瓷砖买卖合同(精选16篇)
1.瓷砖买卖合同 篇一
甲方: (收货方) 乙方: (供货方)
根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》有关规定,在经济责任承包形式下,经甲、乙双方平等协商达成如下条款。双方应共同遵守严格执行。
一、工程项目
(1) 工程名称:__(惠州工业园)
(2) 工程地点:__
工程内容: 5#、6#厂房共贰栋,3#宿舍楼壹栋的外砖瓷砖、地板砖、瓷片、地脚线、步级砖等供货。
二、供货质量要求:
以双方确定的样板的规格、颜色、厚度必须和样板相同,不相同时甲方有权拒绝收货,乙方必须在要求的时间内提供另一相同数量符合要求的货品。
三、供货的数量和单价:
外墙砖:(永欣厂出产的不要)
1、棕色 22600m? 18元
2、白色 6300 m? 18元
3、深米黄色 850 m? 18元
地板:
1、地板砖50×50 2800箱×8块×3.3元(鸿正厂)(粉红色)
2、踢脚线 9500米÷60长×1块×0.95元
3、30×30(子弹头或者方块):1000箱×20块×1.5元(佛山盈邦厂耐磨砖)
4、20×30花片 5200 m? 3500箱×25块×0.7元/块(广西)
5、梯级砖:60×30 3300套×6.3元(振鹏厂)
6、50×50平台 800 m? 400箱×8块×3.5元(粉红色)
四、供货时间要求:
以甲方通知规格、数量的在3天时间内到达工地现场。
五、付款方式:
按到达工地的批次数量支付80%,其余20%在工程验工验收后6个月内付清(业主、质检站、监理等单位签字为准)。
甲方 乙方
联系电话: 联系电话:
身份证号: 身份证号:
年 月 日 年 月 日
协议签订地点:
2.瓷砖买卖合同 篇二
关键词:买卖合同,风险负担,交付
一、风险负担的定义及一般规则
(一) 买卖合同风险负担的定义
买卖合同风险是指由于不可归责于买卖合同双方当事人的原因所造成的买卖合同的标的物毁损、灭失的损失, 风险负担是指该损失应由谁来负担。由含义中可以看出研究买卖合同风险的前提是首先买卖合同必须有效, 只有有效的合同才能受到法律的保护;其次是风险的发生是因为不可归责于双方当事人的事由, 根据我国民法的相关理论, “不可归责”包括三方面即是不可预见、不可抗力的事由、意外事件以及当事人以外第三人的事由所造成的标的物的毁损、灭失。
(二) 风险负担的一般规则
1. 合同成立主义
合同成立主义是指买卖合同成立之时, 标的物的风险就由卖方转移到了买方, 当事人之间另有约定的除外。该原则以《法国民法典》为代表。它的优点是能够促使买方尽快的取走标的物, 因为只要合同成立了, 标的物不管有没有交付, 就都已经转移给了买方, 对买方是不利的。但是这一优点也是缺点。因为合同成立后, 标的物的风险就转移了, 卖家就没有保证标的物不受毁损、灭失的义务了, 有可能就导致标的物出现毁损, 致使合同不能正常履行, 所以该原则在合同的稳定性上, 以及买方的利益维护上都有弊端。它没有区分合同成立与合同生效这两个概念, 合同虽然成立了但并不一定代表合同就生效了, 已经不适应当今复杂的市场经济了。现在已经很少有国家采取这一原则了。
2. 所有权主义
所有权主义, 是指标的物的风险由物的所有权发生转移时, 风险由卖方转移给买方, 当事人另有约定的除外。它最早始于罗马法, 现在的英国法、法国法都使用该原则。它的优点是由于是所有权转移的时间来确定风险的转移, 所有权人做为标的物的所有人, 能更有效的保护标的物。但它在实际操作过程中却有着明显的缺点, 各国对所有权转移的时间如何来确定不一致, 操作起来就不一致。一般像意大利是以买卖合同成立的时间确定为所有权转移的时间, 而德国则是以标的物交付的时间来确定为所有权转移的时间。
3. 交付主义
交付主义, 是指标的物的风险是随着标的物的交付给买方时, 由卖方转移给买方, 当事人另有约定的除外。最早采用交付主义是《德国民法典》。它的优点为在于容易确定风险转移的时间, 标的物一经交付, 不论所有权有没有转移, 但是只要给了买方, 那么风险就转移给买方了, 这样也有利于保护标的物, 而且万一发生纠纷了买卖双方也容易举证, 可以降低风险的损害。
(三) 我国买卖合同风险负担的原则
我国《合同法》第142条规定:标的物毁损、灭失的风险, 在标的物交付之前由出卖人承担, 交付之后由买受人承担, 但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由此可以看出, 在没有法律特别规定或者当事人另有约定的情况下, 我国采取的是交付主义。我国《合同法》的这项规定也是基于民法的公平原则。当然, 这是在当事人对于标的物意外损毁或灭失的风险没有明确规定或法律没有例外规定的情况下所采用的基本原则, 如果当事人有明确规定或法律有特殊规定时, 根据当事人意思自治原则以及不违反法律强制规定的法治原则, 应当按照当事人的约定或法律的明确规定来承担风险。
三、特种买卖合同的风险负担
(一) 分期付款买卖合同的风险负担
分期付款买卖, 是指买受人一方将他应该支付的标的的总价款, 在一定期限内分次向出卖人支付的买卖合同。一般买受人至少分三次支付。当事人对所有权进行了约定保留, 在本质上该合同应该是附条件的买卖合同, 如果买受人不能够按照期限支付价款而且达到条件成就的程度, 买卖就能够被解除, 在这样的情形之下, 风险转移还是以在标的物交付时发生转移。
(二) 试验买卖合同的风险负担
试验买卖是指当事人双方约定由买受人试验或者检验标的物, 以买受人承认标的物为条件的买卖。它不同于一般买卖的特点是:出卖人在合同生效前已将标的物交付给买受人试验或者检验;合同以买受人的认可为生效条件。在这种情况下, 标的物已经进行了交付, 风险是不是移转了呢?我国合同法暂时还没有明确的规定, 理论上认为, 这种买卖是附条件的, 风险也应该附条件, 所以在买方承认之前风险还是由出卖人负担的。
(三) 样品买卖
样品买卖, 又称货样买卖, 是指按照一定样品制定的标的物的买卖。该买卖只是附加了要按照货样交付标的物的义务, 所以还是适用一般风险负担规则定, 风险从交付之时发生转移。
四、小结
综上所述, 我国采用交付主义, 确定买卖合同中风险负担, 有利于维护买卖双方当事人合法权益, 减少买卖合同纠纷, 维护社会稳定, 有利于促进社会经济的不断发展, 并适应社会主义现代化国家的建设的需要。
参考文献
[1]李永军.合同法[M].北京:法律出版社, 2010.6.
3.英文国际货物买卖合同写法研究 篇三
一、合同的基本格式及其语言特点
国际货物买卖合同的制作,买卖双方均可负责。买方制作合同称为购货合同(Purchase Contract);卖方制作的合同称为销售合同(Sales Contract)。通常买卖双方都备有事先制作好的空白格式合同,或称作标准合同(Standard Form Contract)。由于合同的性质及实际情况的差异,合同格式局部细节各种各样。但是一般而言,合同格式由约首、正文和结尾三部分构成。
1. 约首
约首即指合同的开头。它一般载明合同的名称和编号、订约时间与地点、订约双方的名称与法定地以及电报挂号、电传、电话等事项。此外,有的合同还包括有较长的序言,说明订约的目的和基本原则。当然,约首所载明内容的多寡遵循双方当事人意思表示一致的原则。从约首所载明的内容看,由于它的法律作用在于确定合同的效力范围和有效条件,所以也称其为效力部分(Effect Part)。例:
Contract
Contract No. _____Cable Add. _____Telex _____Fax _____Signed at _____
This contract, made and entered into this _______ day of _______, 19 _______, by and between _______, a corporation organized and existing under the law of _______, having its principal office at _______ (hereafter called “A”) and _______, a corporation organized and existing under the law of _______, having its principal office at _______.
此实例内容规定合理,序言阐述严谨明确,产生了简洁扼要、重点突出的效果。
2.正文
正文即指构成合同主要内容或中心内容的条款部分。由于它反映了买卖双方在交易中的权利和义务关系,所以称其为权利和义务部分(Rights and Obligation Part)。正文的格式比较简单,一般即将买卖双方商订的条款按顺序排列。例如紧接上述英文约首后正文条款的排法:
1. COMMODITY: ……
2. QUALITY: ……
…
3. 结尾
结尾和约首一样,也属于合同的效力部分。它主要载明合同生效日期、合同使用文字、文本、份数和买卖双方当事人的签字。结尾的格式一般在正文条款之后有一段结尾语,然后再由买卖双方当事人签字并署名日期。例:
IN WITNESS WHEREOF, this contract is made in two originals in both Chinese and English, each language being legally of equal effect. Each party keeps one original of the two after the signing of the contract.
The Buyers _______ The Sellers _______
Date _____________Date ____________
有些合同结尾不包括结尾语,只要求买卖双方签字及注明日期即可。
从上述实例中的约首和结尾的语言分析来看,专门法律术语的运用并不多,但是选词用词很准确、很规范。特别是agree一词的运用颇具典型性。该词不仅体现其本身的表面意义,更重要的是它从法律这个更深层次揭示了买卖双方意思表示一致原则在合同中的应用。同时,主体英语或法律公文的专门词语得到较多的运用。例如:hereafter, hereby, hereinafter, herein, hereof, hereto, whereas, whereby, whereof等主体形式加介词构成的副词。这些公文特有的规范书面语突出地体现了合同严肃庄重的文体风格。
二、合同正文英文条款订立的原则
正文作为合同的主体或本文,其作用在于确立买卖双方的权利和义务关系,所以,条款的内容和多寡是双方当事人商谈的中心。由于正文条款内容复杂,涉及法律问题也很多,所以订立条款必须明确、具体、切合实际,否则很容易引起争议或损害赔偿。
1.必须载明条款的必备内容
每项条款都有必备的内容要求。任何不具体、不明确、不切实际的条款都会使买卖双方权利与义务界限不清,从而产生争议。据此,一定要载明条款的必备内容。例如SHIPMENT条款主要规定有交货时间、装运港和目的港、转船以及分批装运等内容:
SHIPMENT: Shipment during May from London to Shanghai. The Sellers shall advise the Buyers, 45 days before shipment month. Partial shipments and transshipments allowed.
通过以上实例不难看出条款内容的重要性。每项条款都会在不同方面涉及许多复杂法律问题,所以买卖双方必须在签订合同之前对合同条款的内容认真仔细地进行磋商,把条款规定得适当、明确和切实可行,以免日后引起不必要的争议。
2.条款的表示方式
与条款内容密切相关的问题就是条款的表示方式。许多条款的表示方式都有明确规定。如不遵守就会和条款内容一样造成严重的法律后果。请看下面一项仲裁条款:
ARBITRATION: All disputes arising from the execution of, or in connection with this contract, shall be settled amicably through negotiation. In case no settlement can be reached through negotiation, the case shall then be submitted to _______ in accordance with its arbitral rules of procedure. The arbitral award is final and binding upon both parties.
该仲裁条款规定了三种常用的方式:一是规定在我国仲裁的条款;二是规定在被诉方所在国仲裁的条款;三是规定在第三国仲裁的条款。该实例中的空格正是为说明这三种方式的变化而留的。如果条款内容条理不清,合同不仅无法履行,而且引起严重的法律后果。
总之,条款内容及其表示方式紧密相关的。但是,具体采用什么样的条款表示方式则要依据商品的特点或类别、合同的性质和买卖双方意思表示一致的原则下而定。以上仅是订立条款时的规律性及原则性说明。在实践中,所订立的任何条款都应从内容和形式两方面进行认真磋商,以免日后产生争议。
3.常用的专门术语及计量单位名称
国际货物买卖合同的性质决定了正文条款涉及到的专门术语五花八门,种类繁多,延伸到许多领域内。合同条款中专门术语的运用是交易的需要,合同自签订之日至履行完,要涉及某特定商品、价格、运输、保险、商检、银行金融等一系列领域各自的专门术语,因此,熟悉常用的专门术语仍是起草合同条款的一个必备条件。
国际贸易术语是指用一个含有简短概念的外文缩写来表示商品价格的构成、买卖双方各自应负担的责任、费用和风险以及货物所有权转移的界限。由于它表明了商品价格的构成,所以在外贸业务中,往往把贸易术语称价格术语(Price Terms)。价格术语涉及交货地点、运输及其费用、保险及其保险费、进出口许可证申领和进出口关税的交纳四个方面的问题,按交货地点的不同可分为出口国内陆交货、出口国装运港交货、进口国目的地交货三大类价格术语。其中以第二类出口国装运港交货中的FOB,C&F,CIF三种价格术语在国际上使用最为普遍。如果对此心中无数,不了解这些术语丰富的法律内涵以及实务中的运作程序,后果会十分严重。
条款作为合同的正文是合同的精华部分,因为它用有限的条文浓缩了无限的内容。对国际货物买卖合同的研究,特别是对正文条款的研究应该是无止境而富有实际意义的工作。
4.瓷砖区域经销合同 篇四
甲方:_______________________________________ 乙方:_______________________________________
甲方为提高“伊莉莎白瓷砖”的市场占有率,授权乙方为甲方的二级代理商,为明确双方权利和义务,本着互利互信的原则,经双方友好协商,达成如下共识。
1、乙方在惠山区好得家商场增加了
伊莉莎白瓷砖、澳翔陶瓷、小蜜蜂仿古砖 区域经销点,甲方授权乙方为该地区独家代理商。
2、产品价格以及结算方式:
以甲方统一制定的《内部价格表》为准,特殊产品另外定价;甲方提供的《内部价格表》可按三个月重新确认一次,确认期内,甲方不能随意提高价格;特殊情况,甲方如需调整价格,必须提前15日以书面形式通知乙方,15日内,甲乙双方协商调整差价的部分,15日后按新的价格表执行。
甲方以价格表
折结算供货给乙方,甲方在乙方付款之后及时给予供货,如有特殊情况须与甲方协商,甲方同意后方可进行销售。
3、门店装修补贴以及出样产品结算:。
4、返点计算方式:
4.1乙方在合同期内每完成 万元的销售额,甲方即给予乙方
的返点,返点采用货抵或者现金支付皆可;
4.2乙方在合同期满若销售额超过
万元,甲方再给予增加
的返点奖励。
5、订货、发货、发票开具等相关规定:
5.1乙方在需要订购产品时,双方明确产品规格、颜色、数量、价格、包装要求和质量要求、交货时限和责任条款等,由甲方统一发货。
5.2乙方如要变更销售合同时,必须提前通知甲方,否则必须赔偿甲方相应的材料损失费用。5.3甲方提供给乙方的产品质量应符合确定的国标质量要求,如因此引起合同纠纷应由甲方负责。5.4甲方根据双方确定的销售合同产品需求数量,甲方根据乙方要求安排送货,客户退补货由乙方自
行安排。
5.5乙方在经营中,如工地发生质量问题的争执,需甲方给予协助处理时,甲方应派人进行处理。5.6乙方如邀请客户到甲方看样考察时,甲方应尽量配合接待。
6、区域保护:
5.关于瓷砖合同模板 篇五
随着人们对法律的了解日益加深,合同出现的次数越来越多,签订合同也是非常有必要的行为。那么问题来了,到底应如何拟定合同呢?下面是小编为大家整理的瓷砖合同5篇,供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。
瓷砖合同 篇1需方:(以下简称甲方)
供方:安庆宏建伟业建材有限公司(以下简称乙方)
经甲乙双方友好平等协商,依照《中华人民共与国合同法》等有关规定,遵循平等、自愿公平与诚实守信的原则,签订本合同:
一、质量标准:按照HJ/T297-20xx陶瓷砖标准执行;乙方提供瓷砖样品,甲乙双方签章确认封存后为准,瓷砖到场时,乙方提供检测报告及合格证,甲方依据样品的质量、颜色进行验收。
合同所签收数量为大约数量,根据甲方实际提货量,按实结算。
1、货送到甲方工地指定位置,装车费、运输费、卸车费等相关费用由乙方承担。
2、双方合同签订生效后,甲方根据工程进度分期分批提货,乙方根据甲方要货数量,保证在20xx年 月 日前全部送到甲方工地。
1、合同签订完甲方须向乙方支付工程款的30%作为供货定金;
2、货到工地经甲方验收合格后,甲方在3个工作日内付清货款。
1、如乙方不能按照甲方要求的交货日期按时交货,每延误一天交货,则按延期交货部分价款每天5向甲方支付的违约金赔偿施工单位的误工费用。
2、如甲方不能按照合同约定的付款日期按时付款,没延误一天付款,则按延期付款金额每天5向乙方支付的违约金。
如本合同在履行过程中发生争议,由甲乙双方友好协商解决,协商不成,可向甲方所在地人民法院起诉。
七、本合同自双方签字盖章之日起生效,本合同一式贰份,甲乙双方各执一份,均具有同等的法律效力。
甲方(盖章): 乙方(盖章):
代表人(签字): 代表人(签字):
日期: 年 月 日
瓷砖合同 篇2合同编号:
需方(甲方): 签订地点:
供方(乙方): 签订时间:
甲方因工程的建设需要,向乙方订购外墙砖产品,根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,为规范双方的权利与义务,甲、乙双方充分友好协商,达成如下条款:
工程名称: 工程地点: 第一条 标的(材料品牌、名称、规格、数量、单价及总价)
注:1、以上为暂定数量,根据甲方实际用量计算金额: 2、以上价格为不含税票。第二条 交货时间、地点及方式
1、交货方式:乙方按甲方要求将货运到甲方指定地点:仓库,甲方指定:仓管: 为收货人,为验货人,甲方的收货人、验货人在乙方加盖公章的送货单上签字,视为甲方暂收货物,乙方送货人无条件配合甲方进行材料清点及过磅。2、甲乙双方在货物交付之日当场当车共同对货物验收,检查产品规格、型号、色差、尺寸、数量等,是否符合合同约定(加工砖按样品型号、花色为约定): 3、交货地点:
4、交货日期:号前全部到齐甲方工地。第三条 付款方式
1、合同签订后天内付预付款,合同金额的%,即¥元;(或定金模式:甲、乙双方签订本合同后甲方支付乙方本合同货款定金%,或按总价谈定一个定金金额。)
2、货到工地后验收合格天内付清余款,即¥元;
第四条 质量标准及验收标准
1、质量承诺:产品出厂时必须附有产品质量检验报告和产品合格证,如因产品质量问题,乙方负责产品三包,保质期为年(自交货之日起算)。
2、乙方保证所提供的产品能通过国家相关部门检测,符合和达到产品标准和技术参数。
第五条 产品运输
1、运输:乙方送至甲方指定地点及卸货。
第六条 验货
1、验收:对于外墙砖的数量、规格、颜色等与约定不符或有其他表面瑕疵的,甲方验货无异议,不能退货。
第七条 违约责任
1、乙方逾期交货天以内的,每天按不能交货的货款价值向甲方支付违约金;逾期达到 天,则甲方并有权解除合同,要求乙方退还全部已付款,并向甲方支付相当于合同总价 %的违约金;
2、货物经检验达不合同约定的质量标准(如有异议则以国家相关法定检测部门的检验报告为依据),乙方同意无条件换货或退货,所发生的费用由乙方承担;如因此造成逾期交货,则按第1款的规定处理;如乙方拒绝换货或退货,甲方可单方解除合同,由此产生的一切费用及给甲方造成的损失由乙方承担。
3、甲方如逾期付款的,应按逾期付款(不算公司正常办理付款手续时间)部分总额承担千分之一的违约金。
第八条 合同争议及解决办法
本合同在履行过程中发生的.争议,由双方当事人协商解决;协商或调解不成的,任何一方可依法向当地所在地城市区域人民法院提出诉讼。
第九条 其他事项
1、本合同经甲乙双方代表签字盖章后即时生效;
2、《、《申请购物单》是本合同不可分割的一部分,具有同等法律效力;
3、本合同未尽事宜经双方共同协商签订补充协议;
4、本合同一式三份,甲方执二份,乙方执一份。
甲方(盖章): 邮编:
地 址: 传真:
电 话:
开户银行:
开户帐号:
纳税证号:
法人代表:
授权代表:
乙方(盖章): 邮编:
地 址: 传真:
电 话:
开户银行:
开户帐号:
纳税证号:
法人代表:
授权代表:
瓷砖合同 篇3采购方(以下简称甲方):供货方(以下简称乙方):
根据《中华人民共和国合同法》以及当地有关法律、法规、遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则,并结合本工程实际情况,双方就本工程地面砖采购、供应事宜,达成如下一致意见,特订立采购合同以共同遵守。
一、工程地点:
二、合同标的物:
向乙方采购地面砖、墙面砖、卫生间瓷砖。见下表
注:1、乙方保证合同签订后日内第一批货发到工地现场。
2、单价:包括包装费、运杂费,不含下车费。
3、在供货过程中不因任何原因高速单价。
三、产品质量标准:
1、完全满足相关技术要求。
2、产品等级:优等品。
3、产品产地:广东
四、货物到位时间:
1、下车费甲方负责,破损砖不算甲方数量。
2、按照相关规范产品规格、颜色允许偏差率在3%范围内。
3、以甲乙双方拟定的样品为准。
五、货物数量的确定及退货:
1、乙方根据甲方设计图测货物需要的数量,按数量送货。
2、使用过程中若需要补货,乙方在接到甲方通知必须送货。
3、工程结束后,若货物有剩余由甲方负责全部退回,退货相关运费由甲方自行承担但要包装完好,无破损。
六、结算及付款方式:
1、甲方先预付定金万元,第一车货到后再支付乙方到货总量的90%。
2、乙方货全部供完后,甲方3天内结清所差乙方货款。
七、违约责任:
1、如乙方不按时供货,导致甲方遭受损失,乙方应承担合同总价款 %的违约金,并赔偿给甲方造成的所有经济损失。
2、甲方不按时付款,乙方有权拖回货物,并且甲方赔偿乙方合同总价款的 %的违约金,并承担乙方造成的经济损失。
八、合同解除:
1、合同执行期一切条款,甲乙双方均不得擅自变更或修改;如乙方单独变更、修改本合同,对方有权拒绝并修改合同的乙方赔偿损失。
2、因不可抗力导致本合同无法履行,双方互不承担责任,任何一方都有权解除合同。
九、争议解决方式:
1、本合同项下发生的争议,由双方当事人协商解决,也可以由当地工商行政管理部门调解,协商或调解不成的,可依法向本地人民法院起诉。
十、其它:
1、本合同一式两份,甲乙双方各执一份,签字生效,具有同等法律效力。
甲方:乙方:
代表:代表:
年月日
瓷砖合同 篇4订货方(以下简称甲方):
供货方(以下简称乙方):
为了明确责任,协作配合,确保供货质量,经双方协商一致,签订本合同
第一条:工程名称:
建设地点:
第二条:产品名称,规格,单位,数量,单价,总价等如表所列:
第三条:质量要求;按国家标准
1、瓷砖到场时:乙方提供检测报告及合格证
2、合理损耗及计算方法;按国家标准合理损耗3%,超过部分由乙方承担,色差3米目测不明显为准,尺寸误差正负2毫米
第四条:验收标准
1、乙方提供瓷砖样品,甲方签字确认后为准
第五条:交(提)货地点方式
1、货送到甲方指定工地就地卸车,运费和装卸费由乙方承担。
第六条:付款及结算方式
乙方每次货送到甲方工地,当场验收后付款
第七条:合同生效
本合同一式两份,甲乙方各执一份,合同经双方签字盖章后生效。若本合同未尽事宜,需要补充,经双方友好协商后另签协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方: 乙方:
单位名称:(章)单位名称:(章)
甲方代表人签字: 乙方代表人签字:
年 月 日 年 月 日
瓷砖合同 篇5需方:XXXXXC座精装修工程
签订日期:20xx年9月27日
供方:北京xx陶瓷制品经销部合同编号:
供需双方本着平等互利,等价有偿,诚实信用的原则,在协商一致的基础上签订本合同。需方向供方订购下列货物,经双方协商一致,特签订本合同,具体内容如下:
供货总金额(大写):XXXX伍拾陆元整,(小写):XXXXX6.00元。
按照HJ/T297-20xx陶瓷砖标准执行;乙方提供瓷砖样品,甲乙双方签章确认封存后为准,瓷砖到场时,乙方提供检测报告及合格证,甲方依据样品的质量、颜色进行验收。
1.运输方式:汽运。
2.运输费用:由供货方承担。
需方货运详细地址:东三环大北窑东北角中XXXXX座。
货款在供方供货后一个月内结清,供方开具普通发票。
1.交货日期:需方在签定合同后3个工作日内供货。
2.由供方负责发货,交货日期以需方签字的送货单日期为准。
1.验收标准:。2.需方收到货物后经现场验收合格后进入工地。
六、保修条款:按照国家规定。
七、所有权:货物所有权在需方未全部支付货款前仍属于供方,如需方未能在合同规定的付款期限内履行付款义务,供方有权将货物收回,同时需方须承担因此给供方造成的一切经济损失,包括但不限于支付违约金、货物收回所产生的运费及其他相关费用。
八、风险转移:货物损毁的风险自到货之日起转移到需方。
1.供方责任:供方如不能如期交货,供方须按照供货金额的%/日向需方支付违约金,并赔偿由此给需方造成的损失。
2.需方责任:需方未能按时履行其付款义务,应承担违约责任,须按照未付款部分的%/日向供方支付违约金,并赔偿由此给供方造成的损失。
十、不可抗力:因台风、地震、水灾以及其它非需、供方责任造成的,不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况为不可抗力。遇有不可抗力的一方,应立即将事件情况通知对方,并在15天内提供事件详情以及合同不能履行,或部分不能履行,或需要延期履行的理由的有效证明文件,按事件对履行合同的影响程度,由双方协商决定是否解除合同、部分免除履行合同的责任或延期履行。
十一、解决纠纷的方式:如履行本合同发生争议,双方应首先协商解决。如协商不成,任何一方均可向合同签订地的人民法院提起诉讼。通过法律程序予以解决。十二、合同担保:如需提供担保,另签订担保合同作为本合同附件。
十三、合同变更:合同履行中,如一方需要修改,必须在供方发货前3日提出,在双方同意后签订补充协议作为本合同之附件。
十五.本合同附件为本合同不可分割的组成部分。
十六、本合同一式两份,供方执壹份,需方执壹份。未尽事宜,依照《中华人民共和国合同法》的规定处理。
合同签订时间:20xx年9月27日;
合同签订地点:北京XXXX装饰工程有限公司办公室。
需方:代表:地址:邮编:电话:传真:
(盖章)
开户银行:帐号:
供方:代表:地址:邮编:电话:传真:
(盖章)
6.瓷砖合同 篇六
买受人(乙方): 山东紫圆建筑工程有限公司
签订地点: 贵阳 签订时间:20xx年 月 日
第二条 质量标准:按照国家标准执行(标准:18242-20xx)。
第三条 出卖人对质量负责的条件及期限,质保期2年。。
第四条 包装标准,按规定包装。
第五条 随机的必备品、配件、工具数量及供应办法:无。
第六条 合理损耗标准及计算方法:无。
第七条 标的物所有权 自交付时起转移,但买受人未履行支付价款义务的,标的物属于出卖人 所有。
第八条 交(提)货方式、地点:一次交清,至买受人贵州大方县小屯煤矿施工现场。运输方式及到达站和费用负担:汽运,甲方负责运至施工现场,现场卸货由乙方 负责。
第九条 检验标准、方法、地点及期限:按本合同第二条标准,双方在买受人贵州大方县小屯煤矿施工现场验收。
第十条 结算方式、时间及地点:合同签订后乙方支付甲方 5000元 作为定金,待货物到场后转作货款支付给甲方。根据实际货物到场数量验收合格后乙方支付甲方全部货款。
第十一条材料退换 1、根据乙方工程现场施工要求,本次采购数量只是暂估。所购材料根据乙方使用情况可多退少补,退货金额按采购价格计算。
2、验收时出现的破损等不符合乙方使用要求的货物,甲方应在乙方规定的时间内进行调换,否则造成的一切后果由甲方承担。
3、乙方在验收中,如果发现产品的品种、型号、规格、花色和质量不合规定,应妥为保管,在 三 天内向甲方提出异议(书面或手机短信通知),乙方有权拒付不符合合同规定部分的货款。
4、甲方在接到乙方异议后,(另有规定或当事人另行商定期限者除外)负责处理,否则,即视为默认乙方提出的异议和处理意见。
第十二条 担保方式(也可另立担保合同):无。
第十三条 本合同解除的条件: 双方协商解除。
第十四条 违约责任:违约方支付对方合同价款10%的违约金。 第十五条 合同争议的解决方式:本合同在履行过程中发生争议,由当事人双方协
商解决;协商不成的,依法向合同履约地人民法院起诉。
第十七条 本合同自双方签字盖章之日起生效。 第十八条 其它约定事项: 附 1、供货清单;
2、本合同一式4份,买受人3份、出卖人1份。
7.农村房屋买卖合同效力问题管窥 篇七
关键词:农村房屋,买卖,合同效力
我国随着当前市场经济的不断发展和进步, 城市化的不断进步使得农民都会选择迁往城市中, 而在这一搬迁的过程中会导致农村中的房屋出现空闲现象, 当进行这些空置房屋的转让过程时, 相应的就会出现一系列的问题。下面我们首先来看一下在农村买卖房屋时所存在的问题。
一、农村房屋买卖所存在的一系列问题
在目前农村进行房屋买卖的过程就是一方将房屋的所有权转交给另一方, 而另一方根据合同上的内容支付相应的价款, 这也是房屋买卖合同的定义。其中一方将房屋的所有权出售的叫做出卖人, 而支付相应房款的则叫做买受人。我们在当前的农村房屋的买卖过程中, 根据主体不同主要分为三种不同的种类。
(一) 法律主体不同的售卖过程
这种通过本村内部的买卖主体双方来完成相应房屋的售卖是目前国家和法律所认可的, 通过本村村民进行房屋售卖的过程本身就具备一定的申请宅基地的集体组织成员的身份, 因此在一定程度上来说并没有打破国家和相关法律规范所规定的使用权的分配原则等。因此基于此, 我国的政策对于这方面的房屋买卖是持赞成态度的, 而且在实际的双方买卖过程中, 只需要签订具有相关法律效益的合同, 并且具有有效条件即可。
这种本村与外村进行房屋的售卖过程, 在法律规范上来说, 是不被允许的, 因为我国的法律明确规定了在目前来说, 农村内部的宅基地使用权是禁止向本集体以外的组织成员进行售卖和转让的, 基于此, 如果本村与外村进行相关房屋的买卖过程所签订的一系列合同, 法律上也是不予以认可的, 并没有较全面的法律效益。
最后一种是目前来说法律上明确禁止的, 就是农村的房屋向城市中居民进行一定的售卖。我国在法律法规中以建议的形式对于城镇居民在农村中购买闲置房屋予以一定的严禁, 从长远上来看, 我国从政策上就禁止这种农村房屋向城镇居民进行售卖的问题。
上面这三种主要是以售卖主体不同来进行划分的房屋售卖, 对于不同主体的房屋买卖过程, 所签订的合同也不是不同的, 而且在进行相应的纠纷调解以及判断合同的法律效益的过程中也是不同的。但是我们在进行房屋买卖的效力认定上应当一视同仁的来看待。
(二) 房屋买卖政策制度上的矛盾
我国在目前的农村房屋买卖合同中的效力规定依然存在较大的问题。而国家和法律在这方面存在较大的问题很容易使的在实际的房屋买卖过程中产生一定的纠纷问题。而且法律规范的合同的效力往往具有一定的模糊和矛盾, 在很大程度上限制了房屋买卖的现状。我们可以看出在目前有关房屋买卖的法律中, 有很多内容都是互相矛盾的。在进行农村房屋的售卖过程中, 《土地管理法》中有相关的法律法规明确的禁止农村房屋进行随意买卖的, 而且如果要进行售卖一定要符合土地利用的总体规划的特点, 而且要获得法律上的许可。但是在《土地管理法》中的其他法律规范中, 又明确地表示农民可以进行农村房屋的买卖过程, 这种模糊矛盾的法律规范在很大程度上损害了合同的效力。我们可以看出, 在目前我国法律规范的农村房屋买卖的规范中, 还是存在较多矛盾问题的, 而且在合同上的法律效力的判断上, 不同的土地法又有不同的解释, 很容易在当前我国农村房屋售卖的民事纠纷中产生很多不必要的矛盾。
(三) 农村房屋买卖存在一定的市场现象
在当前的农村房屋售卖过程中, 我们可以看出不仅存在法律上的问题, 而且在当前的实际农村买卖过程中还存在有市场的客观现象。在当前的卖方市场中存在很大的必要性, 往往对于农村想要进行房屋的售卖大多都是向往城市的生活, 要到城市中进行发展, 而且还有许多是为了通过卖方子来进行筹款, 由于城镇房价的不断上升导致的农村人民无法在短时间内承担如此高的放假等现象。而且有很多企业家往往关注农村房屋的拆迁协议, 大多选择农村中即将要拆迁的房屋进行批量的购买, 等到拆迁后就能获得巨大的汇报, 通过这种拆迁来获得利益的方式在很大程度上使的农村房屋的售卖产生一系列的纠纷。
二、农村房屋买卖的合同效力分析
前面我们对当前农村买卖过程中所存在的一系列纠纷进行了简单的分析和讨论。下面我们就主要来看一下在实际的农村房屋的售卖过程中的合同效力的不同看法。
(一) 农村房屋买卖合同无效的看法
在实际的房屋买卖过程中, 无非就存在两种不同的合同效力的看法, 一种就是合同无效性, 另一种就是合同的有效性, 前面我们已经提到了在当前的农村之中国家政策是禁止进行农村中房屋的买卖的, 基于此, 我们再看相关农村房屋买卖合同的效力问题就非常简单了。既然国家已经明确规定的禁止农村房屋进行售卖那么合同的效力一定是无效的。在当前我国的政策来看, 国家认为农村宅基地的取得方式是国家所分配的, 具有一定的无偿性, 是国家分配给个人进行一定日常生活的根本, 而对农村房屋中进行一定的禁止政策在很大程度上能够确保农村人民的基本生活保证, 不至于由于没有生存的土地而流离失所。也就是说在无效性的这一种看法来看, 农村的土地和房屋在很大程度上是农民生活的根本, 是农民安身立命的根本所在, 有了土地有了房屋才能生活下去, 因此将国家分配给每一个农民的土地实际的予以了一个身份, 这样的看法在很大程度上能够保证农村中农民的基本生活的保障。假如说国家和政策允许农村房屋进行一定的售卖过程, 那么实际的房屋买卖就具有一定的法律效力, 往往在实际的生活过程中就会有许多流离失所的农民。通过这一看法来看, 农村房屋的买卖合同效力应当是无效的。
(二) 买卖合同的有效性看法
前面我们已经说了很多人都认为在实际的农村房屋买卖过程中合同是不具备一定的法律效力的。但是依然有一部分认为在实际的农村房屋买卖过程中, 所签订的合同具备一定的法律效力, 因为这一部分人看来, 国家和政策并没有明确的提出过农村房屋不允许进行买卖的效力, 即使法律中有所规范也仅仅只是通过意见和通知等不具备强制性的特点来要求农民的房屋买卖的。这一部分人认为这样的法律效益是不具备强制性的, 也就是说在实际的房屋买卖过程中, 所签订的合同具备较全面的法律效益。如果农村房屋的买卖关系和城镇房屋买卖关系进行一定的对比, 我们也可以看出农村在房屋售卖过程中如果不符合一定的法律效力是不公平的。在实际的买卖过程中, 农村和城镇的房屋售卖都具备相同的性质, 根据人人平等原则来看, 农村人民和城镇人民处分自己财产的过程中是相同的。但是在农村之中房屋的时买卖要通过一定的法律效益来规定的, 显然是不符合当前民主民法的公平理念的。而且在目前来看, 农村房屋买卖过程并不会产生严重的后果, 相反还能带动一定的城镇化发展, 让农村土地逐渐的转变为城镇土地, 基于此, 农村买卖合同的效力具备一定的有效性。
三、总结
综合上文所述, 农村中房屋买卖合同的效力判断还是存在一定的问题的。不仅仅从法律和国家层面上来看, 从各地政府上也存在一定的问题。因此如何建立起完善的房屋售卖制度是当前国家和政府所重视的。
参考文献
[1]李婷.农村房屋买卖合同效力问题研究[J].法制与社会, 2013 (4) :217-218.
[2]王艳.关于新形势下农村房屋买卖合同效力问题分析研究[J].农家致富顾问, 2015 (24) :116-117.
8.二手车买卖合同的现实困境 篇八
但是,这个似乎已经被遗忘的保护消费者权益的《范本》,能否承担起规范二手车市场的大任呢?
《范本》是“历史性进步”
其实早在2007年9份,《范本》就已公布在国家工商总局网站上,并开始在全国范围内推行使用。《范本》明确规定,如果卖车人提供的车辆信息不真实,买车人有权要求卖方赔偿损失。
北京亚运村汽车交易市场总经理苏晖曾表示,《范本》的公布对于国内二手车流通领域来说,称得上是“历史性进步”,对于二手车市场也是个利好消息。
北京凯亚律师事务所蒋苏华也认为,合同内容维护双方利益。如果这一示范合同能顺利推广,对于今后消费者发生事故理赔时,能有个很好的依据。
车商不“自觉” 消费者不“主动”
然而,尽管《范本》早已公布,但工商部门表示,由于合同示范文本并不是强制性的,因此长期以来大部分二手车商以各种理由拒绝《范本》,常常自己拟订协议来代替。
北京中联旧机动车交易市场企业策划部经理陈欣告诉记者,二手车商往往愿意自己拟订协议,这样可以对车价、牌照、发动机号等一些常规问题进行约定,规避容易引起纠纷的敏感问题。
“签了合同多麻烦,买主一旦追究我们认为没有必要说的车况信息,控告我们这是有意欺骗行为,我们要承担刑事责任的。所以一般如果买主没有强烈要求,我们是绝对不会主动要求签的。”一位车商对记者透露。
此外,大部分消费者对合同的认知度低,对自己评估能力的过于自信,也助长了车商不使用《范本》的侥幸心理。
在采访中,一些消费者根本不知道《范本》的存在,而另一些消费者就算知道,也是对其中的内容略懂一二。多数消费者似乎只相信自己的“眼力”或者熟人的“能力”,而对《范本》这种可靠的“法律武器”不予以重视。
合同亟待完善
在二手车市记者还了解到,由于考虑到成本费用问题,不少经纪公司的车商在收购车辆前没有给车辆作出技术评估,很多时候经纪公司自己都分辨不清哪些是“问题车”和“事故车”,对车况的了解也是一知半解,因此能告诉消费者的车况信息也就少之又少。
苏晖指出,国内的车管部门应该将车辆的每次维修状况都记录在案。否则,隐瞒车况就很难杜绝,毕竟要将真实的车况告知给下一个买主,单纯指望卖车一方的诚信意识和道德水平是不够的。
中国汽车流通协会副秘书长沈荣说:“目前的《范本》很不完善,尤其在车况介绍一栏中,由于没有统一的《车况评估标准》的划分,具体车况的介绍模棱两可、含糊不清。因此需要二手车评估标准鉴定的出台以及权威评估机构的认证做保证,买方才能真正放心。”
这些因素导致了《范本》长期以来难以执行。记者致电石家庄二手车市场,一位不愿透露姓名的负责人说道,目前他们正在根据当地的实际情况对《范本》进行修改,在得到车商和消费者的普遍认可后,这份合同才会在市场上正式要求车商执行。
9.瓷砖销售合同 篇九
乙方: 签约时间:
二、 质量要求及检验标准:按现行标准执行。
三、 交货地点: 乙方指定
四、 运输方式: 甲方负责运输及费用 五、 包装标准及费用:纸箱包装,由供方负责;包装物不回收。
六、 验收方法及提出异议期限:提货时由须方任意抽验收货,提出异议期限为提货之日起五日之内,超出期限,责任自负。
七、 结算方式:按月结算,以现金或银行转账方式结算。
八、 供货时间:乙方提前5日通知。
九、 违约责任:按《中华人民共和国合同法》规定执行。
十、 解决合同纠纷的方式:协商解决,如协商不成由签订地所在法院管辖。
十一、其他约定事项;异议期内提出异议,供方应立即派人到现场检验处理。如产品出现质量问题,供方应及时做出处理,如继续铺贴,供方不承担一切经济损失。
十二、由于人力不可抗拒的因素导致供方不能及时供货,供方不属违约,双方重新协商供货时间。
十三、货款必须汇入供方指定账号,否则由造成的一切经济损失供方不负责。
十四、验收标准;以双方封样为准。
十五、有效期:合同签到之日起生效,有效期壹年。
十六、本合同一式四份,供货单位一份,购货单位三份,其他未尽事宜,双方协商解决。
10.瓷砖销售合同 篇十
供应商:____
第1条供需双方经充分协商,本着自愿、平等、互利的原则,特订立本合同,以资共同遵守。
二、质量标准和施工要求:
1.供应商提供的产品符合国家标准(GB/t 4100);有特殊要求的产品质量应符合供应商的特殊规定或合同另有规定;
2.买方应根据供应商提供的“产品合格证”(在包装箱内)背面的使用要求进行施工。
三、产品包装要求:按照供应商的标准包装。
第4条接受方法和异议:
1.对于品种、等级、规格、数量,买方在收到供应商的货物时会当场接受并提出异议,否则视为合格;
2.对于其他质量问题,买方应在铺贴后三天内以书面形式通知供应商,否则视为验收合格。
3.买方委托的交货方式:供应商将货物交付至买方指定的地点;
4.产品质量保证期为一年。交付协议:
A.项目名称:____
B.交货地址:____
c,签名人:
D.运费承担方式:(选择方式后请填写“是”,未选择方式后请填写“否”;如果不包含在以下选项中,请在“其他”栏中注明运费承担方式。)
第5条付款结算方式及期限:
本合同为货到付款:货物将在15天内结算,最后一批将在2个月内结算并付清。
第6条违约责任:
1.合同依法生效后,供需双方如有违约,按合同法处理;
2.如果买方提货时间超过45天,供应商不保证货物的原交货期,交货期另行协商。
第7条解决合同纠纷的方法:友好协商;协商不成的,向项目所在地人民法院提起诉讼。
第八条本合同一式六份,卖方一份,买方五份。
第9条其他约定事项:如需补充合同,以本合同单价为准。
第十条预付款为人民币2万元整。
需求方:____
供应商:____
11.买卖合同被撤销后返还房屋的登记 篇十一
主流观点认为,《合同法》第56条规定,被撤销的合同自始没有法律约束力。因此,甲、乙虽然签订了房屋买卖合同,并共同申请完成了房屋所有权转移登记,但该房屋买卖合同一旦被撤销,溯及到合同签订时,其效力就不存在,基于合同已经转移登记到乙名下的房屋所有权,应当自动恢复到合同签订前的状态,即自动恢复为卖方甲所有。换言之,人民法院生效的判决书虽然只撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同,但是,依《合同法》第56条的规定,该判决也同时确认卖方甲取得了原本属于自己的房屋所有权,故登记机构可应卖方甲的单方申请,凭生效的撤销房屋买卖合同的判决书,先行撤销乙的房屋所有权登记,收回乙的房屋所有权证书或公告其作废,恢复原登记簿的记载,即恢复甲原来的房屋所有权登记,并向甲补发房屋所有权证。笔者对此很赞同。
一、人民法院生效的判决书撤销的是基于房屋买卖合同建立的债权,不是记载在登记簿上的物权———房屋所有权
从理论上看,人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同,是否及于因该合同取得的物权———房屋所有权,须通过公示与物权之间的关系来考察。目前,公示与物权关系的体现主要有公示生效主义与公示对抗主义两种模式。公示生效主义,即不动产物权非经公示不发生效力,如《瑞士民法典》第972条第1款规定,物权在不动产登记簿里记载后,始得成立并依次列顺序日期。该主义以严格区分物权和债权为背景。公示对抗主义,即不动产物权未经公示也发生效力,但未经公示的物权不能对抗第三人,如《日本民法典》第177条规定,不动产物权的取得、丧失及变更,除非依登记法规定进行登记,不得以之对抗第三人。该主义对物权和债权的区分模糊,或者说,物权和债权并无实质区别。我国《物权法》第14条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,自记载于不动产登记簿上时发生效力。在我国,公示与物权的关系采公示生效主义。申言之,我国是严格区分物权和债权的。故人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同,只是撤销了基于该合同建立的债权,并不及于因该合同取得的物权———房屋所有权。
从法律规范上看,《物权法》第15条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该条规定明确体现了《物权法》中债权和物权相区分的原则。《民法通则》第84条第1款规定,债是按照合同的约定或者依照法律的规定,在当事人之间产生的特定的权利和义务关系,享有权利的人是债权人,负有义务的人是债务人。据此可知,债权即债权人享有的权利。本案中,买方乙基于房屋买卖合同约定建立了债权,该债权是乙享有的请求卖方甲交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记的权利,债权是请求权。《物权法》第2条规定,物权,是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权,具体到房屋所有权,权利人无须他人同意或配合,依自己的意思直接对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。因此,债权和物权是两种不同的财产性权利,债权是物权变动的原因,物权是债权实现的结果。本案中,人民法院生效的判决只是撤销了作为物权变动原因的债权,没有撤销债权实现结果的物权———房屋所有权,即只消灭了物权产生的原因,而没有消灭物权本身。
《物权法》第16条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的依据。记载在登记簿上的物权,没有被撤销或注销的,仍然依法有效。本案中,虽然人民法院生效的判决书因法定原因撤销了甲、乙间的房屋买卖合同,但没有撤销已经依法转移登记在乙名下的房屋所有权,故登记在乙名下的房屋所有权仍然依法有效。
二、房屋买卖合同被撤销后,“返还房屋”不是物权,是请求权
本案中,人民法院生效的判决书,虽然撤销了卖方甲与买方乙签订的房屋买卖合同,但没有撤销已经转移登记到买方乙名下的房屋所有权,更没有将该房屋所有权确认给卖方甲,笔者据此认为,卖方甲只是基于该判决取得了返还房屋的两种请求权。
一是基于买方乙的不当得利取得的债权请求权。《民法通则》第92条规定,没有合法依据取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利是指没有法律上的依据取得利益并致他人利益受损的行为。不当得利成立后,在受益人与受损人之间产生债权债务关系,即不当得利之债。买方乙与卖方甲签订的房屋买卖合同被人民法院生效的判决撤销后,基于该合同转移登记到乙名下的房屋所有权失去法律上的支撑依据,乙取得的房屋所有权遂构成不当得利,甲则因失去房屋所有权而使利益受损,甲、乙间形成不当得利之债。甲因该不当得利之债取得请求权,可以直接请求乙或诉请人民法院判决乙履行返还房屋所有权的义务,而不能直接享有现时登记在乙名下的房屋所有权。
二是基于返还财产取得的物权请求权。《合同法》第58条规定,合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。申言之,卖方甲可以凭撤销房屋买卖合同的生效判决书,直接请求乙或诉请人民法院判决乙将登记在其名下的房屋所有权复原登记到自己名下,即甲享有的是房屋所有权的复原登记请求权,不是直接的房屋所有权。复原登记请求权也属于物权请求权。
因此,本案中,房屋买卖合同被撤销后,基于该买卖合同已经转移的房屋所有权不能自动恢复到卖方甲名下,甲须通过行使请求权才能恢复其原来的房屋所有权。
三、登记机构不能凭生效撤销房屋买卖合同的判决书注销或撤销登记在买方乙名下的房屋所有权,应当适用转移登记办理返还的房屋登记
在房屋登记实务中,《房屋登记办法》第41条规定,经登记的房屋所有权消灭后,原权利人未申请注销登记的,房屋登记机构可以依据人民法院生效的法律文书办理注销登记。人民法院生效的确认房屋所有权消灭的法律文书,才能作为登记机构办理注销登记的依据。本案中,人民法院生效的判决仅仅是撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同,没有确认已经转移登记在乙名下的房屋所有权消灭,也没有将登记在乙名下的房屋所有权确认给甲,即不能体现登记在乙名下的房屋所有权消灭,故不能用作登记机构办理注销登记的依据。
《房屋登记办法》第81条规定,司法机关生效的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,登记机构可撤销原房屋登记。人民法院生效的确认当事人以非法手段获取房屋登记的法律文书,方可用作登记机构办理撤销房屋登记的依据。本案中,人民法院以显失公平为由撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同,不能证明甲、乙因隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记,因此,登记机构不能凭该判决书撤销转移登记在乙名下的房屋所有权。
登记机构怎样才能将乙返还甲的房屋所有权登记到甲名下呢?
笔者认为,本案中,由卖方甲单方申请恢复其原来的房屋所有权登记是不当的。在房屋登记实务中,《房屋登记办法》第12条第(二)项规定,因人民法院生效的法律文书取得的房屋权利,属于权利人单方申请登记的情形,如前所述,人民法院生效的判决书只撤销了甲、乙间的房屋买卖合同,并没有将因该合同已经转移的房屋所有权确认给甲,即甲没有因该生效的判决书取得房屋所有权,故不能单方申请登记。
欲将登记在乙名下的房屋所有权登记到甲名下,系因房屋权利主体变动产生的登记,属于转移登记。如前所述,甲只能行使物权请求权或债权请求权,直接请求乙协助办理转移登记,将房屋转移登记到自己名下,如果乙配合,甲、乙共同持撤销合同的生效判决书等材料申请转移登记即可,无须另行提交房屋所有权须转移的材料。如果乙不配合,甲可以诉请人民法院判决乙返还房屋,或履行返还房屋义务。无论人民法院判决乙返还房屋,还是履行返还房屋义务,均不是直接确认房屋所有权属于甲,而是确认乙不向甲返还房屋时应当承担的法律责任,仍然需要乙协助,通过共同申请转移登记,才能将房屋登记到甲名下。该判决只是在乙再不返还房屋时,为甲奠定了申请人民法院强制执行的基础,即若乙还不履行生效判决书确认的返还房屋义务的,甲可以申请人民法院强制执行,登记机构可凭人民法院的执行文书办理转移登记。
房屋买卖合同被人民法院生效的判决书撤销后,因该合同已经转移的房屋所有权须通过行使请求权才能恢复到卖方名下,才符合法律规定,但费时费力,且增加当事人的经济成本,建议从法律规范上规定“当事人订立的不动产物权合同被撤销后,因该合同取得的不动产物权自动恢复原状”。若如此,本案中,甲可单方持生效的判决书申请登记,且快速、经济、方便。
12.瓷砖买卖合同 篇十二
(一) 违约, 是违反合同规定的情况
根据《英国法律辞典》的权威解释, “违约是指无论是行为亦好, 遗漏亦好, 凡是不履行契约里所规定的都叫做违背契约。”[1]著名民商界学者高尔森教授认为:“只要是合同的一方在缺乏正当合法理由的情况下未能按照合同的规定履行自己的义务就叫做违约。”[2]但是也有的学者认为, 违约不仅包括违反约定义务, 还包括违反法定义务, 其定义应该涵盖免责事由。
(二) 违约救济
是指在一方当事人违反合同约定或法律规定义务的情况下, 另一方当事人依据合同约定或法律规定, 以保障合同的法律约束力, 维护其合法权益为目的而采取的各种措施的总称。“依《布莱尔法律辞典》的解释, 救济一词指实现权利、或补偿权利侵害的手段以及运用这些手段的权利。”[3]
二、各国现行立法对违约救济的不同做法
(一) 大陆法系:以德国为例
大陆法系把实际履行作为主要的救济方法, 一方当事人违约, 另一方当事人可以要求其履行或请求法院判决其履行合同的特定义务, 而不允许以金钱或其他方法代替履行。
1.以德国《民法典》第
249条第1句, 一项损害赔偿请求权的债务人应当“回复再使其负担赔偿义务的事由不发生是原应存的状态”。这有一下两个方面的含义:
(1) 全部赔偿致害人应当赔偿因使负有赔偿义务的事件而发生的一切损害。这种赔偿全部损害的责任可能会特别的严苛 (assert ardently chart) , 法官可能会在仅损害被害人利益的情况下而给予致害人以减低。
(2) 回复原状 (Natural ersatz) 在有些情形下, 单单用金钱赔偿并不能使被害人的利益情况在具体组成上而非仅依价值受到保护, 这时需要对不具有财产利益的法益的侵害考虑在内。
2.其他种类的赔偿给付
(1) 回复原状费用的偿还。
(2) 回复原状的不能, 在此种情形下, 只有在被害人具有此种金额或价值利益的情况下, 其才能够由此得到救济。即, 非财产损失不产生金额利益。
(3) 不足赔偿的回复原状在回复原状的不能之外, 第251条第一款嗨提及了另外一种情形的金额或价值利益的赔偿:回复原状“不足赔偿债权人”, 比如草地因开采而下沉并变为沼泽, 并疏干将需要5年的时间。所谓的准全部损害也属于此一范畴。
(4) 过巨的回复原状费用 回复原状只有在支付巨大的费用时应当允许以金钱 (即以金额或价值利益) 赔偿被害人。
(二) 英美法系
合同法上损害赔偿的基本原则是恢复原状 (restitution in interim或者full restitution) , 也就是说, 使无辜的当事人处于他未受到损害或损失时所处的状况。
(三) 损害赔偿的方法与范围
1.预期利益 (exception interest) 方法
合同性的损害赔偿通常是针对受害方预期的损失补偿。大多数情况下, 无辜的一方当事人通常会在合同履行后能够取得一定的利润, 法院对此他因此失去的利润, 以及由此在成的其它间接损失, 都会判令给予补偿。实践中, 法院根据不同的情况, 分别采用两种方法来计算预期的利益。①计算价值的差额;②计算修复的成本。
2.依赖利益方法
在某些情况下, 原告很难估算出, 加入合同得以顺利履行他将能获得多少利润, 或者, 预期获得的利润可能具有很大的投机性。这种情况下, 一般以依赖利益或者信赖损失。
3.附带损失与返还
(1) 附带损坏:间接损失, 是指一方当事人违反合同给无辜的一方当事人造成的损失中, 有些损失与违反合同有关, 只要在这些损失与违反合同之间能够建立起因果关系, 那么应当获得补偿。
(2) 返还主要是废除性违反合同的必然结果, 原告如果接受了违反合同, 并且返还了他已经获得的利益或者愿意这么做, 那么, 他已经支付给被告的东西, 就有权请求被告予以返还。这种情况在消费合同中尤其常见。
4.利息
只要当事人能够预料到违反合同产生这种利息和费用的可能性, 法院就可能会判决给与赔偿。但是, 在合同法上也有一些例外情形, 根据判例, 这类情形主要有3种:一是合同的目的就是提供安宁和快乐的享受;二是合同的目的就是要解除痛苦和麻烦;三是违反合同带来的生活上的不便直接造成的精神痛苦。在这几种情况下, 可以给予精神补偿。
(四) 损害赔偿的限制
限制主要有两个方面:一是损害赔偿的范围受到间接原则的限制;二是原告或者无辜的当事人必须合理的减轻对方违反合同可能造成的损失, 即减损义务。
1.间接规则 (rule of remoteness)
这个原则阻止无辜的当事人附带损失扩大的太远, 从而给被告施加不合理的负担, 损害会变得太间接, 与最初的违反合同之间的联系太远了。
2.原告减轻损失的义务
原告也不能坐视违反合同造成的损失不断扩大, 原告有义务采取合理的步骤减轻可能造成的损失。原告如果未采取合理的行动减少损失, 由此造成 (或增加) 的任何损失, 均不能请求被告给予补偿。
3.当事人在订立合同时可能会在合同中包括一种条款, 明确规定一方当事人违反合同时, 应当如何得愈补偿, 这就是违约金条款 (liquidated damages clause) , 只要当事人一开始就确定了这种不履行协议的后果, 并且真正企图估算可能发生的损坏, 这种约定通常都是完全可以接受的协议。
参考文献
[1]【德】迪特尔·梅迪库斯.德国债法总论[M].杜景林, 2004.
[2]【英】P.S.阿蒂亚.合同法概论[M].北京:法律出版社, 1982.
[3]何宝玉.英国合同法[M].北京:中国政法大学出版社, 1999.
13.瓷砖采购合同书 篇十三
购方: 供方:
购方因工程建设需要,经双方友好平等协商,依照《中华人民共和国合同法》等有关规定,遵循平等、自愿公平和诚实守信的原则,就如下事项达成一致协议定立本合同,以兹双方遵照执行。
一、工程概况:
1、工程名称:2#4#号楼外墙砖工程
2、工程地址:帝景苑
二、产品明细:蒙娜丽莎80*80 数量2400块,单价175,金额:420000元
泰纳陶瓷80*80数量2700块,单价135,金额:364500元
1、供方为购方定做下列产品:
2、以上数量为暂估数量,合同签订之日起三天内,购方应认真核实实需数量,并出具加盖公章的确认函通知供方,最迟五天内可重新调整数量,超出五天的,供方将按本合同数量为依据进行生产。
三、质量标准:按照国家GB/T4100-2006陶瓷砖附录执行。供方所供产品与购方提供的样品基本一致。
四、供货期限:
双方合同签定生效后,供方在天内发第一批货到工地,以后根据购方工程进度,购方将所需货物数量以书面形式加盖公章后提前天通知供方,以便供方在接到购方通知后及时安排供货。
五、交提货方式及地点:
由供方负责送到工地,双方点清数量,由负责卸货,购方指定______________为收货人,联系电话: ____________。收货人在供方送货单上签字确认,并出具有效收货凭证给供方,作为结算依据。
六、验收标准:
1、按国家陶瓷砖GB/T4100-2006附录标准进行验收;
2、产品破损率按国标3%执行,超过3%的部分由供方负责补足;
3、因陶瓷原材料来源于天然矿物质,烧制过程复杂,允许交货产品存在合理色差。
七、对产品提出异议的时间和办法:
1、供方产品质量必须符合国家标准,如购方发现产品质量不符合国家标准,购方应立即停止施工,并妥为保管,电话通知供方,并在三天内向供方提出书面异议。
2、若购方未按规定期限提出书面异议的,视为供方所供货物符合合同规定。
3、购方因保管、施工不善造成产品质量下降的不得提出异议。
4、供方在接到购方书面异议后,应在三天内负责处理。
5、对购方的异议,经第三方鉴定确认该批产品存在质量问题的,由供方负责调换。
八、结算方式及期限:
1、合同签定生效之日起天内购方支付总货款784500元的15%(117675元)作预付款。
2、供方分批次发货,每批货到工地之日起天内,购方必须支付该批货款的40%,3、自第一批货到工地之日起1个月内,即不迟于2017年10月31日前付至总货款的40%;
4、余总货款5%作为质保金,自最后一批货到工地之日起个5月内,即不迟于2018年8月10日前一次性全部付清。
九、质保期:
1、本合同产品的质保期为一年,自第一批货到工地之日起开始计算;
2、质保期内发生的非本合同产品的质量原因(包括但不限于施工因素、人为因素、不可抗力等因素),供方不承担责任。
十、违约责任:
1、如供方未按合同规定的期限供货,严重影响到购方工程进度,经双方协商后仍不能解决时,应向购方偿付不能交货部分货款的1‰的违约金。
2、如购方未按合同规定的期限付款,购方每延迟供方货款一天,应每日向供方偿付不能按时支付货款的‰的违约金,并且供方有权顺延供货或停止供货,由此造成的一切损失由购方自行承担。
3、供方按本合同规定的规格、型号、颜色、数量进行生产,在安排生产后,如购方需变更合同,应取得供方同意,并赔偿由此给供方造成的一切损失。
十一、退货补货:
1、本合同产品为供方为购方定做之产品,供方不接受购方的任何退货要求。
2、如购方需要补货,购方须提前天书面通知供方,以便供方进行排产;购方应承担小批量补货的额外费用。
十一、争议解决:
如本合同在履行过程中发生争议,由购、供双方友好协商解决;协商不成,可向法院起诉。
十二、其他约定:
本合同未尽事宜由双方协商,可另行签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
十三、合同生效、终止:
本合同自双方签字盖章之日起立即生效,自货款两清时自动失效。
本合同壹式份,购方与供方各执份,均具有同等的法律效力。
购方名称(章): 销售方名称(章)开户行: 开户行: 委托代理人: 委托代理人:
14.瓷砖销售合同范本 篇十四
乙方(供方):
通过甲方考察确定乙方为甲方供货单位,为明确双方责任,确保双方利益,依据《中华人民共和国经济合同法》和其他相关法律法规的有关规定,在平等自愿、诚实信用的原则基础上达成以下协议,以供双方共同遵守。
一、产品名称、型号、规格、数量、价格、金额:
备注:
1、本合同中订货总量为概算数,合同签订之后,发生增加或减少时,按实际送货总量结算。
二、质量标准:
1、已方所供的瓷砖均按国家质量标准生产供应;颜色按乙方送交的样板颜色为准。
2、每批次瓷砖生产时均有一定色差,请甲方合理安排施工。
3、乙方所供瓷砖有大小、方正、翘曲的由乙方负责及时调换,同批次瓷砖产生色差由乙方负责及时调换(调换时间为15天)。
三、交货时间、地点、方式:
1、送货时间甲方需提前一个月通知乙方所需瓷砖数量。供货数量由甲方提供。
2、送货地点:甲方指定地点。
3、乙方瓷砖进场时必须由甲方指定的材料员验收并开具凭证,已双方签字确认的数量为准。
四、运输及运输保险费用:
乙方所供瓷砖的装车、运输及运输保险(即运输途中的材料设备、运输工具集司乘人员安全)费用均由乙方负责,卸货由乙方负责。
五、包装标准及包装物的回收:
乙方所供瓷砖包装标准按国家标准执行,即符合公路或铁路运输要求,包装物由甲方或施工单位负责回收处理。
六、合理损耗及计算方法:
15.浅谈货物买卖合同中的风险转移 篇十五
(一)买卖合同的风险概述
“风险”在汉语里与“危险”相近,其具体的含义因为使用环境的不同而不同。在货物买卖合同中,风险是指货物在非正常情况下所遭受的灭失或损坏的危险,比如因火灾、沉船而导致的货物灭失或因高温、水浸等导致的货物损坏等。
买卖合同风险的产生,主要来源于不可抗力、意外事件、当事人不能预见的第三人过错及货物本身的特性等。在买卖合同履行过程中,划分风险的目的在于确定对这些损失应当由谁承担。风险转移的主要后果是,一旦风险从卖方转移到买方,即使货物发生了毁损或灭失,买方仍有义务支付货物的价款。因此,风险转移的相关规则对于买卖双方当事人的利益,会有重大的影响。
二、买卖合同风险负担的主要理论和立法模式
(一)合同成立主义
1. 基本观点
合同成立主义是指合同风险转移的时间以买卖合同成立的时间来确定,即随着合同的成立,货物的风险也随之转移。该理论起源于罗马法。《查士丁尼民法总论》规定:买卖契约一经缔结,即使买卖标的物尚未交付,买受人立即承担其物的一切风险。[1]
2. 评价
(1)优点。在商品交易形式较为简单的时期,这一风险模式发挥了积极作用。首先,其体现了私法自治的民法精神:只要合意在双方之间达成,合同已经成立,标的物的风险也随之转移,这充分保证了意思自治这一民法基本原则。其次,其能敦促买卖双方当事人积极履行合同义务,有利于加速财产的流转。[2]在此规则下,合同一经成立风险即发生转移,这就敦促买方及时接收货物,减少风险发生给买方造成的损失。不但如此,如果买方能及时受领标的物,卖方一物数卖的机会就大大减少了。
(2)缺点。首先,合同成立主义对买方权益保护不利。由于合同成立后交付前风险已经转移给买方,而很多情况下买方不能随之获得标的物的控制,在此期间货物的损毁灭失究竟是风险的发生还是卖方的过错导致,买方无从得知,明显处于不利地位。[3]而且在此期间,标的物虽由卖方占有,但风险已转移至买方,作为卖方其可能就不会关心货物风险的发生,无形中增加了风险发生的可能性。其次,合同成立主义没有对合同的生效和成立做严格的区分,不能适应理论和实践中的要求。
(二)所有权主义
1. 基本观点
所有权主义又称作物主主义、物权人主义,是指货物的风险随着所有权的转移而转移。此理论也来源于罗马法,罗马法中存在着“天灾由物主承担”的法谚。法国、日本、意大利、英国等国都采用这种立法模式。
2. 评价
(1)优点。所有权主义更加符合权利义务相一致原则。按照权利义务对等原则,谁有权享有物的权利和利益,谁就应该承担相应的责任和风险。[4]基于货物的所有权,物主获得了货物的各种权益,同时也应当承担货物所可能出现的风险,所以风险随着所有权的转移而转移是合理的。
(2)缺点。首先,所有权主义对于风险的分配也不是完全公平的。由于买卖合同履行过程中存在着所有权转移与交付时间不一致的情况。特别是物权变动采取交付主义的时候,如果标的物尚未交付,其依然处在卖方的控制之中,那么就会发生像合同成立主义类似的问题,即双方的权利义务负担不合理。
其次,依照所有权主义风险转移的时间难以确定。按照所有权主义的规定,风险转移的时间以所有权转移的时间来确定,而对于所有权转移的时间,各国法律的规定不尽相同,有的以交付来确定所有权转移的时间,有的以合同成立来确定所有权转移的时间,来自不同国家的当事人对此会存在不同的理解,这就使得该主义的适用存在很大的不确定性,容易引起纠纷和争端。
最后,随着现代交易形式的不断发展,商品交易的形式日趋复杂,交易已经不单纯限制在现货交易,所有权主义的弊端也逐渐显现出来。比如在期货交易中,合同订立时标的物尚未确定,更别说所有权。因此所有权主义已经在一定程度上不能适应社会的需要了。
(三)交付主义
1. 基本观点
交付主义是指以标的物的实际交付作为风险转移的时间。交付主义最早为《德国民法典》所采纳,美国、奥地利、希腊、泰国、瑞典、我国台湾地区以及《联合国国际货物销售合同公约》等都采纳了交付主义。
2. 评价
(1)优点。交付主义更有利于实现对标的物的保护。[5]第一,只有通过交付转移标的物的实际控制权,买方才能采取必要的措施来防范可能发生的不测事件。第二,由实际控制人来承担风险,才能够鼓励其积极采取保护以及抢救措施,最大程度的减小风险发生时的损失。第三,由实际控制人来预防风险可以减低风险预防的成本。
(2)缺点。在交付主义中,合同标的物风险转移时间与所有权转移时间不同,由此会产生一些问题。例如,在双方约定卖方保留所有权的买卖合同中,标的物的风险已转移但所有权并未转移。这时,如果因第三人的过错行为导致风险的发生,应由合同的哪一方对加害人提起侵权之诉是采用交付主义时不得不面对和研究的问题。
三、我国关于货物买卖合同风险转移制度的规定及改善
关于货物风险的转移的规则,我国《合同法》在第142-149条作出了详尽的规定,这些规定充分吸收借鉴了其他国家国内法及相关国际公约的合理规定,基本上是与当前国际主流观点是相一致的。
虽然说交付主义相比于所有人主义有着明显优势,但是所有人主义也有着很多可取之处。笔者建议对现有的风险转移模式进行改良,兼顾公平和效率,建立以交付主义为主,所有人主义为辅的货物买卖风险转移模式。
首先,风险的概念应该进一步明确。我国合同法并没有对合同风险的具体概念进行界定。笔者认为应当在法律中明确其含义,使法律更具有完整性。
其次,风险转移所适用的合同范围应该进一步明确。哪些方面可以适用风险转移规则,例如单务合同中能否适用风险转移规则,当事人有过错时能否适用规则等,法律均没有做出明确规定。笔者认为风险转移规则只适用于双务合同,因为不可归责于当事人的事由而发生的履行属于嗣后履行不能。这是因为,自始不能履行的合同不应发生任何效力,这种情况应该由合同无效制度来解决。而在单务合同中,由于单务合同的性质,债务人的债务可以被免除,因而在风险发生时就不存在风险负担的问题。
最后,对各种交易形式风险转移的规则应该进一步明确。在具体的风险转移规则方面,合同法忽略了货物买卖交易形式的多样性,除了规定了风险转移的一般原则为“交付主义”和对路货交易和在途买卖做了规定以外,缺少对其他交易形式的规范。
摘要:买卖合同的风险负担制度是指在货物交付之前如果标的物因为不可归因于双方的原因发生损毁灭失,确定由哪一方承担损失的制度。风险转移的规则对买卖双方当事人的利益有重大的影响,因此也成为国内外合同法研究的重要问题。而且随着现代交易越来越复杂,交易额不断攀升,风险负担问题也越来越重要。本文结合国内外立法、国际公约、惯例和司法实践,从国际上买卖合同风险负担的主要理论入手,分析各种立法模式的利弊,以期对我国合同法中关于风险转移的问题提供有益借鉴。
关键词:风险,合同法,风险转移,买卖合同
参考文献
[1][罗马]查士丁尼.法学总论—法学阶梯[M].张企泰译.北京:商务印书馆,1989:175-176.
[2]王利明.风险负担问题探讨[A].合同法评论(第1辑)[C].北京:人民法院出版社,2004,1:12.
[3]冯大同.国际货物买卖法[M].北京:对外贸易教育出版社,1993:139.
[4]吴旭日.买卖合同中风险转移及负担研究[J].法制与社会,2007,3:74.
16.房屋买卖居间合同居间报酬请求权 篇十六
关键词:房屋买卖居间合同;居间报酬请求权;居间纠纷
居间合同与其他劳务合同不同,居间合同的根本特性在于居间报酬请求权的实现取决于居间人是否促成委托方与第三方缔约,然而并不是所有居间人和委托人都清楚这一点,从而导致居间争议的产生。并且,在我国现行立法对居间活动涉及不多的现实状况下,难免会造成司法程序中解决居间纠纷的无法可依状态以及由此带来的不确定性。
一、房屋买卖居间合同的概述
(一)房屋买卖居间合同的定义
房屋居间合同是指,房屋居间人为委托人在房屋转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务,并需要委托人支付一定报酬的合同。通俗来讲,房屋居间合同,也可以称之为房屋中介服务合同,这是由房屋中介提供的一种有偿服务(房屋咨询、给他人提供房屋信息、代理房屋买卖以及房屋价格评估等)活动。
房屋居间合同包括房屋买卖居间合同。房屋买卖居间合同是指居间人在房屋转让、租赁活动中提供信息、咨询或提供代理服务以获得报酬而签订的合同。在房屋买卖居间合同中,居间人履行一般的居间义务,如了解房产行情,发布房屋相关信息,了解房屋使用状况,指导买卖双方签约等。可以明确一点的是,在房屋买卖的过程中,居间人必须忠实居间义务,包括如实报告的义务,尽力提供居间服务的义务以及保守秘密的义务等。
(二)房屋买卖居间合同的法律特征
1.居间合同具有有偿性与双务性
房产买卖居间合同是一种有偿合同,合同中涉及居间人与委托人的相关利益;并由居间人提供居间服务,委托人要向居间人支付居间活动报酬,作为居间人服务的对价。不要报酬促成他人订立合同的行为,不属于居间合同,而是一种服务性活动。居间合同的双务性是指,居间合同一旦成立,合同双方当事人均需承担一定的义务。居间人履行如实报告的义务,委托人则履行与第三方签订合同后向居间人支付报酬的义务。
2.居间合同的主体具有特殊性
如同房地产中介市场对于中介的准入有严格的制度要求一样,房屋买卖居间合同的签订,对合同的主体也有严格的要求。一方面要求签订合同的当事人双方都必须具备签订合同的权利能力和行为能力;另一方面要求签订房地产中介服务合同的服务提供方,必须是房地产中介人,即居间人必须具有在房地产中介市场从事业务的能力。
3.居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的
在房屋买卖居间合同中,合同标的是居间人进行居间合同的结果,居间人通过居间活动获得相关报酬。房屋买卖居间合同的委托人之所以签订合同,是需要居间人为其在房屋租赁、抵押、转让等活动中提供服务,以实现自己房屋实现转让、租赁、抵押等。因此,只有居间人的活动促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系,居间合同才具有现实意义。
二、居间报酬请求权的性质与特征
(一)居间报酬请求权的性质
首先,居间报酬请求权是一种民事请求权,居间人为委托人提供居间服务,目的是为了获取一定的报酬,这也是居间人的权利。居间人对于报酬的请求权,具有相对性与非正式性,即居间人有请求委托人为支付居间人提供居间服务支付一定报酬的权利,也有权受领委托人的报酬给付。
另外,居间报酬请求权属于期待利益。居间报酬请求权得以实现的前提是居间人促成第三方与委托人达成房屋买卖合同,在此合同成立之前,居间人的报酬请求权是不完全的,也是不能实现的。这也就是说,居间人获得报酬在其促成的房屋买卖合同成立之前,只是具有获得报酬的资格,但是这种利益是期待利益,不是既得利益,只有在房产买卖双方达成有效合同后,期待利益才能转化为既得利益。
(二)居间报酬请求权的特征
居间合同具有不确定性以及附条件性的特征。所谓的不确定性,是指居间人是否获得因提供居间服务而得到的报酬,并不取决于居间人本人是否已经充分履行其居间义务,而取决于委托人与第三人之间是否成功交易订立合同;对于后者,并非是居间人主观意识可以决定的,委托人与第三人之间才是重要因素,这从而导致居间人的权利义务实现也具有不确定性。
其次,居间合同的附条件性特征是指,居间人报酬请求权的取得和实现以居间人促成合同成立为基础,促进合同成立同为居间合同的目的。如果居间人没有促成委托人与第三人之间合同成立的事实要件,居间人是没有请求委托人支付报酬的权利的,也无法将请求支付报酬的期待利益转化为一种实在的既得请求权。
三、居间人报酬请求权的行使法定条件
(一)居间合同必须有效合法
居间人报酬请求权必须是建立在居间合同有效合法的基础上的,如果居间合同是无效的或是被撤销的,居间人并不具备报酬请求的权利。并且,根据我国《民法通则》第61条第1款之规定,居间人即使已依无效合同取得报酬,也应予以返还。
(二)委托人与第三人交易之达成
委托人之所以与居间人订立房屋买卖居间合同,目的就是想通过居间人的资源与能力,实现委托人房屋买卖的要求。因此,居间人最重要的任务,就是促使委托人与第三人达成交易。在这个过程中,居间人是就其提供服务的结果而不是服务的供给而享受报酬请求权。只有委托人与第三人达成交易,居间人才有权请求报酬;并且,委托人与第三人订立合同还必须真实合法有效。
(三)居间人需履行对于委托人的法定义务
前文已经陈述过,居间合同具有双务性,居间合同一旦成立,合同双方当事人均需承担一定的义务。就居间人而言,居间人需要承担据实报告的义务,对在其提供居间服务活动的过程中,对其所知的与订约存在影响的事项,都需据实向委托人报告。此外,居间人还应承担对委托人忠实的义务,忠于委托人的利益,诚实讲信用。
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