房地产销售方案制定

房地产销售方案制定（10篇）

1.房地产销售方案制定 篇一

我们在制定销售方案时需要注意哪些问题

我们在对产品分析，制定销售方案时，首先要注意什么呢？其实这个问题是仁智之见。销售方案中要考虑直接对上量产品提价是增加利润的最有效方法，问题是上量产品通路价格透明，终端价格很难提起来。硬性提价会导致销量迅速下滑。所以理论上最有效的方法实际操作过程中存在很大风险。不提价继续销售就会出现销的多、亏得多的现象。最有效最可行的就是产品升级，推广附加值比较高的中高档新产品。这样既能解决通路价盘问题，也能够改变销的多亏得多的问题。这是方向、目标的确定。如何实现这个目标取决于推广的方法。笔者认为要提高中高档产品推广成功率，必须解决以下几个问题：

一、产品准确的定位――卖点的提炼

企业在制定销售方案时，要考虑到产品不同于耐用消费品的两极化消费：高端和低端产品销量较大。对于方便面而言，出现“趋中消费”现象，即中价面的销量呈最大化。确切的说目前零售1－1.5元的产品销量最大化。所以寻找市场机会和产品档次的确定相对比较容易。关键在于产品卖点的提炼。

没有卖点的产品就像深埋在泥土中的金子，有发光的可能没有发光的机会。从营销的角度讲：有核心技术的产品竞争力相对较强，因为核心技术就是最好的卖点。对于没有核心技术的产品，我们可以提炼出它的卖点，提升产品的竞争力。方便面属于技术含量不高的产品，产品同质化非常严重，如何把相同的产品卖出不同来，就取决于产品的卖点提炼。卖点越突出，消费者越容易记住，消费认知一旦形成产品注定畅销、注定成为行业标竿。（消费认知：消费者认为产品好。）象康师傅的红烧牛肉面――就是这个味！消费者认为汤好、味好。几年前风靡一时的鲁宝双胞胎――消费者感觉实惠。今麦郎――弹面。消费者感觉面筋道。大骨面――大骨营养在里面。消费者感觉营养。思圆――圆面块。五谷道场――非油炸。这些鲜明的卖点形成某一品类的标竿，成就一个产品，也推动了企业某一阶段的发展。

产品卖点的提炼一定要和产品的品质和特点相联系，否则就是无源之水。制定销售方案是一个复杂的过程，产品卖点一定是产品最本质的东西，越是本质的东西越简单，越容易让消费者记住。

二、通路利润和促销的合理设定

通路经销商追求利润最大化的同时，希望销量最小化。厂家追求利润最大化的同时，希望销量也是最大化。通路利润和促销的合理设定是解决客户“接不接”货，及接货后主动“卖不卖”产品的问题。再有卖点的产品，客户不接货，只会烂在企业的仓库里。客户接了货不主动去推销，产品就会滞销在客户仓库中。

新品的通路利润至少是畅销品利润的两倍时，通路客户才有推广新品的积极性。针对不同区域，通路利润要求是不一样的。长江以南一批的单件利润要求是长江以北市场一批的单件利润要求的两倍以上。不同渠道利润要求也不一样。特通渠道（学校、监狱、矿区等）对资源的垄断性决定了它对利润的要求比常规渠道更高一些。

通路利润的合理性是决定产品的推力和产品周期长短的关键因素之一。因此新产品的通路促销设定要注意以下几点：

1、多用实物促销，少用现金促销。

2、限制首批接货量，忌接货量越大，促销越大。

3、针对不同的销售区域要用不同的促销品。

4、不要用一步到位价。

5、忌搭赠本品做为促销。

三、铺货期终端促销设定问题

我们在制定销售方案时，消费者在购买产品时受消费习惯的影响，首先选择畅销产品，其次抱着尝试的心态选择新上市产品。所以铺货期的终端促销是解决消费者首次“买不买”新产品的问题。不同的渠道终端促销的方式也不相同。对于常规渠道整箱购买的消费者，箱内投奖卡或实物（牙刷、毛巾、扑克、圆珠笔等）效果较好。对于特通渠道，采用“高价高促”直接返现金较好。对于现代渠道（商超）以五连包做为促销单位较好。

2.房地产销售计划方案 篇二

通过家宴活动，增强客户经理与业主、准客户的关系，增强口碑影响力，提高老带新成交率。

二、活动时间

(1)日期

11月15日—11月17日(3天) (2)时间段

18:00——19:30晚餐时间

三、活动地点

公司合作酒店(要求:高端大气上档次)，如，生态园。

四、邀约对象

业主及B类以上客户+优质客户(总房款较高者/职业、社会地位较高者) 数量控制在90人左右。

五、活动内容

(1)客户经理统计自己准备邀约的客户数量以及到访量 (2)客户经理陪同自己的客户在活动指定酒店就餐

(3)客户经理在与客户就餐的同时，向客户讲解项目客带客政策，讲解项目进展、工程进度等，并且了解客户对项目的看法和认识，做好登记，总结，第二天整理成文稿提供给营销部。

六:活动流程安排

(1)客户经理日程安排

(2)活动当日流程安排

17:30---18:00

17:40---18:00

18:00---19:30

客户经理审核人数 正式开宴

19:30---

宴席结束客户自行回家

备注：开宴时间根据客户到场情况灵活把控

七、人员分工

(1)客户经理

? 准备工作

截止到11月12号，电话邀约客户完毕，确定应宴客户数量、名单，建立客户档案，交至营销部。

(备注:电话邀约说辞参见附件1) ? 活动当天工作

客户经理负责到访客户的审核，确保应邀客户准时、全部到位，并按照活动时间节点组织客户准时到酒店入座，与客户就餐，向客户讲解客带客政策、了解客户对项目的认识，

并组织安排客户安全回家。

(备注:家宴时，客户经理要点说辞参见附件2) ? 后续工作

以书面形式整理客户对项目的认识，并录入重要的客户语录，反馈于策划部。 (2)策划人员

? 准备工作

? 活动当天工作

(3)文员

负责客户签到，并及时告知各客户经理未到的客户，方便客户经理电话联系未到客户。

八、物料费用预算

九、附件

附件1:电话邀约说辞

_X女士/先生，您好，我是客户经理_X，为答谢您长期以来对地产的关注和支持，我们诚邀您参加我们组织的家宴活动，希望您_X号17:40准时到_X酒店参加，18：00正式开宴，届时您可以享受到_X酒店特质的丰盛家宴。

附件2:家宴时，客户经理要点说辞

3.房地产项目车库销售方案 篇三

一、现状分析

（一）供给面

1、总量与存量

·车位总量：地下层67个，一层24个，总共91个

·存量：地下层售2个，余65个，一层售13个，余11个，总余76个 ·存量总额：按车位6万元/个计，车位积压资金达450万元左右。·产权问题：据统计，公司产权车位79个，私人产权车位12个，所有车 位均已经办理产权证。

2、历史销售

·销售量：15个，占车库总量的16.8%

·销售价格：一层销售总额近240余万，平均价格11万左右，属历史同 期较高价位。

3、租售现状

·功能划分：地下层是公共车位，主要面向小区业主出租，兼停摩托、自 行车等；一层车位由于大部分出售，为私家车位，主要面向已购车位业主开放，不做出租。

·据统计，小区整体租赁用户达30-40余户，远比购买者多。·租金：包月210元/月，零租10元/晚，处于中等水平。

 分析：小区车位整体供给充分，租赁价格处于中等水平，租赁活跃，是小区有车业主对购买私家车位缺乏价值感和积极性的主要诱因。

（二）需求面

1、小区规模

总户数：115户，以每户常住人口3人计，常住人口达345人。

2、有车户

据统计，达70余户，扣除购买车库的15户，尚有55户左右有消费潜 力和消费需求。

3、居住率

据观察，小区业主居住率在95%以上，具备比较高的入住率。值得注意 的是，常住小区人口以老年人为主。

 分析：小区存在一定量的潜在车位购买群体。

 总体分析：小区车位整体处于供大于求、需求不旺的状态，但尚存在一定量的潜在需求，如何激发并利用这些有效需求达成销售目标，并形成扩大效应，是本案车位能否顺利回收资金的关键，一个基本的判断是小区现有车位具备一定套现的价值和空间。

二、存在的问题和难点

1、有效需求不清晰

小区住户以老年人为主，带来的直接问题是潜在购买客户在小区的实际 居住时间不多，对车位的使用必然以零时租赁为主，对购买车位积极性自然不高，造成车位的实际有效需求不清晰、不旺盛，直接影响项目的资金回收。

2、历史价格过高

历史上最高销售价格达到14万之多，是历史同期市场较高水平，平均 销售价格在11万，对已购买客户形成心理价格指导，对下一阶段进行大幅度价格调整形成制约。

3、车位存在硬伤

根据观察，车位面积大多集中在11.5㎡左右，同时有一定数量的异形 车位和面积偏小车位、技术问题车位，而车位的出入口同处一道，地下层与一层车位通道并用，都对车位的正常使用形成了影响。

4、销售缺乏有效组织

目前销售上缺乏有效的人员和组织管理，根据销售实际需要进行组建。

三、解决之道

·两个效益

·两个务必

1、社会效益：务必让业主接受现实销售和销售价格，并不影响开发商口碑。东玉花园的开发是成功的，开发商以专业、负责的态度，高品质的产品 获得了在业主中的良好口碑，而以现在的市场观察来看，存在对车位价格进行大幅度调整的可能，而这对开发商的品牌和口碑必然有所影响，因此，本次销售的一个重要考量标准是如何在不影响开发商口碑的情况下，让业主接受车位再次销售和车位价格进行调整的现实，这是社会效益方面的考量，也是基本的要求。

2、经济效益：务必激发有购买潜力并具备购买力业主的消费欲望，并实现 实际购买，达成预期目标。

小区业主居住率高达95%以上，但根据观察，大部分居住者为老年人、赋 闲人士，有购买能力的中青年群体实际居住时间并不多，同时，有车业主多以零时租赁使用为主，并对现有不算高的租赁价格尚存异议，营销环境不是很理想，因此，如何激发有购买潜力并具备购买力业主的购买需求，并形成实际购买，是考虑本次操作的一项基本指标，是经济效益方面的要求。

本次车位销售的解决之道，就是同时达到社会效益与经济效益的双丰收。

四、营销思路

1、思路一：直销法

·基本概念：在前期调查的基础上，以销售专员或物业管理人员（经销 培训）直接对意向客户进行入户拜访销售，以期达成销售的销售手法。

·销售参与人员：销售专员或物业管理人员

·销售工具：车位平面资料、价格表、身份标志等

·销售注意：说辞准备、准确地销售摸底和准业主调研、关系户介绍等 ·优点：直接面向客户销售、游击战、不声张

·缺点：陌生拜访不利销售、销售手续办理不便

2、思路二：传销法

·基本概念：招募小区业主，以安利传销的方式和手法在小区范围内、业主之间私下传播，形成实际销售的方法。

·销售参与人员：小区业主，能言善辩，熟悉小区情况，有良好人缘·销售工具：价格、车位资料等

·销售注意：说辞、销售身份的合理确定、注意营造特权感、价值感·优点：内部传播，直面客户，口碑销售、价值感、特权感、不声张·缺点：尚无先例、人才难觅、销售手续办理不便

3、思路三：店销法

·基本概念：利用物业管理用房，设置专门销售人员，发布销售公告，面对小区业主进行直接销售的手法。

·销售参与人员：销售专员、物业管理人员（配合）

·销售工具：车位平面资料、价格表、身份标志等

·销售注意：说辞准备、卖场简装、业主沟通等

·优点：正式、正规、阵地战

·缺点：太声张、容易流传开去、不利口碑

 基本思路：建议以直销法或传销法进行车位销售，不事声张。

五、销售策略

1、价格策略

·基本策略：取消包月（210元/月）制度，实行10元/晚的零租制度，则实际300元/月，变相提高租赁价格，以租压售。

·具体价格：制定当在开发商确定基本的平均价格之后，另叙！·设置特价车位

2、产品策略

·车位改车库（业主自行操作）

·销售期，车位管理、照明、卫生、安保等要有改善，与平时不同

3、销售渠道

主要建立在对小区业主的实际购买方面，不反对投资客介入。

4、具体策略

·以租压售：直接或间接提高租金水平，压迫销售。

·以租代售：以客户签订中长期租赁协议，并约定在租赁若干年后转为 购买协议，前期支付租金自动转为购买车位款。

·优惠措施：（需在制定价格的基础上按优惠比率适当上浮）

·销售激励政策

·车位按揭政策

5、操作步骤

步骤一：组织业主恳谈会，进行销售摸底和准业主调研，摸清业主心态。步骤二：组织销售架构如销售专员、销售说辞、销售政策、交易条件等。步骤三：具体策略制定如销售方案、销售策略、销售方法、通道选择等。步骤四：价格制定，符合开发商要求的整体价格体系。

步骤五：行销组织，组织销售专员进行销售行为，并进行控制。步骤六：销售手续办理，协议、合同的签署等

4.房地产销售方案策划书二 篇四

__城项目位于__房地产市场的东南板块，在__路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开.__城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成.一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍.一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍.现在，一期多层尚有____房、准现房，销售额__万元.其中__m2的三室两厅有__套，以五、六楼为主；__m2的三室两厅_套；这两种房型的销售金额占一期余额的__%.二期小户型总销售金额预计__万元，临街商铺__万元，合计__万元.预售许可证预计__年_月底办下.由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺.其中二期小户型占所有可售金额的_%，一期大户型销售额_%，二期临街商铺占_%.如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一.一、市场概况及基本竞争格局

a、东南板块及__路商圈.__房地产市场的东南板块主要由三部分组成：__路沿线、__路南段沿沿线、__东路与__国道沿线.__路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成.在__路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区.__城位于这一区位之内.与英协、建业几乎是一路之隔.但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍.__路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成.__东路与__国道沿线是20__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘.其中燕归园是__城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期__平米现房形成明确的竞争关系.b、小户型市场概况.自20__年底时尚party介入__楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来.尤其是__年初，青年居易（easy-go）以__余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变.今年_月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面.燕归园位于货站街东段，由__房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段.燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是__平米的两室户型和__平米的三室两厅.这与我们的市调结果完全一致.此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅__平米，三室两厅__平米）.可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势.c、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的.目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段.凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格.人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格.和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺.二、项目swot分析

优势

1、__路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑20__房地产营销策划书策划书.市场细分如下：

5.销售计划：制定销售计划 篇五

销售计划：制定销售计划（ ）完善的推销计划分为两种：为搞推销而制定的作战计划和提供给顾客作为参考的计划，销售计划：制定销售计划。第一种计划是你的行动计划，这里姑且不讲。现就为顾客提供参考的计划书，谈谈制定要点。它产生的作用非常大，若是这种计划制定得很好，就可以说是获得了一半的成功。优秀的推销员在制定推销计划时，总要考虑到以下两件事：一是通常销售中所具有的共同点；另一点就是因推销对象不同而可能出现的各种情况。一般说来，推销员在工作时所使用的文件，通常就是本公司编制的商品手册。但是，由于千篇一律，大家都使用它，所以使顾客感到厌烦，顾客只能知道：“噢，这是×保险公司推销员”，仅此而已。因此，应该根据不同的推销对象，自己编写相应的文件。以公司印发的商品手册为基础，反复研究、设想，假如自己是顾客，将会怎样想，应该为顾客提供什么样的参考计划为最佳。这样就能做到因人而异，正中下怀。公司的商品手册中，概括说明了它所经营商品的主要特征，是以适用于所有顾客、所有推销员的共同语言编写的。所以，尽管对于推销没有什么大的用处，但在编写计划书时是值得参考的。例如，当买主是某家公司时，就要依照这家公司的规模来编写计划。无论对方拥有一千名、或是两千名职工，无论对方的财会人员怎样反复审查、研究你提供的计划书，都会使其感到：“的确编得很棒。”要制定出具有如此效力的计划来，我们推销员有必要进行一番有关财经知识的学习。另外，齐藤竹之助认为：顾客常常希望得知签订合同与不签订合同之间的区别，到底有什么利害得失。因此，就要编制一份囊括这两种情况的比较分析表带去。当顾客认为你编制的计划切实可行时，可以从这家公司具体负责此项工作职员的角度来考虑，制定一份供其在公司内部讨论时使用的会议草案、提案附上。许多推销员都是由于忽略了这一点，以至于再三催促，总也得不到回音。因为担负具体工作的职员，往往不能完整地将你的原意转达给上司，所以导致事情总也无法决定，销售工作计划《销售计划：制定销售计划》。由于这样的原因，一旦第一次推销获得成功，第二次再搞时只需在计划书添上加入保险者的姓名、出生年月日、职务级别等等即可。即便不对每一个细节部分做详细交待，秘书也能代为编写。在顾客和你的那些老主顾中，有些人甚至比推销员更为精通商品知识。从前的时代姑且不论，现在要靠说谎、故弄玄虚欺骗顾客是行不通的。而编写合情合理并能使顾客同意的计划，就成为推销员之要点。依靠独创精神，无论什么样的推销计划都能制定出来。“5F、5W1H”计划关于拜访计划的设计，这里有两个方案供大家参考。

1、计划的5F设计拜访计划，应从何处着手呢?可以先由计划的步骤谈起--姑且称为计划的5F。不论是什么计划，只要冠上“计划”一名词，皆可适用这5F的步骤。事实上，此5F与相机的操作方法极为相似，因此，以下将借助相机的摄影原理，逐一分析“计划的5F”：FIND→找寻及收集事实FILTER→选择收集的资料FIGURE→拟定初步计划FACE→制定实施行动计划FOLLOW→计划的实施第一个F，“FIND”(找寻)，以相机为喻，即找寻摄影对象。第二个F，“FILTER”(过滤)，就是相机装上滤光镜，过滤光线。第三个F，“FIGURE”(推断)，即相机准备摄影时，快门速度、距离远近、曝光率多少等一连串的问题，都需经过推断测量的作业。第四个F，“FACE”(面对角度)，即面对被照体的方法，术语为“取角”。此时摄影者必须摒气凝神，稳稳托住相机才行。第五个F，“FOLLOW”(贯彻实行)，也就是付诸行动，按下快门。做个完善的销售计划(2)第一个F，在计划步骤中，等于是找寻、收集事实。各种事实如公司的环境、商品销售市场、顾客的购买习惯等，都是找寻及收集的对象。然后进行第二个F，将收集来的资料，加以过滤、选择，只抽取计划中所需的资料。再是第三个F，即针对所抽取的资料，进行检查、讨论，经过组合，拟出初步的计划方案。接下来就是四F了，乃是将初定的计划草案，赋予生命力，使之能够付诸行动，成为一个有实施作用的行动计划，不再只是纸上谈兵。最后为五F，是依照计划，付诸行动。

2、计划的5W1H计划中的5W1H为：第一个W，“WHY”(为什么)，即原因；第二个W，“WHAT”(什么)，即内容；第三个W，“WHERE”(何地)，专指地点；第四个W，“WHEN”(何时)，代表时机；第五个W，“WHO”(何人)，是人，对象。最后的1H，“HOW”(如何进行)，乃是方法。如此，一面决定计划中的5W1H，一面进行5F步骤，就是设计所有计划的通则。计划的5W1H：WHY为何→目的、原因WHAT什么→内容WHERE何地→地点WHEN何时→时机WHO何人→对象HOW何法→方法

6.如何制定销售提成 篇六

底薪

佣金 40% 30% 20% 60%

15%

5%

100% 目标奖金 20% 激励金 10% 整体薪金 100%

7.销售目标的制定原则 篇七

一、销售目标制定原则

如何制定销售目标的呢？总裁学习网认为应遵循以下原则：

1)据上一年度的销售数额，按照一定增长比例，比如10%或20%，确定当前年度的销售数量。

2)销售目标不仅体现在具体的每一个月度，而且还要责任到人，量化到人，细分到具体工作。

3)权衡销售目标与利润目标的关系。做一个超级店长，具体表现就是优化商品结构，将商品销售目标具体细分到各层次的商品。比如，根据商品分类，将商品结构比例定位在(高价、形象的利润产品)∶(平价、微利、上量的产品)∶(低价、战略性炮灰产品)=2∶3∶1，从而更好地控制商品销量和利润的关系。

销售目标的确认，可以使每一个人找到冲刺的对象，也使其销售目标的跟踪有了基础，从而有利于销售目标的顺利达成。

二、销售目标制定注意要点

销售目标的设定应注意以下六个方面的问题(SMARTC)：

①具体性(Specific)。

目标不可以太笼统，要具体，这样才有利于管理，才有利于目标的达成。例如：店长在确定店铺的销售目标时不但要有总的目标，而且一定要将其细化到每个月甚至于每一天。

诸如每一个营业员每天要完成多少？要向多少个顾客销售多大的营业额才能完成？某店铺的店长，他几乎每年都会抱怨计划的实际达成不理想，所以当抱怨多了的时候就会得过且过的对自己说：完成个80%就行了。

计划是每年自己和销售总监共同来确定的啊。主要是他的目标过于笼统，没有注意监督每日的目标完成量，每天差一些，日积月累，自然到年底完不成任务。他挠头的问题还有：对月目标的管理和下属的工作跟踪总是不能够尽如人意，忙起来好像乱成一锅粥，闲起来又真的不知道做什幺。

这也是由于目标确定缺乏具体性造成的。

②可衡量性(Measurable)。

目标应该量化,用资料说话，这样才有实际指导意义，有了具体的数字就可以很直观很明确的知道每天应完成的目标。

③可实现性(Achievable)。

目标虽然应有一定高度,但不能过于夸张，店长一定要根据自己店铺的客观情况，店员的实际水平以及各种客观因素制定销售目标。

④现实性（Realistic）。

销售目标应该与实际销售工作密切结合，让它充分体现在实际销售过程中。在设定目标时一定要仔细分析实际情况，将那些急需改进、直接影响销售成果的因素首先设定在目标中。

⑤限时性（Timebound）。

设立的目标一定要有时间限制，这样才不会使目标因拖的时间过长而无法衡量。而这一点常常被人忽视，一个没有时间限制的目标等于没有目标。

⑥一致性(Compatible)。

8.2010年销售计划制定攻略 篇八

2010年销售计划制定攻略-2（ ）从上图我们可以看出1-11月份，每个月的销售额占11个月的销售占比，前面我们已经计划出百货店K在2010年的总目标为765万(588*130%)，再根据此图的每月百分比，我们可以得出“百货店K”2010年前11个月的销售目标：1月目标：879750元(765万*11.5%)2月目标：703800元(765万*9.2%)3月目标：757350元(765万*9.9%)4月目标：581400元(765万*7.6%)5月目标：596700元(765万*7.8%)6月目标：420750元(765万*5.5%)7月目标：550800元(765万*7.2%)8月目标：550800元(765万*7.2%)9月目标：673200元(765万*8.8%)10月目标：803250元(765万*10.5%)11月目标：1116900元(765万*14.6%)12月份目标视前11个月完成情况而定,最后一个月是用来补功课的,既然是补功课,那么要补得从容,补得淡定,前面11个月是努力的关健；那么是不是每月的任务制定好就完了呢?当然不是，为什么很多店铺一个月过去大半还只能完成不到一半的业绩呢?原因大多是没有将任务分解到每周，怎么分解呢?

三、周目标分解；众所周知，每个月至少有4周时间，为了不至于月末的时候绝望，我同样将每月的任务分解到前三周，第四周则做为“补功课”和员工补休时间；每周都有平日与周末，不像每年的12个月有淡季旺季的区别，那么三周的目标可以平均分配，当然有国家法定节假日的那一周，则另当别论，我们以百货店K的1月份目标为例，前面我们已经将1月份目标定为879750元，以三周算，则每周目标为293250元，我们暂将周六、周日的目标定为平日的两倍，平日的目标为32583元(293250除以9，周六和周日这两天当平日四天),那么一周的目标如下：周一：32583元周二：32583元周三：32583元周四：32583元周五：32583元周六：65167元周日：65167元每周的目标可以是在销售经理的指导下由店长来制定，而每日的目标则必须由店长来完成了，日目标定好后，如何去完成呢?那就是分解到个人；

四、日目标分解在分解日目标前，我要确定一下人数，765万的销售数据，如果按3.5%的提成系数来算，员工总销售提成为267750元,除以12个月,平均每月的员工销售总提成为22312.5元，如果假设销售员工为8人，那么平均每人的提成为22312.5除以8等于2789元，加上基本工资1000元左右，8人的平均工资为3789元，这个平均工资在行业内比较普遍，那么8人的假设可以成立，我们的日目标也按8人来分解，那么这8个人一天的目标是平均分吗?当然不是，五个手指有长短，员工的能力也是一样，同样可以用数据作为参考，因为员工的能力是在不断提升，所以我们不能以她们09年1月的销售来评估她们的能力，要以上个月的数据(09年12月的个人销售占比)来作为她们日目标分配的参考依据，我们来看一组8个员工09年12月的个人业绩占比情况：好了，上月的个人销售占比基本上反映了8名员工目前的销售能力，我们的店长可以按这个比例给8名员工分配日目标，周一至周五：周大：3910(32583*12%)取整为4000元；张三：6517(32583*20%)取整为6500元；李四：5213(32583*16%)取整为5200元；王五：3584(32583*11%)取整为3600元；赵六：2606(32583*8%)取整为2600元；钱七：3584(32583*11%)取整为3600元；田八：4887(32583*15%)取整为4900元；江九：2606(32583*8%)取整为2600元；待续…“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~请点击进入~

9.如何制定销售人员绩效考核制度 篇九

什么是绩效考核（如何制定销售人员绩效考核制度）

绩效考核也称成绩或成果测评，绩效考核是企业为了实现生产经营目的，运用特定的标准和指标，采取科学的方法，对承担生产经营过程及结果的各级管理人员完成指定任务的工作实绩和由此带来的诸多效果做出价值判断的过程。绩效考核的应用（如何制定销售人员绩效考核制度）

绩效考核的应用重点在薪酬和绩效的结合上。薪酬与绩效在人力资源管理中，是两个密不可分的环节。在设定薪酬时，一般已将薪酬分解为固定工资和绩效工资，绩效工资正是通过绩效予以体现，而对员工进行绩效考核也必须要表现在薪酬上，否则绩效和薪酬都失去了激励的作用

销售员绩效考核制度怎么定（如何制定销售人员绩效考核制度）

经常能听到一些销售人员的抱怨，比如某个销售人员负责的区域比较大，而且路途也很远，工作量明显加大，但总会因为各种各样的原因导致销售量始终跟不上，而销售公司的考核标准都是以销量为标准的，所以薪水自然就比较低。各别销售人员因市场基础好，几乎只要维护一下，偶尔到市场看看便可完成任务，销量遥遥领先。

以上的这些情况在一些企业的销售公司中仍然存在。那么怎样制定一套销售人员的绩效考核与薪资分配相匹配的业绩考核办法呢？

我们认为要想找到完全公正、公平、公开的业绩考核模式，在实践中很难办到，但我们认为至少如下几个方面内容不容忽视。在此基础上再建立一种“多劳多得，按劳分配”的原则兼顾激励与约束相结合的“公平、公开、公正”绩效考核模式。

一、保证基本生存条件原则

销售公司的销售人员长时间地在市场上作战，很多情况下是单枪匹马的在市场上奋勇拼搏，辛苦可想而知。但常常因为种种原因，取得业绩却是很难令人满意。这种情况在新开发市场或新产品投放过程中经常出现。这种情况销售公司唯销量论英雄的绩效考核办法，明显存在很大的弊端。

所以我们认为要给销售人员一部基本的业务开展和生存的基本保障。如“基本生活费”、“通讯费”、“餐费补助”、“岗位津贴”等等，这部分构成销售人员薪资分配中的相对固定的部分，简称“A”部分。无论出差在外，还是回公司办理业务，均应发放，以保障销售人员的基本生存条件。

二、考核中激励占主导原则

在销售公司销售人员的绩效考核中，应以激励占主导，因为销售人员是销售公司的第一线人员。他们的积极性与战斗力将直接影响销售公司基本目标的实现。而对于广大销售人员的激励除了命名为“模范”颁发“嘉奖令”等精神鼓励和物质奖励外。平时最直接、最有效的办法是与薪资分配相结合。让销售业绩直接体现在薪资分配上，这是比较现实，而且销售人员比较乐于接受。

销售业务量与薪资分配相匹配部分，这部分构成了销售人员薪资分配中的变动部分，简称为“B”部分。这部分是“销量”与“薪资”挂钩，体现的却是公司对销售人员工作绩效的一种评价。销售量大对公司的贡献大，薪资高，反之亦然。这部分我们尽量向销量上赶，偏向于激励，激励销售人员尽量多的销售，而不是靠其它的什么。这部分充分体现了“多劳多得，按劳分配”的原则。

三、软、硬指标相结合原则

在销售公司销售人员考核中，除了“销量”以及相关的“市场占有率”等硬性指标外，还应当考虑诸如：“渠道管理”、“价格体系管理”、“客户关系CRM管理”、“信息反馈”、“工作态度”、“顾客满意CSM”等等软性目标也应当在绩效考核中，因为这些软性目标往往是过程管理的重要组成部分，这是硬性目标的保障系统。

所以在销售人员的绩效考核中要软硬目标考核相结合，才能真正达到使绩效考核与薪资分配体系保障目标达成的作用。软性目标考核构成销售人员薪资中第三部分：简称为“C"。

综上所述，销售业务人员绩效考核后的薪资分配为P=A+B+C。

下面我们举例说一下，某企业是怎样利用这套“绩效考核与薪资分配体系的。

某啤酒企业销售人员绩效考核与薪资分配体系是这样的：

固定部分A

=基本生活费（600￥）＋通讯费（300￥）＋餐补（150￥）＋岗位津贴（50￥）

=1100￥

目标管理部分（B、C）采用积分制，在绩效考核中每积一分在薪资分配中按50￥兑现。

硬性目标考核与软性目标考核的分数比按照80：20分配。这样，如果甲销售人员刚好完成任务，每一项软性目标考核均为最佳积分，则计资为

P甲＝A＋[80＋20]×50

P甲＝1100＋[80＋20]×50

＝6100元

但在销售人员目标管理考核中，业务人员的硬性目标不一定刚好完成，软性指标也不一定正好处于最佳状况，所以上述演变成如下公式：

P=A+B+C

＝A＋[α×80＋∑In] ×50

这里α为硬性指标的调整系数，∑In为软性考核指数的合计数。

那么调整系数α怎样来确定呢？

我们用某时间段（如一个月）内的实际销售量或销售额与其对应时间段内的计划销售量或销售额之比来确定硬性指标的调整系数α。

这样，上述可以演变成如下公式计算。

＝A＋[本月实际销售量（额）/本月计划销售量（额）×80＋软性目标考核分数的合计数]×50

例如：某啤酒企业的销售人员（甲），在2002年8月份，硬性指标考核中，月任务计划销量1000吨，实际完成了1200吨。其他软性目标考核分数如下：

P=A+B+C

=A+[本月实际销售量（额）/本月计划销售量（额）×80＋C]×50

实际计算过程

＝1100＋[1200/1000×80＋（4＋3＋2＋1＋3）]×50

＝1100＋[96+13]×50

＝6550元

这里起决定作用的是激励指标B，既销量变化。

四、考核目标的调整与持续性原则

这套考核体系中考核目标定下来以后，在一定时间内要保持一定的稳定性与持续性。否则，销售业务人员会对这套体系产生怀疑而失去信心。

但是考核目标不是定了就一成不变。因为在销售业务中，“不变是相对的，变化是绝对的”。所以销售业务人员的考核目标要相对于不同的市场阶段和不同销售季节，如销售的淡季、旺季等来调整不同的目标；如硬性指标销售任务量淡、旺季的调整；如软性指标中，增加阶段性的如促销方案的执行、计划、总结情况，回访率、客户增长率、合同履约率等等阶段性目标。但是在调整中一定要贯彻“在可持续性，相对稳定性”的基础上考虑调整。

五、本套销售业务人员“绩效考核与薪资分配”适用范围说明：

这套“绩效考核与薪资分配体系”适用于如食品、饮料、啤酒、医药、保健品、日化产品等民用消费行业。这套“绩效考核与薪资分配”体系即适用于销售业务一线业务人员，也可以作为对“办事处”、“大区”的考核参考，在绩效考核中只需调整不同的参数即可。

例如办事处管理人员可以参考为：

P办＝A办+[办事处月实际销量合计/办事处月计划销量合计×80＋C]×Q

其中：A办＝为相对固定的业务办公经费等

目标管理部分B部分则是整个办事处实际销量和计划量的合计数。

目标管理部分C部分可以参照办事处职能设定目标为：

在这套“绩效考核与薪资分配”体系中，体现固定部分（基本生存保障部分）与变动部分（目标考核部分）在构成中体现在薪资构成中按20/80法则比例分配即A：（B＋C）＝20：80；变动部分（目标考核部分B和C）中其硬性目标考核与软目标考核部分在构成体现在薪资构成中按20/80法则比例分配，即：B：C＝80：20。

这两个20/80法则应用既保障销售业务人员基本生存权利又突出了目标考核的重要性，并且在整个体系中保障了与业绩挂钩的目标考核中的激励作用。而在目标管理考核中，在充分地考虑了软性指标的过程管理基础上，又重点突出硬性指标的决定性地位。

10.地产销售部薪资及佣金分配方案 篇十

一、置业顾问薪资标准

1、薪资标准：

试用期：800元——900元（试用期无从业经验2个月，底薪800元；有房地产销售经验者为1个月，底薪900元。）

初级置业顾问：1000元 中级置业顾问：1100——1200元 高级置业顾问：1300——1400元

销售主管：1500—1600元，销售主管参与客户接待，佣金分配方式与提取时间和置业顾问相同（激励机制与置业顾问相同）。

注：新来置业顾问有经验没经验，试用期满正式录用后可根据公司《售楼部员工规章制度》晋升为相应级别。

2、提成比例（含商业）：1.4‰

（通过外销渠道来售房部成交的接待销售员提成1‰，外销主管提0.4‰）

◆若首付款到齐客户退订，且置业顾问已结算提成，则佣金从其提成中直接扣除。◆公司自已销售的房源，由置业顾问配合做后期服务。交房后，公司按服务户数给予当事服务置业顾问100元/户的补助。

3、提成发放办法

房款付款30%及以上，按到款额计提，次月中旬与工资分开发放；

《置业顾问各级别申请标准》

1、置业顾问晋升标准

◆初级置业顾问标准：

①试用期新员工2个月，有同类工作经验者1个月。凡试用期过后，被公司正式录用者，起步均为初级置业顾问，同时享受初级置业顾问底薪待遇。◆中级置业顾问标准：

在同领域工作经验1年以上，且在本公司工作6个月以上（含试用期），经综合考核、测试可晋升为中级置业顾问，享受中级置业顾问底薪待遇。◆高级置业顾问标准：

①、在同领域工作经验二年以上，且在本楼盘任职6个月以上（含试用期）同时连续2个月获得销售冠军者经综合考核可晋升为高级置业顾问。②、在本公司干满1年以上（含试用期），一年之内在本楼盘连续两个月以上销售冠军者经综合考核可晋升为高级置业顾问。

注：——如果中级和高级置业顾问连续两个末位的，取消其现有的顾问标准，回到初级顾问上，工资待遇同时回到相应级别。

2、置业顾问考核、测试范围

企业文化、礼仪、人际关系、为人处世、平时表现、地产术语、考卷、产品认知度、模拟讲解（谈判技巧）、谈客笔录、客户反馈、业绩。

二、经理及以上薪资标准

◆总析：销售部提成方案（3‰分配方式）

销售总监

——销售经理，销售总监工资为公司领导面议决定

——销售主管、置业顾问提总销售额的1.4‰（销售主管要接待客户，一般都不拿总提，底薪略高于销售人员）

——外销主管自已销售的房屋提成为1.4‰，如客户通过外销渠道到售房部成交的，而非外销主管接待成交的，外销主管可分提0.4‰，置业顾问提1‰

——销售经理提所管理项目总销售额的0.6‰（副经理提0.4‰），只需1名销售经理

——销售总监提集团公司所有项目总销售额的1‰

三、销售部任务考评机制

注：总销售任务＝各销售人员任务之和

一重考评：如总销售任务未完成，销售部所有未完成任务人员扣罚10%的提成，同时销售经理、销售总监也扣罚10%相应项目的提成。

二重考评：继续执行销售部月销售冠军奖励与未位罚款及淘汰制度

——销冠（当月成交金额最高者且月销售不得低于8套），奖金200元； ——末位（成交金额排名最低者--新来无经验置业顾问满两个月后考评未位）：——当月末位：罚100元，停止接待客户学习7天（正常业绩除外，相差悬虑者定未位）。连续二个月末位，公司可以根据综合考评进行淘汰。三重考评：以上考评与集团销售部月绩效立项考核可同时执行。

四、离职提成管理办法

1、销售部人员的正常离职，需提前一个月提交离职申请，在办理好交接手续之后，公司除结算正常底薪及达到结算条件提成外，未到款部份提成不予发放。离职后剩余提成分配给交接工作的相应销售人员。

2、销售部人员如因个人能力或业绩不佳被公司辞退的，在办理好交接手续之后，公司除结算正常底薪及达到结算条件的提成外，其余提成按正常离职实行。

3、销售部人员问如因严重违反公司规章制度而使公司声誉或利益受到损害的，予以除名，并视情况给予一定的处罚，未结算的提成不再结算。离职后未结部分 提成按50%分配给交接工作的相应销售部人员。

4、无故旷工超过3天者，视为擅自离职，当月底薪与剩余提成不再发放，剩余提成按50%的分配给交接工作的销售部。

5、中途休假等因素的提成：（时间以请假条为准）

①主管及置业顾问一周之内的休假：其客户交待给案场经理、主管安排或交由自已指定的置业顾问帮忙接待；期间其客户如有成交，成交部分提成金额的40%给后续接待人（交接时说明客户那天来交钱的算原置业顾问业绩），上班后客户维护有原置业顾问服务。

②主管及置业顾问一周之上，二周以下的休假：请假人的客户在假期如有成交，成交金额提成分于后接待人60%。二周以上的休假，所有客户如有成交归后接待人（休假前需给后续服务人提供需服务客户详单、客户具体情况。如未提供，客户资源及成交业绩算后续接待人；交接时说明客户那天来交钱的算原置业顾问业绩）