房地产项目签约流程

房地产项目签约流程（8篇）

1.房地产项目签约流程 篇一

房地产项目运作流程

(2010-08-14 13:51:39)转载▼

房地产项目运作流程

地产策划招商交流QQ群: 130970803

一、项目开拓

（一）、项目信息收集处理

1、市场部进行专业的调查，获取项目信息，并进行分析处理：

①、对于有效信息，持续跟进；

②、暂无价值的信息存档，但必须持续跟踪。

2、市场部跟进项目的相关要素，包括：

①、项目概况、区域情况及竞争楼盘（显在及潜在）等；

②、开发商的背景、相关要素、决策人、谈判切入点、谈判关键人等； ③、与开发商相关的规划单位、设计单位、施工单位、广告公司等； ④、与我方竞争的策划机构或销售代理的要素、介入项目的程度等； ⑤、与项目相关的关键要素和风险点等； ⑥、其他影响项目及影响我方介入的因素。

3、经过市场部的跟进，通常产生以下两种结果：

①、获得甲方的初步意向和要求,进入正式市场调查程序;②、跟进失败,分析总结原因后存档,必要时继续跟踪。

4、公司其他部门、高层领导和其他渠道获得的项目信息，通知或指令市场部进入正式市场调查程序。

（二）、项目初步接洽

1、市场部对目标项目展开有组织有计划的正式调查，涉及异地和费用使用的项目，向经营副总申报方案，审核后报行政副总核算，办理款项事宜，费用涉及相对大的调查呈报总经理审批，按照程序进行办理：

①、通过上一步程序的进入下一步； ②、没有通过则按照要求返回重做方案。

2、通过审批的方案，称做计划，市场部严格按照计划所列的要素进行客观真实的调查,保证数据信息的质量,过

程和结果纳入考核；调查结束后，涉及费用的项目必须当天到财务部报销。

3、正式市场调查主要在原来的基础上重点对项目所处区域的宏观微观经济情况、房地产供需状况、客户群体特点、项目要素、开发商要素及意图等作深入系统的调查分析，对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，并编制《项目调查报告》，市场部经理签字后送达策划部进行第一次评审，经营副总进行第二次评审，并产生以下三种情形：

①、策划部经理签收或拒收（要求补充调查分析）； ②、经营副总评审通过或纠正调查侧重点（要求补充调查分析）；

③、经过以上程序，发现项目本身不可行，市场部总结后存档。

4、策划部结合实际情况，根据《项目调查报告》和相关资料有选择地编制《项目初次策划报告》、《项目整体定位策划报告》、《首期开发模式策划报告》、《项目整体规划及建筑设计报告》、《项目园林设计报告》、《项目营销策划报告》等报送经营副总进行第三次评审：

①、通过评审，由经营副总负责把编制的外部方案送达甲方，进行协调； ②、没有通过则按照要求重做方案。

5、在与甲方的协调当中，通常产生三种情况：

①、协调成功，甲方完全认可，进入项目论证程序；

②、甲方认可，但提出其他相关要求，由市场部与策划部协作补充调查，调整方案；

③、客观原因，协调失败，总结后归档。

二、项目论证

1、经营副总负责组织公司各相关部门进行项目立项论证评审，并针对与项目有关的各个方面提出质问，各部门进行答辩，对于论证结果由经营最终裁决：

①、市场部主要针对项目的背景、风险、风险防范、价格、利润、周期等提出论点和论据；

②、策划部对于营销策略、营销推广策略、价格策略等进行初步论证； ③、销售部对于项目运作细节部分可能会出现的情况进行设想，并提出应对措施； ④、行政人力资源部对于项目组人员在项目所处区域会出现的情况进行论证； ⑤、财务部对于项目运作资金的预算、经济收益、经济风险及措施等提出论证。

2、经过论证通常出现三种情形：

①、通过论证评审，报送总经理进行最终评审； ②、项目的论证缺少部分依据，由市场部与策划部协作对其补充调查，调整方案，直到各种客观依据充分为止，继续进行论证； ③、论证后认为项目不成立，进行存档处理。

3、总经理的评审过程，各部门指派代表参加，主要对于总经理提出的各种与项目有关的质问进行答辩，并产生如下结果：

①、通过总经理的评审，项目立项，并进入合同洽谈程序； ②、总经理对于部分方案提出否定，返回论证评审程序； ③、总经理否决该项目，总结后归档处理。

三、合同订立

1、总经理负责与甲方就项目合作事宜的相关合同条款进行磋商：

①、磋商成功，相关条件满足我方运作的各种要素，把甲方或我方草拟的合同样本送达律师进行审核，进入合同签署程序；

②、磋商失败，对方的条件不能满足项目的运作，总结后归档处理。

2、总经理签署或授权公司相关人员与对方签署合同，行政副总负责调查甲方的资信后，加盖“合同专用章”。

四、项目筹备

1、经营副总负责把内部方案和预算方案送达行政副总进行财务核算,编制成本管理方案和人力资源方案后,一并报送总经理审批;①、通过审批的方案成为计划，依据计划执行；

②、没有通过审批的方案，依据总经理的质疑重新修改报批方案。

2、项目组长实行竞争上岗，行政副总负责组织，经营副总负责组长的评选，销售部经理参与评选，最终结果报送总经理审核。公司内部中层管理人员（包括）以下的所有员工有权参与竞争，并按照行政人力资源部的要求详细提供如下资料：

①、述职报告

②、项目经营管理方案 ③、资源需求及目标职责

④、风险防范及风险控制措施、应急措施。

项目组长的评选工作本着公开、公正、公平的原则以答辩会展开。

3、入选的项目组长根据获得审批的人力资源计划，向行政人力资源部提交人员需求，项目组长有权对行政人力资源部调配或招聘的人员进行评选，最终组建项目组。

4、项目组长根据获得审批的物资需求计划，向行政人力资源部提交申请，并按照计划开展各项工作，所涉及的项目经营管理方面的事宜必须按照要求定期或不定期（突发事件）如实报送销售部经理，销售部经理填写倾向性意见后报送经营副总审核。

五、项目运作(一)、销售准备

1、项目组与甲方、策划部等建立正式的书面送达签证制度。

2、项目所处区域的市场调查由项目组负责，策划部负责编制调查计划，送达项目组长实施，并对调查过程和结果提供支持。

3、该阶段策划部负责与项目组、甲方、甲方广告公司、我方广告公司深度沟通后，根据实据情况有选择的编制：

①、《项目营销整体规划》 ： VI，推广的主题、方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署；

②、《项目经济敏感性分析报告》 ： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表；

③、《项目价格策略报告》： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整； ④、《项目的物业模型》： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和“标准” 物业管理模式的融合；

⑤、《项目前期工作计划表》： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算；

⑥、《项目包装概念设计》： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算；

⑦、《项目新闻炒作提纲和广告发布计划》： 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算；

⑧、《项目公关活动策划报告》：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算； ⑨、《装修服务计划报告》： 售后装修和装修按揭服务。以上方案由策划部按照程序报送经营副总审核，涉及费用的按照程序呈报总经理审批，然后由经营副总送达甲方签字认可后组织实施。

4、项目组长按照工作计划对项目组成人员进行培训考核，并对案场的包装布景向策划部提出书面建议。

（二）、销售实施阶段

1、项目组长负责所签收的各类执行文件的具体落实，策划部对执行的过程和结果进行监督，同时提供支持。

2、项目组定期或不定期（突发事件）向策划部客观真实地反馈销售状况和市场动向，策划部适时调整营销计划，并报经营副总签字，然后具体落实。

3、项目组长负责按照行政人力资源部的要求定期报告人员管理、物品使用管理方面的报表。

4、行政人力资源部负责对项目组的工作进行全方位的后勤支持，并进行监督。

5、项目组长负责定期与甲方的财务人员进行签证确认，并与甲方其他归口对接人员沟通协作好。

6、项目组长定期向行政副总报告与甲方财务人员的对帐单，遇到重大特殊事件（涉及商业机密）第一时间与经营副总报告。

7、策划部负责与甲方、甲方外协单位（广告）、我方外协单位（广告）等与营销推广有关的事宜沟通协作。

8、项目组对策划部与各方的接洽有权监督，并有义务进行协助；负责销售合同的签定和客户信息来源资料的收集整理。

9、项目组长对现场进行全面控制，管理好现场的人员和设备。

10、组建销售信息库，包括价格、付款方式、促销、广告宣传、楼盘设计等，及时反馈给销售部经理

（三）、项目结算

1、项目组长负责汇总有甲方财务人员和其他归口管理人员签证确认的销售报表与对方再次核对后，与公司财务部存底的销售报表进一步核对。

2、财务部负责编制结算报表和相关凭证，经营副总确认后，呈报总经理核准，在项目组的协助下与甲方进行结算，在结算过程中严格遵循相关财务制度。

3、项目组协助财务部进行账款催收。

六、项目结束

1、行政人力资源部协助项目组处理各种后续事宜，必要时，策划部协助进行。

2、经营副总负责与甲方的关系维护。

3、项目组长负责总结项目运行过程中的经验教训，并存档。

注意：在整个项目的所有阶段，参与人员涉及的重控文件必须交行政人力资源部存档，涉及普通的业务资料必须在档案室存档备份，并严格执行公司的各项保密制度和常规管理制度。

楼盘销售代理工作流程草案

二、项目开拓阶段

（一）、主旨：全员营销，公司所有人员有义务和权利在待命状态下进行有组织的项目开拓营销。

（二）、人员的组织、计划、运作、统筹管理.1、市场部有组织的进行专业的市场调查，搜寻新项目，工作过程和结果纳入考核；

2、其他部门及个人如果没有作业安排，在经营副总的统筹下，各部门在市场部的指导下有组织地进行项目开拓，遵循过程受控，有纪录的原则，并纳入相应的考核；

3、公司高层领导根据各种渠道开拓新项目；

4、具体营销方案由市场部报经营副总审核后，报总经理审批。(三)、作业内容：调查项目是否有需要代理的意向： 如果没有或者已经被其他公司代理，则继续进行跟踪，并及时进行备案存档；如果确实没有代理的可能性，备案存档。

如果有，则对项目进行初步市场调查，主要调查：

1、项目所处区域的房地产开发销售状况；

2、该项目概况；

3、开发商背景；

4、项目谈判切入点。

对项目资源的条件进行整合及判断,并对项目的可操作性做出初步结论，形成《**项目初步市场调查报告》，市场部经理签字后送达策划部，策划部经理签收或拒收（补充调查）。

(四)、注意点：各部门员工发现项目信息，只向直属上级单线汇报，最终汇集到销售副总，评判该项目是否已经由公司其他人员在跟踪，以免重复。

三、初步接洽阶段

（一）、由经营副总组织策划部与项目方初步接洽，了解对方的需求和基本情况，并向对方递送公司宣传资料，说服对方给予我方介入项目的机会；

（二）、策划部根据《**项目初步市场调查报告》和相关资料对项目进行论证，并编写《**项目初步策划报告》，内容包括：

1、项目风险、抗击风险、利润及周期等要素分析；

2、销售策略初稿；

3、价格策略初稿；

4、广告推广策略初稿。

如果项目对于我方不可性，则由对接人委婉告诉对方，把资料归档；如果项目可行，则由经营副总签字后送达发展商；如果发展商提出更高的要求，由策划部编制《作业通知书》，获得经营副总签字后，送达市场部进行补充调查，市场部编制《**项目二次市场调查报告》送达策划部编制《**项目策划报告》（按照程序

（一）执行），由经营副总签字后送达发展商，直到对方满意为止；(三)、经营副总统筹安排与该项目有关的人员对项目的跟进，跟踪人员对过程作详细纪录，并及时向经营副总进行汇报；

（四）、跟进获得成果，对方提出条件后，经营副总根据初步评估结果编制建议书，提交总经理审批，没有通过则修改后重报或否决项目；通过则由公司高层进入签订合同的谈判程序，最终签订代理合同;

（五）、如果发生变更，经营副总组织各种资源极力挽回项目，如果是客观原因，各参与人员组织研讨会，总结经验教训，并作纪录归档。

三、项目运作阶段

（一）、运作准备阶段

1、经营副总负责编制项目运作方案,送达常务副总进行费用预算,出据预算表单,并呈报总经理审批。

没有通过审批，由常务副总和经营副总协商重新报批； 通过审批，则由常务副总根据预算表和方案进行人员和资金的准备，经营副总根据方案组建项目组。

2、项目组主管竞争上岗，必须编制述职报告，内容包括工作计划、岗位职责、薪资方案、日常管理制度、作业流程规范与指南等，并签订责任书;

3、策划部全面介入，与项目组通力配合，对项目作正式调查，必要时向市场部发出〈作业通知书〉配合调查；

4、策划部根据调查结果编制〈项目整体定位策划报告〉、〈首期开发模式策划报告〉、〈项目整体规划及建筑设计报告〉、〈项目园林设计报告〉、〈项目营销策划报告〉等，并附带《销售部包装费用预算》和《推广方案费用预算》，经经营副总审核后送达常务副总编制《财务计划》，并呈报总经理审批： 没有通过审批，修改后重报； 通过审批，则由经营副总选取相关材料送达发展商，并与对方建立正式的工作签证制度。

5、策划部编制〈项目营销执行方案〉，报送经营副总签字后形成计划送达项目组，策划部与项目组正式建立信息沟通的书面送达制度，双方在重大事项和资源要求等方面必须获得经营副总的签字才能实施，涉及费用方面的情况必须按照程序呈报总经理审批，在其他特殊情况下必须获得公司的特别授权才能实施；

6、项目组的销售文员直属公司行政部管理，按照行政部要求定期或不定期报送相关资料，对项目组形成初步监督机制，纳入考核；

7、派到项目组的策划人员除监督营销推广方案的执行外，还定期或不定期向策划部经理送达相关资料形成第二道监督机制，纳入考核；

8、该阶段项目组和策划部有选择地配合完成的策划报告主要有：

A、《**项目营销整体规划》 ： VI，推广的主题、方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署；

B、《**项目经济敏感性分析报告》 ： 造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表；

C、《**项目价格策略报告》： 依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整； D、《**项目的物业模型》： 配合营销推广而设立的新型物业管理概念和“标准”物业管理模式的融合；

E、《**项目前期工作计划表》： 文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算 ；

F、《**项目包装概念设计》： VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算； G、《**项目新闻炒作提纲和广告发布计划》： 户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。

H、《**项目公关活动策划报告》《**项目**活动报告策划书》：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻发布会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。

I、《装修套餐服务计划报告》 ： 售后装修和装修按揭服务。

以上方案必须按照程序报送经营副总，涉及费用的按照程序呈报总经理审批。

9、项目组人员的招募、培训、考核、上岗由行政部负责完成，项目主管对人员的录用可以提出意见。

（二）、销售实施阶段（策划部配合项目组完成）

1、执行修正 《**项目销售情况总结》 《**项目策划执行修正安案》 ：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。

2、《置业百问》： 根据项目优势选编的购楼、选房须知，各阶段项目卖点的序列。

3、完善策划、建设期内跟进服务，促使项目成功（策划的执行）侧重策划方案的操作，根据销售前的各项推广策划工作内容要求配合发展商组织相关的专业公司进行专业分工合作，并根据项目的发展战略和原则，针对具体问题提供策略性建议。

4、项目组主管与合作对方现场负责人员对接，经营副总负责与对方高层领导对接，重大事项必须呈报总经理。

5、项目组涉及人事变更的事项必须报送行政部进行处理。

6、项目组根据不同项目的实际情况，具体工作内容、时间等按照需要书面送达策划部进行调整，经营副总审批后进行实施。

7、项目组的其他事项遵照公司的相关管理制度，并按照行政部要求定期报送相关资料。

（三）、项目收尾

项目组、财务部门配合公司高层完成款项的结算、催收等工作，项目组和财务部在公司签字后对各种销售工具及善后事宜进行处理。

四、项目总结

由项目组对运行过程中的经验教训进行总结，策划部配合其整理存档。

注意：在所有阶段，涉及的重控文件必须交行政部存档，涉及普通的业务资料必须在档案室存档备份，并严格执行公司的保密制度。

2.房地产项目签约流程 篇二

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。

其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。

以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。

很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。

1 启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段

2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。

设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。

2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。

方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3 工程计划阶段

这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4 工程施工阶段

按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质

量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

6 收尾阶段

此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。

3.房地产项目全部工作流程 篇三

第一章： 项目决策阶段

产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。

1、可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

可行性研究的主要内容有：(1)项目概况;

(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;

(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。

2、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。

3、可行性研究的工作阶段

1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

4、可行性研究按5个步骤进行：

(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告。

5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段

一、获取土地使用权。

开发商获取土地使用权的主要方式： 1）通过行政划拨方式取得；

2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得；

4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6）通过司法裁决取得；

7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。

开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式： 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。

拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。

开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。

属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。

4）1：2000地形图2份；

5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 6）地上附着物权属证明； 7）土地登记申请书；

8）土地登记法人代表证明和身份证明； 9）土地登记委托书。送土地主管部门。（1）土地使用权出让

地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。

（2）土地使用权划拨

房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。

（3）征用土地

征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。

征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。

征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。（4）地价评估

市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序。

(1)用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

(3)用地者进行投资分析。

(4)到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。

(5)用地者填写投标书送达指定方进行投标。

(6)收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。(7)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。

拍卖受让土地使用权申请程序：

(1)用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。

(2)用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。

(3)用地者进行投资分析。

(4)到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。

(5)用地者到指定地点领取竞叫牌。

(6)用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。

(7)企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。

(8)按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。

属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《国有土地使用权证》。

二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。

1、拆迁方式：

1）政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁。

2）拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3）拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。

2、拆迁的主要内容包括：(1)房屋拆建，如危旧房改造；

(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；

(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。

3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料： 1）填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份； 2）建设项目批准文件； 3）建设用地规划许可证；

4）国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）5）拆迁代办单位和评估机构资料。

6）拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）

7）有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费（住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米），颁发房屋拆迁许可证。开发商取得《房屋拆迁许可证》后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得《房屋拆迁验收合格证》。

三、规划设计

建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；

(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；

(3)规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；

(4)通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；

(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件；(6)申领建设工程规划许可证，是在项目列入正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证申办开工的必备文件。

进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据《城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有两种：即出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证：通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。

1、申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。并取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件

1）建设项目选址申请

城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。

2）申办建设用地规划

城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。

3）委托设计单位设计，送审设计方案。申报规划要点：

规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再行决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：

1）建设用地申请；

2）房地产开发单位营业执照和资质证书； 3）土地使用证或土地权属证明； 4）1：2000地形图。

开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后，即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续，取得《建设工程规划许可证》；b/到耕保处办理土地征用、转用手续，取得《建设用地批准书》。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》。c/到地籍处办理《国有土地使用权证》；到拆迁处办理《拆迁许可证》；

2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。

1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。在此阶段需要提供的资料为：a1：2000地形图1份；b1：500地形图1份（附道路红线及光盘）； c建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘（大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘）；d“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。

2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5份和施工图3份。在此阶段需要提供的资料为：a土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》；b公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执；c施工图3份及光盘。

3、申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件： 1）建筑红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。

2）建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。

3）市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。4）若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关，建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据。

4、申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料：

1）国有土地使用权证； 2）城市基础设施配套费收据； 3）人防费收据；

4）《建设工程规划许可通知书》申请表； 5）投资许可证；

6）经放线的《红线定位册》正本。

5、申办《建设工程规划许可证》。申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3个月内，开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》。《建设工程规划许可证》时提交以下资料： 1）《建设工程规划许可通知书》；

2）经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本； 3）经正负零验线、盖章的《核位红线图》； 4）垃圾处理费联系单。

《建设工程规划许可证》出现变更事由时，提交以下资料办理： 1）变更申请；

2）工商部门更名通知、变更后的工商执照； 3）开发商资质证明； 4）土地变更批复； 5）变更后的土地使用证；

6）（土地批租费、使用费）收据； 7）原建设工程规划许可证； 8）建筑红线图；

9）抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）； 10）法院裁决项目还应提交判决书。房地产项目开发流程全过程

（三）四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。

项目报建总流程：

建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时须交验工程建设项目以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等。工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。

工程建设项目报建程序：

1)建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心（建设局）领取《工程建设项目报建表》。

2)按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局。3)工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交。

4)属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续。

1、建设项目报建登记 工作内容：

填报《建设工程项目报建表》需带下列资料：

（一）建设项目批准文件；

（二）建设工程项目土地使用合法证明文件；

（三）施工图设计文件审查批准书；

（四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）；

（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件。报建信息管理：

（1）、建设局核实报建资料，进行现场勘踏（7个工作日内）；（2）、将报建信息转至各有关管理机构。

2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理

（一）在报建台领取收费认定表（共两份）；

（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续；

（三）应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局（咨询台）开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续。其它以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。

3、投标申请人投标报名

（一）投标报名、评标、定标的依据资料：

1、投标申请人的营业执照；

2、资质证书；

3、投标申请人信誉档案资料；

4、项目经理有关资料；

5、业绩及其它与投标活动有关的资料。

（二）网上投标报名：

4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容：

（一）招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的，应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审；

（二）投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件；

（三）招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人。

5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容：

（一）招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术标的（暗标）严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行。

（二）投标文件的内容

1、投标函；

2、施工组织设计或者施工方案；

3、投标报价；

4、招标文件要求提供的其他材料。

（三）投标文件的递交和接收

1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在投标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。

2、投标文件的接收

在投标截止时间前，招标人应做好投标文件的接收工作。在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。

6、组织评标委员会工作内容：

（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内）在招投标监督管理机构的监督下，通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委，并提供以下资料：

1、《建设局抽取评标评委申请表》；

2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。

（二）由建设局指定专人通知评委参加评标；

（三）建设局负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招投标监督管理机构签收保存。

7、开标 工作内容 ：

（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员；

（二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书；

（三）报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特别说明的内容；

（四）设有标底的公布标底；

（五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。

（六）招投标监督管理机构进行监督管理

8、定标 工作内容：

按照中华人民共和国建设部令[第89号]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。

9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容：

招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：

1、由各收费单位确认的《建设管理收费认定表》；

2、由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据。

房地产项目开发流程全过程

（四）10、签订工程承发包合同

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7日内，中标人应当将合同送管理机构备案。

招标条件：

1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；

2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；

3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同；

4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；

5）法律、法规、规章规定的其他条件。

公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。

招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式：

(1)公开招标

由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。

(2)邀请招标

招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。

(3)协商议标

由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位应不少于两家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。

招标投标基本程序

招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。

(1)工作程序

审查招标单位的资格；

报批招标申请书；

编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法；

发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格；

分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑；

编制和寄送投标文件；

开标，公开标底，审查投标书和保函；

评标、定标、决定中标单位；

发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。

招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。

(2)应注意的问题

工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。

为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。

投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。

签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。

招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。

应提交的招标资料目录

1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件(如有代理)2）招标备案登记表

3）经批准的邀请招标报告(如系邀请招标)4）招标公告或投标邀请书

5）投标报名名单(公开招标)6）资格预审文件

7）资格预审评审报告

8）招标文件

9）购买招标文件登记表

10）答疑会纪要(或答疑资料)及签收回执

11）标底(工程预算书)及市建设工程项目造价咨询核准证(如有标底)12）评委名单 13）招标人评委委托书: 14）开标会签到表

15）招标记录一览表

16）投标函及投标函附表

17）评委评分表

18）评分汇总表

19）评标报告

20）招标投标情况书面报告

21）中标通知书及中标公示证明

22）办理建管手续联系单

23）合同备案表

24）行政事业性收费、基金缴款通知书及收据

25）建设管理收费认定表（共2份）

26）安全和文明施工开工验收合格证

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（五）招标投标的管理 1）施工企业资质管理：

筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。

按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》

(1)施工企业资质的动态管理

企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。

(2)工程总承包企业的管理

随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。

工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：

其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。

其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。

2）工程建设管理：

工程建设阶段，指房地产开发项目从列入施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向计委申请列入施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。

五、申办《施工许可证》

1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

2、施工许可证办理机构：建设局

3、施工许可证办理程序：

1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。

2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单。

3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行作废。

4、办理施工许可证：

提交下列归档资料后领取施工许可证：

（一）建设工程报建表；

（二）建设单位资信证明（可用复印件）；

（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可 证(可用复印件)；

（四）施工图设计文件审查批准书；

（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；

（六）招标申请表；

（七）招标公告；

（八）招标日程安排；

（九）招标文件及评标办法；

（十）投标申请书；

（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；

（十二）答疑会纪要；

（十三）投标书；

（十四）评委人员名单；

（十五）开标记录表；

（十六）评委评分表及评分汇总表；（十七）评标报告；（十八）中标公示证明；

（十九）中标通知书；

（二十）施工合同或监理合同；

（二十一）合同备案表；（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系

（二十三）市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；市建设管理收费认定表（共2份）

（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）第三章：工程建设阶段

工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：

1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；

2、施工场地平整，达到施工条件；

3、施工通道疏通，满足施工运输条件；

4、施工图纸及施工资料准备；

5、施工材料和施工设备的准备；

6、临时用地或临时占道手续办理；

7、施工许可批文及办理开工手续；

8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；

9、组织图纸会审、设计交底；

10、编制工程进度计划；

11、设计、施工、监理单位的协调； 第四章：项目销售阶段

一、领取《预售许可证》

商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。

商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

2、有建设工程规划许可证和施工许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。

4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

5、工程施工合同；

6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

二、商品房销售及按揭办理

1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研

竞争项目及非竞争区域项目调查

重点项目考察 市场需求抽样调研

重点客户（群体）市场调研

经济趋势分析 市场需求趋势分析 出具市场调研报告 物业的全面解析及定位 项目SWOT分析 1）、竞争要素全面解读

2）、项目优势分析 3）、项目劣势分析

4）、项目机会利用

5）、市场威胁与困难点 项目竞争力评估

1）、地段价值与发展评估

2）、项目差异性支撑力评估

3）、消费者选择性标准评估 4）、项目综合竞争力评估

目标市场定位与消费者需求研究

目标市场定位

目标市场特征描述

目标消费者行为分析

消费个案描述

置业顾问营销理念提升

营销核心理念提升

卖点体系设计与提升

营销战略与主线策略

置业顾问营销攻击体系建立

现场攻击体系的建立

价格定位及策略

价格策略

价格定位

定价预控及说明

付款方式建议

销售额动态测算

项目促销计划建议

渠道促销建议

公关活动促销建议

客户促销建议

品牌促销建议

示范单位及环境的设计建议

置业顾问营销预算

推广费用预计

营销费用预计

房地产项目开发流程全过程

（六）第二阶段：物业卖点与利益点转换分析

品牌策略方向建议与定义 消费者心理感受定位

宣传攻势的确定

宣传途径的制定

功能划分建议

装修方向建议

样板房的功能划分定义 看房通道的布局建议

传播媒介的确定及具体媒介发布计划

项目标识（LOGO）设计

中英文标准字设计

标准色系

辅助色系

标准组合规范

特许组合禁用组合销售培训

销售管理策划

销售队伍进驻

销售执行

第三阶段：推广主题的制定

1.推广口号的制定

2.整体包装风格的确定

3.主要街区路段包装风格及具体形式

4.现场气氛营造风格及具体形式

5.展示中心及示范环境具体装修风格建议

6.样板房具体装修风格建议 7.看楼通道装饰风格建议

名片、信纸、信封、传真纸、文件袋、请柬、工作卡、水杯、烟灰缸、垃圾桶、车体、工地围墙设计、工地广告牌设计、导示牌设计、条幅设计、路旗设计、挂旗设计、车体包装设计、主要街区大型形象广告牌的设计、展板设计、售楼处导示招贴、喷绘画设计、看楼通道设计、户形形象说明设计、样板房导示卡、牌、标志等设计、行车导示系统设计、售楼书、售楼杂志、宣传折页、宣传海报、邮递单张、影视广告脚本创意

第四阶段：

各销售期的广告具体创意、传播媒介的确定及具体媒介发布计划

展销会的配合促销活动的配合其他外卖场的配合 广告效果测定与监控

竞争对手监控 竞争者咨询报告

竞争者广告监控及具体分析

销售控制及月度目标制定

2、销售合同的签订。

3、按揭办理。

1）公积金贷款：

贷款资格

贷款对象：在本地购买自住住房，同时在当地住房资金管理中心系统交存住房公积金的住房公积金交存人和汇交单位的离退休职工。

贷款条件：

1、具有当地城镇常住户口或有效居留身份（如身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；

2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；

3、具有购买住房的合同或有关证明文件；

4、提供住房资金管理中心同意的担保方式；

5、符合住房资金管理中心规定的其他条件。第五章：项目交房使用阶段

一、媒介、电话告知客户

1、时间、地点，所交单位门牌；

2、清楚告知客户需要携带的手续，费用及费用清单；

3、物业使用说明书及保修说明书。

二、物业管理的准备

1、物业管理协议；

2、小区氛围的营造；

4.房地产开发项目规划程序和流程 篇四

房地产开发项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。

根据国家和XX市有关城市规划的规定,在XX市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：

1.在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。

2.在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。

3.根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。

4.经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。

5.开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。

5.房地产开发项目申报流程1 篇五

办理建设工程规划许可证（建筑类）需提交以下申报材料：

1、申请报告1份；

2、建设计划及发改委立项批复1份；

3、《建设项目选址意见书》及附图（复印件）1份（招拍挂项目除外）；

4、《建设用地规划许可证》及附图（复印件）1份；

5、土地使用权证或建设用地批准书（提供复印件并核对原件）1份；

6、经审定的规划设计方案、单体设计方案（含审定立面效果图）1份；

7、建筑设计施工图2套；

8、按批准的规划方案标注的数字化地形图（光盘）1份；

9、建筑设计施工图光盘1份；

10、概算或预算1份；

11、基建收费发票单据(复印件)1份；

6.房地产项目签约流程 篇六

日前, 云南玉溪研和工业园与广州诺信数字测控设备有限公司举行了云南玉溪数控加工中心万台数控机床生产项目合作协议签字仪式。该项目的签订标志着玉溪以机床为主的装备制造业雏形基本形成, 并将会带动铸造业等相关产业发展。

据介绍, 该项目分三期实施, 一期工程计划投资4500万元, 在明年3月前建成年产2000台数控机床生产线, 实现销售收入4亿元;2015年三期工程完成后, 将形成年产1万台数控机床的生产能力, 实现销售收入达20亿元。

矿电产业是玉溪市继烟草产业之后正在着力打造的另一重要支柱性产业, 数控技术已经成为矿电产业的“心脏”, 发展壮大矿电产业的关键是技术和人才的注入。玉溪市领导诚挚地提出希望广州诺信公司能把研发中心落户玉溪。同时, 玉溪市政府对装备制造业发展充满信心, 表示必将大力推动该项目的建设。

7.房地产项目开发全流程梳理大纲 篇七

一、投资管理流程

1、项目投资管理制度

2、项目建议书编制指引

3、项目可行性研究报告编制指引

4、项目立项评审决策指引

二、项目报批报建流程

1、项目国有土地使用权证办理程序（详细分解）

2、项目建设用地规划许可证办理程序（详细分解各个环节）

3、项目建设工程规划许可证办理程序（详细分解各个环节）

4、项目施工许可证办理程序（详细分解各个环节）

三、规划设计管理流程

1、规划方案设计作业流程

2、建筑方案设计作业流程

3、景观环境设计作业流程

5、规划设计任务书编制要点

6、项目规划方案评审指引

7、建筑单体方案评审指引

8、景观设计任务书编制要点

9、施工图审查要点

四、工程建设流程

1、房地产项目开工前准备工作（1）交纳煤气（天然气）厂建设费（2）交纳自来水厂建设费（3）交纳污水处理厂建设费（4）交纳供热厂建设费

（5）交纳供电贴费及电源建设集资费（6）土地有偿出让项目办理“四源”接用手续（7）设计单位出报批图（8）出施工图

（9）编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金（10）办理消防审核意见表

（11）审批人防工程、办理人防许可证（12）领取开工审批表，办理开工登记

2、房地产开发项目的工程建设招投标（运营管理部）（1）办理招标登记、招标申请（2）招标准备（3）招标通告

（4）编制招标文件并核准（5）编制招标工程标底

（6）标底送审合同预算审查处确认（7）标底送市招标办核准，正式申请招标

（8）投标单位资格审批（9）编制投标书并送达（10）召开招标会，勘察现场（11）召开开标会议，进行开标（12）评标、决标（13）发中标通知书（14）签订工程承包合同（15）工程承包合同的审查

3、房地产开发项目开工手续的办理（1）办理质量监督注册登记手续（2）建设工程监理（3）办理开工统计登记（4）交纳实心黏土砖限制使用费（5）办理开工前审计（6）交纳投资方向调节税（7）领取固定资产投资许可证（8）报装施工用水、电、路（9）协调街道环卫部门（10）协调交通管理部门

（11）交纳绿化建设费，签订绿化协议（12）领取建设工程开工证

4、工程进度管理流程

（1）工程进度管理规定（2）施工进度控制流程（3）施工进度控制指引

5、工程质量与施工管理流程（1）项目施工管理规定（2）施工组织设计流程（3）技术交底及施工图会审流程（4）样板指路制度

（5）工程质量现场检查内容与要求（6）材料设备质量技术要求管理规定（7）材料设备进场验收指引（8）质量保证资料检查要求

（9）分部（项）专业工程验收检查要求（10）项目预验收检查要点

6、项目竣工验收流程（1）办理单项工程验收手续

（2）办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》（3）商品住宅性能认定（4）竣工统计登记（5）办理竣工房屋测绘（6）办理竣工备案证

7、安全文明生产管理

（1）安全文明生产管理制度（2）施工现场安全风险与环境因素识别指引（3）施工现场安全检查指引（4）施工现场文明生产管理要点（5）工程事故处理指引

四、项目成本管理流程（1）成本管理制度（2）工程设计变更管理规定（3）现场签证管理规定（4）项目成本核算与分析指引（5）工程结算控制指引

五、营销管理流程

1、项目营销策划流程（1）总体策划（2）阶段策划及实施（3）市场调查与前期策划（4）营销策划工作规范

3、现场销售工作规范（1）销售准备工作（2）销售价格管理要点

（3）销售合同范围与草拟注意事项（4）销售面积确定操作要点

（5）广告方案与实施操作（6）销售过程管理要点（7）房产价格折扣管理指引

4、客户服务工作流程（1）客服职责

（6）预售许可证办理流程（7）项目交房流程（8）项目权属初始登记流程

六、项目物业管理流程

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

综合办、设计部、工程部、营销部、商务部、运营部、物业公司共同参与编制。以上内容供参考，实际编制过程中包括但不限于以上内容，与区域总部内部管理或本地区办理程序相违背的可以不用编制。

8.房地产项目签约流程 篇八

当房地产企业成立之后，随着开工项目的顺利推进，市场一线的策划、销售、客户等相关业务迅速开展，必须加强管理、整合团队、提高效率，为人员扩容做好准备，拟定营销策划部门的岗位描述及工作流程显得尤为重要。

一、部门建置

★ 全称营销策划部，设立营销总监一职，直接上级为分管营销工作的副总经理，并对项目总经理负责。

★ 部门机构由策划经理、销售经理、客户经理组成，分别负责策划、销售、客户三块业务。★ 其中，策划部设市调专员、策划专员、公关专员、媒介专员、文案设计共5个职位；销售部设销售主管、签约主管、财务主管3个职位及销售代表6-8人；客户部设俱乐部主管、档案专员、服务专员3-5个职位。

★ 此外，营销策划部设立专职秘书1名，负责合同管理、内部协调。

二、关键岗位描述

★ 营销总监：

1、直接对分管副总及公司总经理负责，全面统筹协调策划、销售、客户三个部门的工作；

2、在充分市场调研基础上，根据项目定位、工程进度，出具项目营销策划总体方案，并对策划、销售、客户三块业务做出纲要性规划；

3、建立高效工作机制，根据总办会对于营销工作的指导意见，以每周例会、专题会的沟通形式，详细督办各项工作，并具体参与重大事宜；

4、接受总办会或人事部的岗位问责，并享有职位级别的相关待遇。

★ 策划经理：

1、直接对营销总监负责，全面统筹执行调研、策划、公关、媒体、广告、文案、平面设计等工作；

2、协助营销总监拟定项目营销策划总体方案，在此基础上制定、季度、月度的专题策划、宣传推广、公关活动等目标计划，并指导职员落实各项具体事宜；

3、建立高效工作机制，根据营销总监的指导意见，在每周例会、专题会之外推行部门日清会，强调过程控制，在细节完善中做好每一件事；

4、接受营销总监的岗位问责，并享有职位级别的相关待遇。

★ 销售经理：

1、直接对营销总监负责，全面统筹执行销售培训、客户预约、接待、价格销控、签约、合同、回款等工作；

2、协助营销总监拟定项目营销策划总体方案，在此基础上制定、季度、月度的销售策略、销售节奏、销售回款等目标计划，并指导职员落实各项具体事宜；

3、建立高效工作机制，根据营销总监的指导意见，在每周例会、专题会之外推行部门日清会，强调过程控制，在细节完善中做好每一件事；

4、接受营销总监的岗位问责，并享有职位级别的相关待遇。

★ 客户经理：

1、直接对营销总监负责，全面统筹执行会员招募、会员服务、客户联谊、精选商家、客户通讯、网络维护等工作；

2、协助营销总监拟定项目营销策划总体方案，在此基础上制定、季度、月度的会员服务、客户联谊、资源共享等目标计划，并指导职员落实各项具体事宜；

3、建立高效工作机制，根据营销总监的指导意见，在每周例会、专题会之外推行部门日清会，强

调过程控制，在细节完善中做好每一件事；

4、接受营销总监的岗位问责，并享有职位级别的相关待遇。

三、具体工作流程（简要）

（一）策划部：

★ 市调专员：行业信息收集——青岛同业调查——楼市供需研究——目标客群细分——产品建议反馈——价值资讯周报

★ 策划专员：市场调查立论——产品卖点提炼——营销方案撰写——专题策划报告——宣传推广方案——个案活动策划

★ 公关专员：公关资源整合（包括政府、领导、同业、客户、供方）——建立通联名录——政府公关策略——公司领导活动——业内互动交流——客户公关策略——战略供方联谊——危机公关处理

★ 媒介专员：媒体资源整合（包括网站、报纸、广播、电视、杂志、DM、户外广告）——媒体宣传策略——媒介购买计划——广告发布执行

★ 文案设计：文字素材整理——广告语提炼——广告文案撰写——媒体软文撰写——协调平面设计——宣传品印刷

（二）销售部：

★ 销售主管：销售执行计划——销售说词拟定——销售物料准备——销售人员培训——销售现场管理——销售过程控制——跟进签约回款

★ 签约主管：法律法规研究——销售合同拟定——合同签约备案——购房贷款手续——契税杂项办理——业主产权过户

★ 财务主管：设计回款程序——拟定回款计划——回款过程控制——回款结算入库

★ 销售代表：销售入职培训——现场客户服务——意向客户谈判——协助签约回款——客户资料

备份——交接售后服务

（三）客户部：

★ 俱乐部主管：会员服务策略——会员章程拟定——会员卡制作——会员招募计划——客户联谊活动——合作商家联动——权益积分兑现

★ 档案专员：客户会员统计——会员数据建库——会员资料更新——网络在线维护——精选商家筛选——会员活动备案——VIP会员管理

★ 服务专员：24小时咨询热线——客户售后服务——会员接待服务——会员电话回访——会员资料邮寄——活动现场服务——会员表现记录

（四）专职秘书：