第一章 房地产估价文书写作

第一章 房地产估价文书写作（精选2篇）

1.第一章 房地产估价文书写作 篇一

2016年贵州房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作的文

字要求模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、证券价格由__确定。

A．货币使用中产生的收益

B．社会借贷资金利率

C．市场对证券的供求

D．货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率

2、修建性详细规划用以指导。

A：确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标

B：各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计

C：确定空间环境控制的规划要求

D：确定道路和工程管线控制性位置

E：执行层的组织协调

3、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。(2009年试题)A：《住宅使用说明书》

B：《住宅验收说明书》

C：《住宅保修说明书》

D：《住宅保修保证书》

E：房地产估价机构必须加盖公章

4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。

A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产开发用地，常规来讲应通过__的方式取得。

A．出让

B．竞争

C．招标

D．申请

6、按照污染源存在的时间划分，居住区旁边道路上汽车噪声所带来的污染属于。(2008年房地产经纪人相关知识试题)A：暂时性污染

B：永久性污染

C：线源污染 D：移动污染

E：执行层的组织协调

7、在估价报告中应包含一份由的估价师签名、盖章的声明．【2003年考题】

A：本估价机构所有

B：所有参加该估价项目

C：由引交估价项目负第一责任

D：任本估价机构法定代表人

E：工业用地的监测点评估价格

8、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。

A：贴现债券

B：附息债券

C：抵押债券

D：浮动利率债券

E：执行层的组织协调

9、确定房改“三改四建”基本内容的是。

A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》

B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》

C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（）投资风险更大。

A．物业甲

B．物业乙

C．一样大

D．无法判断

11、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。

A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法

D．渗透定价法

12、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格

13、重置成本与重建成本采用的在估价时点相同的。

A：建筑水平和工艺

B：建筑材料

C：价格水平

D：建筑构配件

E：工业用地的监测点评估价格

14、是影响房地产价格的房地产自身因素。

A：区位因素、实物因素、权益因素

B：区位因素、社会因素、权益因素

C：区位因素、社会因素、国际因素

D：区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素

E：工业用地的监测点评估价格

15、下列股东权利中属于共益权的是

A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权

B：股息红利分配的请求权、表决权、出席股东大会的权利

C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利

D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状况的请求权

E：执行层的组织协调

16、下列有关丘的表述中，不正确的是__。

A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘

B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制

C．组合丘一定大于独立丘

D．房屋权属证书中应注明丘号

17、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其（）的状况。

A．估价作业日期

B．成交日期时

C．估价时点

D．交易日期调整后

18、房地产置业投资项目的期间费用计为。

A：开发建设投资

B：经营成本

C：流动资金

D：运营费用

E：借款合同

19、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用__。

A．减少

B．增加

C．不变

D．可能增加也可能减少

20、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（）。

A．7.5% B．10.8% C．12.5% D．15.0%

21、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工．预计该项目建成后的建筑面积为17500㎡，年净收益为350万元．目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2．5年．已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为．【2006年考题】

A：3758．57万元

B：3942．03万元

C：3966．10万元

D：4769．85万元

E：工业用地的监测点评估价格

22、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__。

A．3.6% B．4% C．36% D．40%

23、下列关于征收土地的表述中，正确的是__。

A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍

B．安置补助费只能发放给安置单位

C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费

D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金

24、契税实行的是__税率。

A．比例

B．定额

C．累进

D．幅度定额

25、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．60 B．45 C．30 D．15

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、税前现金流量等于从潜在毛收入中扣除__后的数额。

A．空置等造成的收入损失

B．运营费用

C．抵押贷款还本付息额

D．期末转售收益

E．承租人权益价值

2、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。

A．联合代理

B．买方代理

C．独家代理

D．卖方代理

E．双重代理

3、某承租人的基础租金为10万元／月，如果营业额的5％作为百分比租金(月租金超出300 万元以外的部分收取超额租金)，该承租人在一个月内的营业额为400万元，该月应缴纳的租金总额为万元。

A：5 B：10 C：15 D：12．5 E：借款合同

4、下列关于环比发展速度的公式，正确的是。

A：环比发展速度=计算期发展水平×固定基期发展水平× 100％

B：环比发展速度=计算期发展水平／固定基期发展水平× 100％

C：环比发展速度：(计算期发展水平+前一期发展水平)× 100％

D：环比发展速度=计算期发展水平／前一期发展水平× 100％

E：执行层的组织协调

5、以中外合资企业的房地产抵押的，必须经__批准，但企业章程另有规定的除外。

A．职代会

B．董事会

C．总经理

D．抵押登记

6、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。

A．利息备付率

B．偿债备付率

C．资产负债率

D．流动比率

7、会计的基本职能包括。

A：反映职能

B：监督职能

C：盈利职能

D：增值职能

E：管理职能

8、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于__。

A．试探性调查

B．描述性调查

C．创新性调查

D．因果性调查

9、《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即。

A：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金

B：需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不需缴纳土地出让金

C：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金

D：改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金

E：不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金

10、房地产投资者的债务融资方式有__。

A．吸收其他机构投资者资金

B．建成房地产抵押贷款

C．土地储备贷款

D．增发新股

E．房地产企业流动资金贷款

11、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。

A．现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

B．现时该房改房上市交易的正常价格

C．现时该房屋的房改成本价

D．当时该房屋的房改成本价

12、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。

A．12.55% B．12.68% C．14.75% D．15.01%

13、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。

A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上

B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上

C：有15名以上专职注册房地产估价师

D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师

E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％

14、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为__万元。

A．400 B．628 C．656 D．700

15、证券可分三类。

A：商品证券

B：货币证券

C：有价证券

D：实物证券

E：资本证券

16、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。

A：《住宅平面示意图》

B：《住宅立面示意图》

C：《住宅剖面示意图》

D：《住宅质量保证书》

E：《住宅使用说明书》

17、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是__。

A．需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度

B．需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量

C．需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值

D．需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值

18、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．80% B．60% C．90% D．70%

19、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于__阶段。

A．投资机会研究

B．初步可行性研究

C．详细可行性研究

D．项目的评估和决策

20、某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是__万元。

A．28.62 B．35.57 C．41.56 D．48.24

21、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。

A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算

B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果

C：边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具

E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离

22、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了。

A：物业增值收益

B：所得税

C：还本付息额

D：投资者权益增加值

E：权益投资

23、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。

A：将承租的房屋擅自转租

B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C：公有住房无正当理由闲置6个月以上

D：故意损坏房屋的行为

E：因不可抗力致使合同不能继续履行的24、房屋租赁审查的主要内容不包括__。

A．审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件

B．审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋

C．审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任

D．审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策

E．审查是否按照有关部门规定缴纳了税费

25、我国现行的房地产登记制度，类似权利登记制，兼采托伦斯登记制，但又有自己的特点，概括起来，主要有以下__几点。

A．房地产权属登记由不同登记机关分别登记

B．房地产权属登记为房地产权利静态登记

C．房地产权属登记不具有公信力

D．房地产权属登记实行及时登记制度

E．颁发权利证书

2.第一章 房地产估价文书写作 篇二

第一节 E-mail 和传统商务信函

E-mail一般使用非正式的文体，因此正文（Body）前的称呼（Salutation）通常无须使用诸如“Dear Mr.John”之类的表达。可以直呼其名，或使用头衔加上姓。如：Tommy，或者Mr.Smith。在写电子邮件时，还大量使用缩写，如He’s，We’re，He’d，etc.。

Email文体的另一个特点就是简单明了，便于阅读，太长的内容可以以附件的形式发出。一个段落大多仅由一到三个句子组成。信尾客套话（Complimentary close）通常也很简明。常常只须一个词，如：“Thanks”，“Best”，“Cheers”，不需要用一般信函中的“Sincerely yours”或“Best regards”。称呼和正文之间，段落之间，正文和信尾客套话之间一般空一行，开头无须空格。如：

Jimmy,I received your memo and will discuss it with Eric on Wednesday.Best,David

在电子邮件的使用者中还流行使用一些由首字母或读音组成的缩略词，如：

d u wnt 2 go out 2nite: do you want to go out tonight?

lol: laughing out loud

oic: Oh, I see.mte: My thoughts exactly.brb: I’ll be right back.c u 2morrow: See you tomorrow.tnk 4 ur elp: Thanks for your help.gr8: great

btw: By the way

imho: In my humble opinion

asap: as soon as possible

另外，网友们为了给枯燥的文字假如感情色彩，还创造了一种表示感谢的小符号，英语叫smiley，如：:-）代表“I’m smiling at this”，:-(代表“I’m sad about this”。（ 英文状态下先输入:，然后是-，之后是），就会出现这个笑脸符号）

（ 英文状态下先输入:，然后是-，之后是(，就会出现这个哭脸符号）

上述缩略词和小符号要试具体情况而定，不宜滥用。

E-mail的非正式的文体特点并不意味它的撰写可以马虎行事，特别是撰写业务信函更是如此，写完信后，一定要认真检查有无拼写、语法和标点符号的错误。当然Outlook Express等软件的“拼写检查”功能可以助你一臂之力。

第二节 E-mail的写作要领

1、设置“发件人”名称。外商在收邮件时先看的是“发件人”栏，因此，邮箱名应该写成英文，一方面方便外商记忆，也避免有些外商的邮箱不能识别中文而出现乱码。至于“发件人”具体的名称，可简单地写成业务员的英文名字，也可设置成某产品名称，如Chemical Exporter等，能起到强化外商记忆的作用。

2、结尾签名的设置：顺序是姓名、职称、公司名、地址、电话、手机、传真、邮箱、网 1

址、MSN，如有可能，也可以把公司标志加入签名。

3、邮件地址栏：要发邮件，首先当然是要在地址栏中写上外商的电子邮件地址，这里要注意的是：最好是直接把外商的电子邮件地址小心粘贴到地址栏，不要抄写，以免抄错字母。

4、邮件标题栏：外商在收邮件时先看的是“发件人”栏，其次就是“标题”栏，所以标题非常重要。写标题时应注意以下事项“

（1）切忌空白标题。经验证明，凡是空白标题的邮件都极易得到被删的命运。

（2）切忌中文标题。没有几个外商懂中文的，而且一些外商的邮箱因为不能识别中文字符而会出现乱码。

（3）切忌长话标题。有些人习惯把邮件写成一句话，其实许多外商（老外）都很反感类似邮件，被删的可能性也很大。

（4）切忌问候标题。有些人习惯把邮件标题写成问候语，如Hello、Hi等等，这让外商（老外们）怀疑这是垃圾邮件或病毒邮件而不敢冒险打开。

（5）标题最好直接写成该外商求购的商品名称，就是单纯的商品名称，前后不要加任何语言及规格，这样外商看起来一目了然。

（6）标题甚至可以直接写成该外商的名字或外商的公司名称。外商看到此类邮件，知道一定与自己有关，一般不会贸然删掉，而会打开看看。

（7）如有附件，请在邮件中表明附件名称。附图片时，图片名称请改为与内容相关的名称，而不是单调的0001，0002等，以方便客户下载后查找。

5、邮件的结尾

很多人的邮件最后只简单地落上自己的名字后就把邮件发给了客户，如果该客户本来就熟悉你倒也无妨，但如果该客户是个新客户，你是第一次联系该客户，则这样的邮件收尾就明显不够。例如，只写上B.RGDS/ Mr.David Su是不够的，一般要再添上所在部门及职务、公司名称、电话、传真、网站、MSN等。这样既可以让收件人更方便的联系到写信人，同时也给别人一种专业的感觉。

要强调的是，如果你（的公司）现在还没有网站，则可以这样写：Website: Under construction，表明你（公司）的网站还在建。MSN一定要添上，否则外商会觉得你太老土。事实上，如外商知道了你的MSN号，也方便外商能通过MSN立即联系上你。还有，电话和传真可千万不要用同一个号，否则会让外商认为你（公司）只是个小小的皮包公司。

注：皮包公司

“皮包公司”没有固定的经营场地和经营品种，买空卖空，经常走到那里就将公司的公章、营业执照等带在皮包里，所以叫皮包公司。

这是我国市场经济刚起步时许多公司做生意的方式，这些“皮包公司”适应了当时短缺经济条件下人们急于获得货源的心理，将二手、三手信息再“倒”出去而从中获利，因为这些公司对于交易的双方只是起一个“牵线搭桥”的作用，并不承担任何责任，因此“皮包公司”最怕两端的客户在交易前见面；而且这些公司大多有特殊背景。