿元，政府不但将所有的土地出让金1.9亿元，用于项目的房屋征收和安置房回购，而且，在财政紧缩的状况下，由市区两级财政部门筹集了1.6亿元，专项用于安置房回购，妥善安置被征迁群众。2015年为了加快启动中心城市十大棚改项目，市政府筹集6000万元专项用于项目前期各项费用，确保了项目的顺利实施。

企业得微利。为了更多、更好的筹集棚户区安置房源，不断提高货币化安置率，同步有效盘活存量商品房，促进我市经济发展，实现棚户区改造的多重效益，按照中、省相关要求，市政府结合我市实际，出台了《商洛市中心城区棚户区改造项目异地安置选购商品房管理暂行办法》，将存量的商品房纳入棚户区改造项目的安置房源，由被征收户选择后，政府回购安置，对作为安置的商品房实行“一房一价”评估，其企业的开发利润控制在3%以内，这样，不但解决了棚户区改造新建安置房面积、户型制约，满足了群众住房多元化需求，提高货币化安置率，而且减少了重复投资，有效盘活了存量商品房，促进我市房地产市场健康发展。目前，我市已设立异地安置商品房选购中心，将3800余套区位优越、配套齐全的住宅小区商品房，作为备选房源供被征收群众选购。全市货币化安置率达到45.6%。

群众得实惠。为了保障群众合法利益最大化，市政府在政策制定时打出组合拳。首先，增加异地安置的面积奖励。对选择异地安置的，可分情况给予“1：1.1”“1：1.3”“1：1.5”等3种标准的面积奖励，鼓励群众选择异地安置，按此标准计算，100平方米的房屋，若选择异地安置，最高可置换150平方米的住房，充分提高了被征收户人均住房面积，改善了居住条件；其次，提高货币安置的现金奖励。对选择货币一次性补偿的，在房屋评估价基础上再给予征收户30%货币奖励，据我们对已实施项目签订协议测算，被征收房屋的货币补偿达到了每平方米3250元，基本接近本地商品房销售的平均价格，提高了群众的实际利益，解决了因历史原因造成的房产纠纷或住房宽裕等不同需求，得到了被征收户的支持；第三，制定区域基准价让利群众。为了让棚户区改造群众“搬得起、住得好”，市政府委托专业的房产评估公司，评估出台了棚改区域基准价，一类区域的基准价达到3154元，二类区域的基准价达到2865元，三类区域的基准价达到2589元，基准价起到了选购商品房安置的调节作用，对选购的商品房低于被征收房屋区域基准价的，将价格差通过现金补偿给被征收户，解决了房屋的装修费用，真正让利于民。通过以上政策的出台，棚户区群众得到了实惠。用一些拆迁户的话来说，“原来烂房子，现在好房子。如厕不出门，运动有小区。以前羡慕人，如今人羡慕”。

发人深省启示多

实施棚户区改造，是十八大以来新一届党中央领导集体关于推进新型城镇化作出的重大决策，也是一项利国利民的重大民生工程。我市一年来的试点实践，初步探索出了一条山区城镇棚改的新路子，诸多成功的经验做法给人以深刻的启示。

因地制宜，立体发展，是山区县棚改的必由之路。我市六县一区均属于山区城市，城市建设用地严重不足，加之国家对耕地的保护红线不能突破，造成城市扩展空间有限。那么如何实现城市有限建设用地的集约、节约利用，是城镇化建设的一个主要命题，棚户区多属于城市老城区或城郊结合部的城中村，其原建筑多为低层房屋(三层以下)，特点是房屋面积小、占地面积大，一定程度上造成了土地的浪费，因此，对山区县加快棚户区改造，采用立体发展的模式，才能够充分盘活城市土地，实现土地利用最大化，为城市发展提供足够的空间。只有严格落实中省棚户区改造规划要求，“高层建筑规划容积率不得高于3.5，多层建筑规划容积率不得高于1.5”，才能实现棚户区改造促进城镇化建设的目标。

政府主导，市场运作，是山区县棚改的必然选择。棚户区改造关乎到广大人民群众的切身利益，也关系到城市发展的宏伟蓝图。实施主体不对、运作方式不当，会引发侵害群众合法权益事件的发生，影响社会的和谐安定。因此，棚户区改造的实施主体必然是政府，采用市场运作模式，能够切实保障广大人民群众的合法权益，得到群众的广泛认可和支持。那么，什么是政府主导？就是棚户区改造项目设立、房屋征收、建设管理，均由政府牵头组织实施，才能实现棚改项目“科学性、规划性、公共性”的三统一。什么是市场运作？就是坚持以市场为导向，实施房屋征收补偿，同时，要采用招商引资方式吸引社会民间资本参与棚户区改造项目建设，解决棚户区改造投入大、筹资难的问题。

以人为本，尊重民意，是山区县棚改的必须遵循。加快实施棚户区改造，是党中央、国务院实施的一项惠及人民群众的民生工程，坚持“以人为本”是棚户区改造的基本原则，也是工作的出发点和落脚点。因此，要按照相关程序，科学制定征补方案，并面向社会公开征求意见，工作中要因地制宜，结合实际，活用政策，将群众利益放在首位，棚户区改造项目才能“拆得动、建得快”。群众是朴实的，他们不患寡、只患不均，因此，在房屋征收时要做到“一把尺子量到底、一碗水端平”，并坚持公开、公平、公正的原则，才能得到群众的拥护和支持。同时，安置房建设时要实行三严格，即“严格执行基本建设程序、严格建筑材料验核制度、严格国家工程质量标准”，才能将这一民生工程办到群众的心坎上，得到绝大多数群众的拥护和支持。