房地产项目招标流程

房地产项目招标流程（共9篇）

1.房地产项目招标流程 篇一

房地产开发项目操作流程

房地产开发项目操作流程

房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。

第一阶段

可行性研究决策阶段

项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。

1、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。

2、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。

3、组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具体的时间安排等。

4、组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，主要工作内容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等，层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。

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5、组织营销人员进行市场调查，了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度，了解地块周边范围内市政配套设施情况，有无比较严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。

6、汇总以上情况后，公司应组织小范围讨论，以确定是否参加地块招标。如讨论认为地块有一定的开发潜力，则应进一步开展工作。

7、由建筑师或规划师（一般应委托）提出总体规划，确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。

8、由市场及经济分析人员进行经济技术分析，主要内容包括项目成本测算、销售价格预测。

9、根据市场反映情况和公司所做的经济分析，初步确定土地投标价格。

10、编制项目可行性分析报告，内容包括项目定位情况、拟建档盘规模、档次、成本测算、销售价格预测、实施周期、经济分析结果等。

11、目前市场上大部分房地产项目需要进行融资，招标土地部门也要求投标单位出具资信证明，因此必须联系一家银行，向银行提供项目可行性分析报告，并进行必要的沟通，使银企双方都对项目的前景看好，这样银行经内部讨论后，就可以同意进行合作，并出具融资信用证明材料。12、13、报名参加土地招标或拍卖，并按规定交纳保证金。

参加招标拍卖会，提供报价（当场提供），其报价数在提交之前均可调整，但一般应控制在原定的范围之内，这样便于今后项目的操作。目前一般采用的招标办法使最高价中标，若中标取得土地开发权，即可转入第二阶段工作。

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第二阶段

项目前期准备阶段

项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段，工作内容狠多，包括项目立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。

1、项目产品及市场定位

明确项目运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深入工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。

2、立项

目前房产项目必须进行立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个项目编号。

3、取得规划设计条件和红线图

土地招标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。

4、方案设计

正式方案设计必须委托具有相应资质的设计院进行，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进行设计招标。招标时由开发商提出招标文件，设计院投标方案完成后，组织专家进行文案评审，评出一到二家设计院的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。

确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对项目的要求，委托设计单位进行正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的基础上，进行修改，完

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成正式报批方案。

方案设计必须由主管部门组织审查，参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后设计院必须根据会上各部门提出的意见进行调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。

5、初步设计

方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要内容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估，提出项目中应采取的环保措施。

根据批准的方案设计，可以进行初步设计，具体设计格式和深度设计院会按照建设部的有关标准进行，开发商提供必要的基础设施、配套设施等要求和原始资料。

初步设计必须进行审查，审查程序与内容和方案设计基本相同，设计必须得到建委（或规划部门）的批复才能进一步深化。

6、地质勘探

建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进行地质勘探，委托勘探公司进行此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由设计院提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和设计院认可后，签订勘探合同，勘探公司进行作业，最后完成地质勘探报告给甲方和设计院，作为基础设计的依据。

7、施工图设计

根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。

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8、领取土地证

土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。

9、领取建设用地规划许可证

向规划部门申请领取建设用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:1000地形图。

10、领取建设工程规划许可证

向规划部门申请领取建设工程规划许可证，要求提交计划、全套工程施工图、1:500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。

11、施工招标

目前工程建设必须进行同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：（1）提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进行标底编制。

（2）经招标办初审后，发布工程招标信息。

（3）根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进行沟通，主要内容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。

（4）由招标办根据一定的规则进行初选承包单位，一般为6家，开发商要保证有意向发包的单位入围。

（5）发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。

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（6）开标，由招标办组织专家进行评审，一般要选取2－3家，此时开发商要想办法保证有意向的单位进入入选范围。

（7）在专家推荐的名单中，选取已经初步商定的施工单位。（8）招标办发中标通知书。

12、施工监理单位的选择

根据国家规定，目前几乎所有房地产项目必须委托监理单位进行工程监理，监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招标基本相同，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。

13、施工图图纸审核

国家建委规定，所有基本建设项目，其施工图完成后，必须交由具备审查资质的设计院进行施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提出图纸审查意见。

14、设计合同签订

按照建委规定，项目的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设计市场的公平竞争，避免行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。

15、人防图纸审核

带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进行调整后，由人防部门签署审核意见。

16、申领投资许可证

向计委领取投资许可证，要求提交项目立项批复，计划安排等文件。

17、签订施工合同

与中标施工单位签订施工合同，合同目前有范本，必须按范本填写。另外，――6――

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与施工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。

18、建设工程灰线检验

工程项目建设必须进行放样，一般由规划部门指定单位进行现场放样和验灰线，在场地平整后，向规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。

19、有关规费缴纳

在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费（以杭州市为例）： a 市政基础设施费，住宅90元／平米，非住宅140元／平米 b 绿化费 8元／平米 c 高教基金 10元／平米

d 人防建设费 15元／平米（已按规定建设附属人防工程时，此笔费用免交）e 墙改费 8元／平米 f 白蚁防治费 1.6元／平米

g 城建档案保证金 总投资的1－3％，最高不超过3万元 20、领取施工许可证

领取施工许可证是前期工作基本结束的标志，也是政府部门控制基建项目规范运作的最主要手段，没有施工许可证，不准开工建设，领取施工许可证必须提交下列各项资料：

A 当年有效计划文件 B 项目投资许可证

C 经批准的项目总平面布置图 D 建设工程规划许可证及其附件

E 市招标办核发的“中标通知书”，经签证的施工合同副本

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F 交纳市政配套费、白蚁防治费收锯 G 城建档案保证金收据

H 人防地下室审定通知单或交款收据 I

墙改费手锯

J

已签证的工程监理合同 K 已签证的工程设计合同

21、开工

开发商在取得上述资料后，可择日进行开工典礼或直接开工建设。

第三阶段

施工建设阶段

1、房产公司取得施工许可证委托定位放样，定位验收（灰线检验）合格后开工建设。一般房产公司在项目现场设现场管理办公室，主要由公司工程技术部实施管理，管理人员由土建、安装、智能化等不同工种工程师组成。另外，委托专业的监理公司实施工程质量、进度、安全生产、投资控制，同事房产公司委托政府质量监督站实施质量监督、安全监督站实施安全监督。政府监督部门主要对基础、主体进行中间结构验收，建设过程中主要部件的隐蔽工程进行验收，工程建设完成后的竣工验收。

2、项目建设完成后，工程质量由杭州市质量监督站、房产公司、施工单位进行竣工验收，项目设计消防、环保等的由消防部门、环保部门对口负责验收，室外配套附属工程由市政部门组织验收，项目按规划审批要求实施完成后由规划部门组织规划验收，等到项目所有单位验收及规划验收完成，再由房产公司委托市建委开发办组织进行综合验收，经综合验收合格的项目才能正式交付用户使用。

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第四部分

项目开发成分与内容

房地产项目是个高投入、高产出的行业。其资金投入量非常巨大，尤其在近年房地产市场逐渐升温的情况下，各项费用开支更大。根据目前房地产项目运作情况，其投入主要包括土地费用、前期费用、建安工程造价、管理费用、财务费用、销售费用、税费等。具体项目简单统计如下：（每个项目的情况都有不同，费用额度相差也较大）

1、土地价款

土地出让金

因地块不同区别很大，一般包括级差地租、大市政配套费 契税

一般为出让金的3％ 拆迁补偿费

按实计算 拆迁安置费

按实计算

2、开发成本

(1)堪察费

按实计算(2)设计费

一般为工程投资的2％左右(3)可行性研究

按实计算(4)施工通水

按实计算(5)施工通电

按实计算(6)施工通路

按实计算(7)土地平整

按实计算(8)施工围墙

按实计算(9)建安造价

500－1500元／平米(10)设备费

按实计算

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(11)市政排污、小区道路、排水设施等

按实计算(12)小区环卫设施

按实计算(13)小区供电设施

按实计算(14)有线电视

按实计算(15)通讯管线

按实计算(16)管道煤气

(17)防盗设施

(18)消防设施

(19)邮政信报箱

(20)路灯

(21)绿化

(22)智能化装置

3、不可出售的一些公建配套设施

(1)文化活动室

(2)居委会

(3)公厕

(4)垃圾运转站

(5)围墙

(6)室外停车棚

(7)物管用房

4、各类规费

(1)市政配套设施费

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按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算 按实计算

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(2)供水贴费

按实计算(3)供电贴费

按实计算(4)人防建设费

按实计算(5)墙改费

按实计算(6)白蚁防治费

按实计算(7)城建档案管理费

(8)教育建设费

5、其它费用

(1)附属工程费

(2)纯水装置

(3)热水装置

6、开发间接费

7、管理费用

(1)办公费用

(2)通讯费用

(3)交通费用

(4)人工费用

(5)办公场地租用

8、财务费用

9、税金

(1)营业税

(2)城建建设税

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按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算

按实计算 营业收入的5％

营业税的7％

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(3)教育附加费

营业税的4％

10、销售费用

(1)广告费用

按实计算(2)楼书、促销会、样板房等

按实计算(3)售楼部装修等

按实计算

第五部分

房产营销部分

房产营销主要分为项目定位、销售定位、广告策划三步。

一、项目定位：

这部分工作主要包括市场调查、目标客户定位、房产品功能定位、区域环境及建筑单体定位、确定项目名称、确定项目。

二、主题或概念、配套设施确定、物业管理目标设计等：

房地产开发是资金密集型产业，这就决定了其运作最高原则为“以快打慢”，快建开发、快建销售是房产市场制胜的法宝。在既定的要求下，“定位准确”才能保证开发高速度的实现，“准”才能“快”。例如城市中有数十或数百个在销楼盘，在市场需求调查的基础上，根据自身项目环境、交通、市政配套、地形、成本、公司特长等特点，尽快寻求项目市场定位，即什么类型产品？何种居住方式？小区主题？建筑和环境艺术风格？住宅功能有哪些？配套标准如何？目标客户是谁？房产和价格？

一般房产项目开发周期短则

一、两年，长则四、五年，这样的时间周期里，施工技术、建筑材料、居住要求都在发展、变化，项目定位必须适度超前，对销售高峰时的市场要有预先把握，但过于超前，又会引起成本上升及销售困难。

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三、销售组织：

早期房产销售，主要依靠售楼人员的个人努力，这在高档、外销房产尤其明显。1994年以后，房产市场步入集团话销售时代，即由开发公司售楼部、策划部、广告公司市场调查机构、建筑设计方、房地产中介公司联合进行市场调查、销售人员培训、场地布置、主题宣传促销活动执行等。

1、销售人员：房产公司小号手人员变动较大，新兴开发公司需要不断招聘、培训，每个项目开发销售时，人员也需要根据新项目的特点重点培训。招聘房产销售人员，对专业少有特别的要求，但要求有学习能力和信息分析、管理能力。公司通过广告和活动将客户吸引到售楼部和现场，销售人员主要时接待，介绍及售后的分析、联系，同时要求向策划部门即使提供市场信息。能够创造性工作的销售人员，往往被选拔到策划部门工作。

2、销售地点：售楼部最好坐落市区，同事相对靠近项目现场，这样一来方便去现场参观，二来有利于消除客户对现场的距离感。房子建成前，售楼部是项目的主要展示形象，形象级别当然应与项目整体策划一致。

3、促销活动：除通常广告外，开发商不断设计，实施各种促销活动，此类活动主要由策划部和售楼部联合运作，如参加房交会、现场促销、产品说明会、演出、打折赠物、老客户访问等。

四、广告策划：

开发商多数聘请专业广告公司，负责房产项目从整个公司的形象设计、广告策划、广告公司收取策划费、设计费、代理费。根据项目和工作内容，开发商支付策划费用。广告公司通常工作包括广告设计、代理、发布、市场调查、品牌推广、协调媒体关系、设计促销活动、场地及层位设计、印刷等。

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由于房产品理性购买的特点，房产广告主要以报纸为主，现在开发商也在积极寻求更新更有效的广告形式。以杭州市场为例，全年房地产报纸广告约6000万元。

第六部分

房产证

一、房产证

1、总证办理

A、测绘

涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发证科室、测绘科室。

需要提交的资料（以杭州市为例）：

(1)企业法人营业执照（复印件）(2)计委建设项目立项文件（复印件）(3)商品房预售证（复印件）(4)建筑工程施工许可证（复印件）(5)规划验收合格证（复印件）(6)单位工程质量综合评定表（复印件）(7)中华人民共和国国有土地使用证（复印件）(8)建设工程质量综合评定表（复印件）(9)红线图（复印件）(10)投资许可证（复印件）

(11)地名办批复（标准地名、门牌使用证）（复印件）(12)房屋竣工平面图（复印件）

测绘成果提取，时间30个工作日（视项目难易程度适当缩短或增加）

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费用按5元／平米。

B、竣工房屋物业维修基金和用房缴交

涉及部门：当地房地产管理局物业处，需提交资料（以杭州市为例）：(1)建设工程规划许可证（复印件）(2)规划总平面图（复印件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）

(4)房地产产权监理处提供的测绘成果（复印件）(5)物业管理办公室用房与商业测绘成果（原件）

物业维修基金和用房缴交单提取时间，自受理日起十五个工作日。费用为多层住宅35元／平米，高层65元／平米。C、总证办理

涉及部门：当地房管局产权监理处室、登记发放证科室、产权质监科。费用为210元／本，超500 M²按0.2元／平米增加。提供资料（以杭州市为例）：

(1)物业维修基金和用房清单（原件）

(2)房地产管理局产权监理处提供的测绘成果（原件）(3)规划竣工验收合格证（复印件）(4)单位工程质量综合评定表（复印件）(5)标准地名门牌使用证(6)建筑总平面图

总证领取时间自受理日十八个工作日。

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D、总证备案

涉及部门：当地房管局交易处综合管理办公室

提供资料：商品房预售证、商品房预售批复、商品房预售登记申请表、平面图、商品房幢号、房号清单、预售合同、销售价格批复、物业管理专项基金和用房缴交确认单、规划验收合格证、单位工程质量综合评定表、标准地名门牌使用证、规划许可证（附件、附图）、房屋所有权证。费用为0.3元／平米，自受理日起十个工作日。E、办理分户证（房屋产权记一个人）

提供资料：合同（原件）、测绘成果图（原件）、购房发票（原件）、身份证复印件

涉及部门：房产交易所办证中心，交易费用：交易税万分之五 工本费 10元／本，注册费 100元／本，45个工作日。

二、契证

提供资料：身份证、测绘图复印件、发票（第五联）、合同（复印件）涉及部门：房产交易所办证中心，费用契税1.5％或3％（按合同时间）工本费，七个工作日。

三、土地办证中心

提供资料：契证复印件、房屋产权证、合同复印件、身份证复印件 38－55元左右／本，按面积不同计，十六个工作日。

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2.房地产项目招标流程 篇二

房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。

其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。

对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。

以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。

很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。

1 启动阶段

设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。

2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段

2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。

设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。

2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。

方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。

首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。

其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。

3 工程计划阶段

这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。

4 工程施工阶段

按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。

5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质

量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。

6 收尾阶段

此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。

3.展会项目流程管理与风险控制 篇三

关键词：展会；流程管理；风险控制

2002年10月，原国家经贸委取消了国内会展的审批制度，对会展业的发展起了积极的推动作用。目前，虽然我国的会展数量不断增加，由于利益的驱动，办展风险小，很多主办单位办展属于获取短期收益的行为。这些组织办展人员素质不高，相关活动的组织不规范，对参展商、观展者的服务提供不到位，缺少对相关供应商和参展方的调控管理。

会展项目就是为完成展览和会议活动所做的彼此相互关联的人或活动的一次性过程。会展活动确定日程之后，一旦开展，其结果就具有不可修改性。大型会展活动不可能有预演，一个环节的疏忽就会造成不可弥补的损失，所以对活动的控制尤为重要。会展项目管理是对执行中的会展项目发展周期中的各个阶段工作进行计划、组织、控制、沟通与激励，以实现会展目标的各项活动的总称。通过对项目的过程管理起到降低风险的目的。

一、针对会展活动的不确定因素进行有效的管理

会展活动通常是一次性的活动，不确定因素较多，一旦出了问题，很难补救。大型会展活动不可能有预演，所以对活动的时间、成本、质量进行管理尤为重要。

由于会展活动的不可弥补性，使得在给定的情况下和特定时间内，可能会在结果和目标之间发生差异，差异越大，损失越大，在会展项目管理中，这种不确定因素一般来自三个方面：

1.1因由自然环境、市场或社会宏观环境所产生的对所有办展机构都发生影响。例如：自然灾害、经济衰退、政治法律因素，这些问题来源于办展机构外部，办展机构仅靠自身力量很难规避，不可控制。

1.2因办展机构经营方面的原因而给会展项目带来的影响。例如：现场布置不当和设施老化延误布展时间和影响会场活动的效果，甚至造成危险；通道安排不合理而引起的人群拥挤并出现事故；会展定位不当，招展不力，招商不顺，宣传推广效果不佳，人力资源及人员结构不合理，成本超支而使会展无法继续举办等；展览管理失误而引起参展商“闹展”和“罢展”等问题。

1.3因主办单位或承办范围管理方面的原因而给会展项目带来的影响。例如：前期策划方案不合理，导致计划变更而追加成本，工作进度延误造成会展延期，布展时间过短、展品运输紊乱，相关活动安排不合理，展览期间的服务工作不到位，导致会展无法取得预期效果。

会展项目管理贯穿会展活动的全部过程，在会展项目的不同阶段会有不同的侧重。

一般而言，在一个会展活动中会设立一个项目管理组织，由会展项目经理负起项目管理的全部责任，其他管理人员，负责各自职责范围内的工作；然后，通过定期的会议和报告，评估项目进展情况，识别潜在的不确定因素会造成的后果；最后，进行控制降低不确定发生的概率，减少已存在不确定因素释放的能量，降低不确定因素释放的能量速度，甚至改变不确定因素的性质。

本文以运用项目管理的理论和方法，对构建会展项目管理的理论及体系从理论层面对项目管理工作进行阐述，并从系统层面探讨会展项目管理应建立的管理体系。

二、会展项目管理理论

本论文中使用的项目管理相关理论包括项目组织管理、项目范围管理、项目时间管理、项目费用管理和项目质量管理五个方面的内容。

2.1.1项目组织管理

项目组织规划是为了更好地执行项目所必须进行的一步工作。总的来说，它分两个层次的工作：一是公司层面确定具体项目的组织形式，要求确定项目管理团队及其权限；二是项目层面，主要由项目经理负责，会同职能经理完成整个项目实施需要的人力资源规划。在这个环节中要具体确定和分派项目角色、责任和通报或报告关系。

2.1.2项目管理团队

项目管理团队一般包括项目经理，助理项目经理，项目办公室和专业人员。项目管理团队成员之间要相互合作，在人事关系上要避免冲突的指令。项目管理团队的组建应考虑招募所成员的专业技能和经验，以保证团队在必要的时间内获得合适的专业技术人员。

2.1.3项目人力资源管理

项目人力资源管理包括有效地使用涉及项目的人员所需的过程。项目人力资源管理的目的是调动所有项目关联人员的积极性，在项目承担组织的内部和外部建立有效的工作机制，以实现项目目标。在项目人力资源管理中，每项工作要分配到具体的个人（或小组），明确不同的个人（或小组）在这项工作中的职责，而且每项工作只能有唯一的负责人。在项目管理中，角色和责任分配通常采用责任分配矩阵来表示。

2.1.4会展管理团队的特点

管理会展活动的组织是组委会，它是会展主办方授权的会展管理机构，一般由举办方、承办方组成组委会，负责组建、管理会展工作团队。会展管理团队是为完成会展项目而建立的组织机构，置于会展组委会之下，接受组委会的管理，具体执行会展项目规划、组织、指挥、协调和控制。通常会展组委会的成员也是会展管理团队中的成员或领导。会展管理班子有一大特点：其成员多数是临时借调，来自不同的职能部门或组织机构。随着会展项目的进展，管理团队成员的工作内容和职务常有变动，甚至人数也会有不小的变化；团队成员往往要接受项目经理（组委会）和原组织机构负责人的双重领导。因此，会展管理团队建设对保证项目成功有重要的意义。

2.1.5会展管理团队的形式

会展团队的结构形式应视会展性质、组织环境而定，在会展的不同阶段，团队的结构形式应作相应的变化。会展是由众多子项目组成，有的子项目是会展的其中一个阶段，有的则贯穿项目始终。会展管理团队采用专业对应的结构流程图。如下图2.1所示：

2.1.6会展人力资源管理

4.房地产开发项目开发流程 篇四

项目招拍程序,寻找合作伙伴,签定合作意向,协议及合同书

运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目的初步可研评估

向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书

向发改委申报立项报告

发改委函至规划局

规划局会签返计委

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

运用“房地产前景预测调研系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

发改委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

规划局发征地意见函

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

画桩位并给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书,评估项目建设用地地价

┃ ┃

申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证

┃ ┃

按规划设计条件征询意 地政部门审查安置方案、见表到区配套部门征求意见 安置房

┃ ┃

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

┃ ┃

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

┃ ┃

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册

┃ ┃

规划局审方案提出意见

1、到园林局申请伐树许可证

┃

2、了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

修改后送首规委审图

3、煤气、道路、上下水改路由

┃

4、到供电局业扩处申请用电报装，做正式供电方案，首规委召开市政协调会 申请临时施工用电，委托施工。

出市政会议纪要

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

┃ ┃ ┃

运用“营销策划展示设计系统” 制作资料 到计委申请，列入计划（建委会签）到税务局取税单

┃ ┃ ┃

报价小组审查,领取销售 到建委工程处领开工 持计划、税单到区计、许可证 审批表 经委领投资许可证登记卡，┃ 登记并取得许可证

建委、物价局下文批价

┃

运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━┳━━━━━━━┛

“房地产营销管理系统” 销售 到市政部门盖章证明市政条件落实

┃

四源费缴纳

┃

到开发办市政处核实任务

┃

开发办工程处同意招标

┃

填招标申请书并到市招标办登记

┃

招标办看现场

┃

运用“投资项目概预算系统” 编制标底

┃

招标办审查标底

┃

开标会

┃

定合同，写评标报告，发中标通知书

┃

招标办盖章同意

┏━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┳━━┻━━━━┳━━━━━━━━┓

施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书

同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任务 处登记

来源及一切手续

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

建委工程处同意开工，办理开工许可证

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电，委托设计、施工

┏━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━┳━━━━━━━━┓

1、小区内线

1、通知区园

1、按道路

1、到自来

1、到热力（自建锅

1、到煤气公司

路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房）报装

计 办 行施工 科报装 装

1、环保

2、到规划科定

2、委托施工

2、交绿化费

2、市政办 委托线

2、委托线 局同 线路方案

3、配电室土

3、绿化施工 事处养 路设计、路设计 意锅

3、设计

建工程验 路队验 施工及

3、施工及 炉房

4、看现场

收 收 验收 验收 规划

5、施工

4、设备安装

2、到市政 位置

6、业务科检验

及验收 监理所

2、委托 同意接气

5、送电 下水报 设计

7、凭通气单到

装

3、到劳 管网所办固

3、规划设 动局报装 定资产转移

计

4、环保 手续及通气

4、竣工验 局审查消音除尘设备 手续

收

5、竣工

8、凭接气单到

验收 液化气公司

办各户通气

手续

9、通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式

房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

办理入住手续,办理产权证

运用 “房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段

5.房地产项目全程营销策划流程 篇五

在房地产项目营销策划中，要用市场调研来了解客户，用楼盘规划设计来瞄准客户，用营销来吸引客户，用销售来留住客户，用服务感化客户。这就需要一个规范的操作流程与运作工具。

全程营销的的流程可分为宏观和微观两个部分。宏观的营销流程是将整个流程分为四个板块：前期开发、营销策划、工程管理、经营管理。微观策划流程可分为八大环节：市场调研、项目环境调研、项目投资分析、营销策划、概念设计、识别系统、公共关系、售后服务。

一、市场调研

1、本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析

（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场成本分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布（2）购买者动机

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）

（4）购买时机、季节性

（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）（6）购买频度

6、结论

二、项目环境调研

1、地块状况： 位置、面积、地形、地貌、性质

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地铁的直达交通）

6、公共配套设施：（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析：容积率、资金投入、边际成本利润

6、投入产出分析：成本与售价模拟表、成本与期望值概算

7、同类项目成败的市场因素分析

四、营销策划

（一）市场调查

1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）

2、建筑规模与风格

3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）

4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）

5、功能配套（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）

6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）

7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）

8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）目标客户分析

1、经济背景（1）经济实力（2）行业特征（公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）（3）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式

（三）价格定位

1、理论价格（达到销售目标）

2、成交价格

3、租金价格

4、价格策略

（四）入市时机、销售周期

1、预售推广、排号登记

2、开盘设计

3、销售周期

4、销售比例

（五）广告策略

1、广告的阶段性划分

2、阶段性的广告主题

3、阶段性的广告创意表现

4、广告效果监控

（六）媒介策略

1、媒介选择

2、软性新闻主题

3、媒介组合

4、投放频率

5、费用估算

（七）推广费用

1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）

2、印刷品（销售文件、售楼书、宣传单页等）

3、媒介投放

4、其他费用等

五、概念设计

1、小区的规划布局和空间组织

2、小区容积率的敏感性分析

3、小区道路系统布局（人流、车流）

4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）

5、小区建筑风格的形式及运用示意

6、小区建筑外立面色彩的确定及示意

7、小区户型比例的搭配关系

8、小区经典户型的功能判断及面积划分

9、小区环境绿化概念原则

10、小区环艺小品主题风格确定及示意

11、小区文化提炼

六、识别系统

（一）核心部分

名称、标志、标准色、标准字体

（二）运用部分

1、现场：工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌

2、营销中心：形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌

3、工地办公室：经理办公室、工程部、保安部、财务部

4、功能标牌：请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警119、消防通道、监控室

七、公共关系

1、公共关系目的与意义

2、公共关系方式、内容

3、公共关系策划与推广

八、售后服务

1、售后服务

2、物业服务

6.房地产项目招标流程 篇六

选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书

↓

向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

↓

向计委申报立项报告 ↓

计委函至规划局

↓

规划局会签返计委

↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编

制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

↓

规划局法征地意见函

↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━╋━━━━━━━━━┓

画桩位给钉桩条 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩，许可证 准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人

↓

↓

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土

地使用证

↓ ↓

按规划设计条件征询意见 地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见

↓ ↓

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

↓ ↓

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

↓ ↓

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册

↓ ↓

规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证

↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案

修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由

↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式

规委召开市政协调会，出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

↓ 运用“营销策划展示设计 ↓ ↓ 系统” 制作资料

↓ 到计委申请，列入）到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销 计划（建委会签 许可证

↓ ↓ ↓ 建委、物价局下文批价

↓

运用“营销策划展示设计系统” 到建委工程处 按计划、税单到区计、经委领投 “房地产销售管理系统”销售 领开工审批表 资许可证登记卡，登记并取得许可证

┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实

↓

四源费缴纳

↓

到开发办市政处核实任务

↓

开发办工程处同意招标

↓

填招标申请书并到市招标办办登记

↓

招标办看现场

↓

运用“投资项目概预算系统”编制标底

↓ 招标办审查标底

↓

开标会

↓

定合同，写评标报告，发中标通知书

↓

招标办盖章同意

┏━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工单位 质量总站受 市统计局 市审查办审核资金来源，市开发办秘 同意施工 理质量监督 落实任务 任务来源及一切手续 书处登记

┗━━━━━━━━┻━━━━━┳━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┛

建委工程处同意开工，办理开工许可证

↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

┏━━━━ ┳━━━━┳━━━━┳━━━━━┳━━━━━┳━━━━━┓

1.小区 1.通知 1.按道路队 1.到自来水工 1.到热力 1.环保局同 1.到煤气 内线路委 园林局 方案进行 业务科报 公司报装 意锅炉房 公司报装 托设计 绿化办 施工 装委托线 2.委托线 规划位置 2.到规划科 2.委托施工 2.交绿 2.市政办 路设计、施 路设计 2.委托设计 定路线方案 3.配电室土 化费 事处养路 及验收 3.施工及 3.到劳动局 3.设计 建工程验收 3.绿化 验收 2.到市政监 验收 报装 4.看现场 4.设备安装 施工 理所下水报装 4.环保局审 5.施工

及验收 3.规划设计 查消音除 6.业务科检 5.送电 4.竣工验收 尘设备 验，同意接气 5.竣工验收 7.凭通气单

到管网所办固定资产转移手续及通气手续 8.凭接气单到液化气公司办各户通气手续 9.通气

┗━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━┛

全部工程竣工

↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式 房屋验收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出库分配及销售、办理产权证

↓

运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

房地产项目开发前期的准备工作与流程（参考）

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理

1、所需资料

a、地形图（划示用地范围，标明大约面积）b、与地块出让单位签署的用地协议

2、办理程序

a、备齐资料

b、到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与披报

1、编制及所需资料

a、开发单位营业执照 b、开发资质证书

c、用地计划审核意见

d、建筑设计方案（总平面图等）e、其他相关资料

2、报批程序与报批资料

a、将所需资料备齐送至投资咨询公司、委托其编制项目建议书 b、准备《关于项目建议书报批申请报告》 c、将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下的项目由区计委立项，超过3000万元以下的项目由区计委转报 有关部门审批。

四、A 建设工程项目选址意见申办

1、所需资料

a、批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b、地形图（均应划示用地范围）4份 c、土地权属证（复印件1份）d、联建协议书（复印件1份）e、选址论证

f、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）

2、申办程序

a、准备数份项目建议书批复及数份地形图

b、将上述资料分送至有关部门签署选址意见并加盖公章

c、将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送至规划局规划科办理

四、B 建设用地规划许可证申办

1、所需资料

a、建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围）6份（其中1份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c、国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d、**市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e、申请报告（红头文件）f、其他需说明的图纸或文件

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、送至规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批

1、所需资料

a、项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件1份）b、地形图（均应划示用地范围 2份）c、总平面图（3份）

d、建设用地规划许可证及批文 e、申请报告（红头文件）

f、其他所需说明的图纸及文件

2、申办程序

a、备齐上述资料及1500元支票 b、送区地名办办理

六、建设工程项目报建

1、所需资料

a、《**市建设工程报建表》（到市报建处领取）b、企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c、项目建议书批文原件及复印件

d、银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e、《**市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）f、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g、《住宅项目配套建设审核申请表》 h、《住宅新开工审核通知书》

七、工程项目设计招标办理

1、所需资料

a、报建工程项目IC卡

b、**市建设工程设计招标项目登记表

c、《**市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d、《**市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e、工程设计任务书

f、建设用地规划许可证 g、工程项目选址意见批文

2、办理程序 a、备齐上述资料

b、到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理

1、所需资料

a、项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文若干份

b、会议通知书

2、办理程序 a、备齐上述资料

b、提前三天分送各评委

c、到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理 a、设计方案评标会会议纪要 b、评委评标意见书

九、建设工程规划设计要求申办

1、所需资料

a、**市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b、计划批准文件 1份 c、土地使用权属证件 1份 d、房屋权属证 1份

e、危房鉴定报告

f、地形图（划示用地范围）2份

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、送区规划局规划科办理

十、工程项目设计方案深化、修改

根据规划局批文要求修改设计方案

十一、设计方案审定会召开

1、所需资料

a、设计方案文本 12份

b、项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份 c、请柬

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门 c、召开方案审定会

十二、设计方案送审批报

1、所需资料

a、选址意见书

b、规划设计要求通知单

c、地形图（划示用地范围）d、设计方案 2份 e、地名批文

f、项目建议书批文

2、办理程序 a、备齐上述资料

b、送区规划局规划科办理

十三、可行性研究报告编制与报批

1、所需资料

a、用地计划审核意见书 b、项目建议书批文

c、用地计划许可证及批文 d、区府土文件 e、营业执照 f、开发资质证书

g、住宅项目配套条件审核申请表 h、资本金出自承诺书 i、设计方案文本 j、其他相关文件

2、办理程序

a、备齐上述资料

b、送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件（红头文件）c、送计委报批

十四、扩大初步计划

根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计

十五、扩初会召开

1、所需资料

a、扩初设计文本若干份

b、请柬

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局（交通、环卫、自来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视）等部门

c、召开扩初会议

十六、扩初意见征询及扩初批复

1、所需资料

a、扩初会议纪要

b、根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本

c、关于要求报批扩初的申请报告（红头文件）由各职能部门签署征询意见的总平面图

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c、送规划局规划科报批

十七、住宅项目配套条件审核报批

1、所需资料

a、《住宅项目配套建设条件审核报批》（住宅局领取）

b、项目建议书或可行性研究报告批文 c、地形图和管线图（划示用地范围）d、总平面图若干份

e、建设用地规划许可证及批文 f、其他相关资料

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、松住宅局总师室办理

十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理

1、所需资料

a、**市建设工程勘察招投项目登记表

b、《**市建设工程勘察招投文件报批表》（到市招标办领取）c、《**市建设工程勘察评标小组报批表》（到市招标办领取）d、设计中标通知书

2、申办程序

a、备齐上述资料

b、到市勘察招标办办理

十九、建设用地批准书申办

1、所需资料

a、**市建设用地批准书申请表（到区土地局领取）

b、土地出让协议 c、其他相关文件

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、到区土地局签署协议

c、付款，领取用地批准书

二十、施工图设计

设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计 二

十一、住宅项目开发计划办理

1、所需资料

a、住宅项目新开工申请表（到区住宅局领取）b、项目配套建设条件审核意见通知书 c、建设项目立项批准文件

d、建设用地规划许可证或建设使用地批准书 e、申请单位现有空置房情况 f、住宅建设配套费缴纳情况

2、申办程序 a、备齐上述资料 b、到区住宅局办理 二

十二、建设项目转正

1、所需资料

a、项目转正申请报告（红头文件）b、可行性研究及扩初批复

2、申办程序 a、备齐上述资料、b、送计委办理

二十三 A、建设工程项目规划许可证办理

1、所需资料

a、总平面图10份 b、建筑图7套

c、结构图（基础）2套 d、给排水图3套

e、建设项目计划批准文件及项目转正单 f、土地使用权或用地批准书 g、应拆房屋权属证明

h、地形图（划示用地范围及建筑物位置）10份 i、分层面积图

j、建筑工程预算书

k、消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单

2、申办程序 a、备齐上述资料

b、分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见

c、将意见汇总送至区规划局 二十三 B、施工招标办理

1、所需资料

a、市招标办授权管理通知 b、招标项目登记表 c、项目建设有关批复

d、总平面图

e、报建表

f、住宅项目新开工计划 g、住宅项目配套条件审核 h、设计中标通知书

i、法人证明或对其代理人的委托书 j、委托机构招标协议 k、代理机构资质

l、资金落实情况证明 m、监理单位资质 n、监理合同 o、建设单位资质 p、建设单位申请材料 q、公开招标发布信息 r、公开招标报名登记表 s、公开招标入围条件 t、投标单位资质审核 u、招标文件报批表 v、招标文件

w、工程量清单

x、招标文件答疑会会议纪要 y、标底

z、开标情况汇总表 a1、询标记录 b1、评标方法 c1、评标资料

d1、决标情况汇总表 e1、中标通知书

f1、外地施工企业任务量单 g1、中标单位投标资料 h1、未中标单位投标资料 i1、施工合同

j1、设计监理项目流转表 k1、建设项目IC卡

2、办理程序 a、申请授权 b、发布招标信息

c、接受施工单位报名

d、初选入围施工单位，发标书 e、招标文件答疑会 f、开标

g、准备（1）项所有资料及工程造价万分之四支票一张 h、办理中标手续

二十四、施工监理单位甄选

（略比施工招标简单，此处从略）二

十五、施工许可证办理

1、所需资料

a、申请表

b、建设规划许可证

c、资金入帐凭证

d、三通一平的有关证明

e、施工合同副本，廉洁协议

f、监理合同，住宅项目监理登记证

g、建设工程项目质量和安全监督申报所需资料 h、项目施工许可证（施工单位）i、勘察、设计中标通知书 j、设计监理流转表

k、住宅项目建设开工计划

2、办理程序

a、将图纸分送设计监理、质监站审核

b、根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改 c、备齐所有资料 d、送市建管处办理 二

十六、商品房计划申请

1、所需资料

a、开发单位资质证书 b、营业执照 c、规划许可证

d、建设用地批准书 e、固定资产填报表 f、项目转正单

2、办理程序 a、备齐上述资料 b、送计委办理 二

十七、工程开工

1、所需资料

a、施工图纸

b、建设工程规划许可证 c、建设工程施工许可证

2、办理程序 a、发放图纸 b、技术交底 c、工程开工 二

十八、验线

1、所需资料

a、申报表

b、建设工程规划许可证 c、验线通知单

7.房地产企业工程管理流程的改进 篇七

从2010 年开始, 为了控制楼价暴涨, 我国推行了相关调控政策以加强对房地产市场的管理, 使房地产发展环境有了较大的变化。而房地产市场的主要状态呈现为:刚性需求卖家观望, 投资卖家望而却步。房地产企业销售情况交叉。随着房地产业的快速发展, 顾客对产品的质量要求也越来越高, 房地产业之间的竞争力也日益激烈。目前, 我国多数房地产业在管理方面还存在一些问题, 如规模较小、管理差、抗风险能力低等。只有对经验管理模式适当改进, 才能使房地产业在激烈的市场竞争中良好的发展。深入分析工程管理中出现的问题, 提出相应的改进策略, 建立健全流程管理体系, 使房地产业具有深层次的竞争力, 以取得长期稳定的发展。

1.房地产工程管理流程

工程管理流程主要包括方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、项目实施阶段、项目验收和移交阶段【1】。在工程建设过程中, 要对建设工程进行有计划、有组织、领导与控制的管理, 使工程建设的质量达到预期的效果。根据房地产开发的特点, 可以把工程流程分为三个部分, 分别为设计、施工和竣工验收移交。

2.房地产工程管理中出现的问题

2.1 工程管理开发前期准备不够

房地产业在管理涉及到多个方面, 其中开发前期的准备工作是最基础的【2】。当前, 我国房地产项目中前期准备工作不够到位最为普遍, 没有进行深入研究就盲目决策开发, 导致在过程中出现一系列问题。房地产项目开始之前的准备工作有着重要作用, 如果前期没有进行调研论证, 没有经过深思熟虑的思考, 一拿到土地就开始盖房, 没有对各个方面进行考量与论证, 如技术方面、经济方面等, 而造成房源符合消费者需求, 也造成开发的失败, 严重影响房地产业的发展。

2.2 管理体制不健全

我国在房地产项目开发之前, 没有深入了解项目管理, 管理模式也是按照传统的方式进行的, 导致难以实现预期的效果。出现延迟交房、成本过高、管理费用过高等问题。

2.3 不够重视施工许可规定

房地产开发项目时, 只顾眼前利益, 没有长远的规划, 通常都希望能早点结束工期, 以实现经济效益。大多数施工单位为了尽早完成开发, 不顾开发程序的限制而率先施工, 没有经过政府建设主管部门施工检查与办理相关的手续。这使工程在施工中出现强制暂停的结果, 不仅会遭受罚款, 而且使房地项目开发去也被实行经济上的惩罚。还有的施工单位为了赶超施工进度, 完全不顾国家相关的政策规定, 比如超时施工、违规施工、施工作业不达标等, 这些问题都会存在安全隐患, 因此, 房地产工程总应严格遵守国家相关规定。

2.4 设计监理制度不够规范

当前, 房地产业在开发时, 设计单位和监理单位没有进行沟通与交流, 导致在这个过程中出现大量的问题, 使变更图纸比原设计图纸还多, 造成成本的浪费现象, 再加上管理制度不够完善, 在管理上出现混乱现象, 严重影响了工程的效率。

2.5 造价预算出现严重偏差

一般情况下, 确定房地产项目的投资额度, 主要是在决策阶段或者涉及阶段。但是由于项目正式确定以后, 受到多方面的因素, 如施工单位人员、材料、施工机械以及工艺技术等方面的影响, 使施工阶段工程的造价管理出现极大的偏差, 如开发商在施工前不够重视设计的有效性, 导致施工阶段出现一系列问题, 而进行修改设计。这种更改对工程造价的变动有着很大影响。

2.6 完工验收与备案管理不够严谨

在房地产项目建设中, 有的单位对完工验收环节不够严谨, 没有意识到此环节的重要性。在工程完工后, 为了使工期早点结束而尽量缩短验收环节的时间, 通常都是草草完成。由于对房地单位对施工中分项验收等环节不够严格, 而导致完工后出现一些问题, 如结算依据不足、验收资料不齐全等, 从而使验收手续办理不能正常进行, 出现拖延交付等后果。因此, 应加强施工完工后的验收与备案管理工作。

3.工程管理流程体系优化思路及改进措施

3.1 项目开发前期的改进

房地产开发前期的规划管理是最重要的部分, 关系到房地产开发项目的可控性与可预测性, 因此, 在前期的管理工作中, 要全面的考虑房地产涉及的各个方面, 对其进行深入的研究。比如在前期对各个部门所占用的时间进行有效的控制, 在建房时对周围的环境进行考察, 以确保后期的工作能顺利进行。

3.2 制定长远的施工计划

项目计划与整个工程有着密切的关联, 是关系到项目顺利完工的重要部分。在制定项目计划时要严格按照实际情况进行, 对于短期的计划要在规定时间内完成, 一些长远的计划要建立在短期计划之上, 让计划层层递进的实施, 这样进行实施计划, 才能实现工程的稳定进行, 保证工程的质量和效率。

3.3 严格遵守国家房地产工程管理规定

严格遵守国家规章制度, 把设计图纸落实到位, 将资金、物资和施工服务的市政公用设施等其他应当具备的条件落实到位, 这些都是施工前的重要工作, 也是国家房地产工程管理的规定【3】。在工程建设完工后, 施工单位应当组织设计, 编制施工单位完工的竣工图, 然后对工程的质量做出评价与分析, 整理相关的文件资料, 并向有关部门提交验收报告。

而有些单位由于没有按照规定进行, 没有制定合理的施工计划, 导致在过程中出现一系列问题, 严重影响施工质量。有的单位只注重视经济效益, 而忽视了其质量的重要性。这使房屋的质量受到了很大影响。因此, 施工中要安排专业人员负责工程监理队伍, 房地产开发单位应严格遵守国家相关规定, 以保障工程的顺利进行, 使工程的质量得到提升。

3.4 强化完工时的验收管理

工程完工时的验收不仅关系到工程的质量, 还保证了工程的效率, 使工程能够在规定时间内完成。如果完工后验收工作没有认真履行, 可能引起一些安全隐患, 引起的后果不仅只是经济上的损害, 而且会导致公司的名誉受到损害, 甚至影响公司以后的发展, 在激烈的竞争中难以稳定发展。因此, 施工管理在完工后的管理应严格按照规定进行, 强化完工后的验收管理。

4.结语

总而言之, 改进房地产企业工程管理, 不仅可以满足顾客的需求, 而且使房地产业的经济效益得到提升, 增强了房地产业的竞争力【4】。因此, 做好企业的工程管理对房地产发展有着重要意义。对于工程管理中出现的问题进行深入分析, 完善管理体系、制定长远的规划、严格遵守国家相关的规整制度等, 不断加强房地产建设的管理, 使房地产业稳定的发展。

参考文献

[1]邱今堤.我国中小房地产企业项目管理过程中的问题及其改进策略[J].现代商业, 2015, 09:127-129.

[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材, 2006, 02:142-144.

[3]倪红伟.房地产开发经营企业统计工作存在的问题与对策[J].统计科学与实践, 2012, 07:54-56.

8.房地产项目招标流程 篇八

一、审计项目组织的流程控制管理模式的设计思路

以审计项目组织控制流程图和项目组织实施时限控制标准、项目组织实施文本控制标准以及项目组织实施职责控制标准四个功能模块的设立，来实现控制规范化流程、控制标准化实施和控制标准化记录的过程目标，最终实现控制审计过程、实现规范管理的终极目的。其优越性是，摒弃粗放的审计制度规范形式，建立具有自身鲜明特点，具有可操作性强，对审计项目的组织和实施真正具有实际指导意义、真正能够规范和控制审计项目的组织实施和管理的标准流程规范体系。

二、审计项目组织的流程控制管理模式的构成及作用机制

审计项目组织的流程控制管理模式由审计项目组织控制流程图和项目组织实施时限控制标准、项目组织实施文本控制标准以及项目组织实施职责控制标准四个功能模块共同构成，以实现控制规范化流程、控制标准化实施和控制标准化记录的过程目标，最终实现控制审计过程、实现规范管理的终极目的。审计项目组织的流程控制管理模式以审计项目组织控制流程图和项目组织实施时限控制标准共同作用实现审计项目组织实施流程规范化的控制目的：以项目组织实施时限控制标准和项目组织实施文本控制标准共同作业实现审计项目组织实施标准化实施的控制目的；以项目组织实施文本控制标准和项目组织实施职责控制标准共同作用实现审计项目组织实施控制标准化记录的控制目的。通过对以上审计项目组织实施流程规范化、审计项目组织实施标准化和审计项目组织实施标准化记录三个间接控制目的的控制，实现控制审计过程、实现审计规范管理的最终目标。

审计项目组织控制流程图明确描述审计项目组织管理和实施的整个过程的整体控制流程和各个环节的控制子流程及其子子流程，将审计项目组织管理和实施的整个过程和流程加以明确，保证审计项目组织实施过程符合内部审计准则和各个层面相关审计制度的规定，保证流程规范。

三、项目组织实施时限控制标准

项目组织实施时限控制标准将项目组织实施过程中各个具体的环节包括项目立项组织、编制审批项目审计计划、审前调查、编制审批项目实施方案、编制批准下达审计通知书、实施审计、修订审批审计计划和项目实施方案、分析汇总审计结果、审计结果评审复核、出具正式审计结果和审计结果执行结果及审计资料移交等各个控制环节的工作时限加以明确和规范，保证项目组织实施过程规范和实施行为规范，避免审计项目实施过程拖拉或因各种主观、客观原因草率实施，不按审计项目计划规划的审计期间范围实施审计，缩小审计覆盖的期间范围，审计项目实施方案规定的实施内容执行不到位，无法保证审计项目实施质量等诸多问题。

四、项目组织实施文本控制标准

项目组织实施文本控制标准将审计项目组织管理和实施的整个过程中所使用审计文本相关规范要求加以明确，具体包括审计通知书、审计计划、审计项目实施方案、审前调查方案、审前调查报告、审计工作记录、审计证据、审计工作底稿、审计报告、审计决定等审计文本的格式以及内容等方面的具体规范和要求，保证审计项目组织实施行为规范，形成的审计记录规范，符合内部审计准则和各个层面相关审计制度的规定。其中的审计项目实施方案标准文本格式，突破了以往普遍采用的文字叙述格式，而是创新设计出清晰简洁的表格格式，格式虽然简洁明晰，但功能却远远超出原文字叙述格式。比如，原文字叙述格式的审计项目实施方案，虽在描述中明确了审计内容的责任人，但缺乏具体实施的审计程序，而且对于责任人实际是否实施审计程序、实施了哪些审计程序均缺乏记录、反映和追踪检查。表格式的审计项目实施方案，采取统一的格式，格式要求的内容包括：审计项目名称、实施审计单位、被审计单位(部门)、延伸审计单位(部门)、审计人员配置包括组长和主审、方案编制人、审批人、底稿类别、索引号、审计目的、审计依据、审计时间范围、审计需要提供的资料、审计采用的方法、审计采用的主要步骤、审计内容及其重要标记、审计的具体对象或环节以及重要的审计程序及其责任分工、执行标记、责任分工执行人签名备注、执行结果底稿索引号、详细的审计时间规划以及审计实施方案的变更及其审批、其他备注事项和要求等。表格式的审计项目实施方案不仅要求列明审计内容及其重要标记、审计的具体对象或环节以及重要的审计程序及其责任分工，还要求责任分工人对于执行审计程序情况予以确认和标记并要求责任分工人对执行审计程序情况的执行标记予以签名确认或进行备注。对于审计程序执行情况标注了完成标记的，要求明确标注出执行结果底稿索引号；对于审计程序执行情况未能标注完成标记的，要求备注说明未能完成执行的原因和情况。以方便审计项目负责人检查、复核并根据检查复核情况及时考虑调整审计程序，也便于日后对审计项目实施情况及其审计质量的检查和复核评审。创新设计和采用的表格式的审计项目实施方案，摒弃了传统格式的繁复和功能的缺失，简约却不简单，其将PDCA循环管理理论的对于质量管理活动的计划、执行、检查、处理四个阶段的内容全部涵盖在这一张表中，对于计划(审计程序、审计时间规划等)、执行(执行标记、签名备注)、检查(对照检查清晰明了)和处理情况(审计程序、规划的调整)四个循环的内容均予以规范记录和清晰反映。审计项目组织实施文本控制标准不仅对审计项目实施方案的格式进行了突破创新设计和统一规范，也将审计项目组织实施和管理的整个过程中所使用其他审计文本包括审前调查方案、审前调查报告、审计工作记录、审计证据、审计工作底稿、审计报告、审计决定等审计文本的格式以及内容等方面加以具体规范和要求，保证审计项目组织实施行为规范，形成的审计记录规范。

五、项目组织实施职责控制标准

审计项目组织实施职责控制标准依据相关原则规定，将审计项目组织管理和实施的整个过程中包括审计项目立项组织、编制审批审计项目审计计划、审前调查、编制审批审计项目实施方案、编制批准下达审计通知书、实施审计、修订审批审计计划和审计项目实施方案、分析汇总审计结果、审

计结果评审复核、出具正式审计结果和审计结果执行结果及审计资料移交等各个控制环节的各个相关人员包括审计部门负责人、审计组长、主审和审计成员在各个控制子环节及其子子环节的职责范围具体加以明确和规范，保证在审计项目实施中职责分工清晰明确，并配合审计项目组织实施文本控制标准系统功能，将以上各环节、各相关人员的职责在标准审计文本和记录中予以明确记录和反映，以便相关责任的追查和追究，保证审计项目组织实施职责分工明确到位、审计项目组织实施行为规范、形成的审计记录规范。

审计项目组织的流程控制管理模式通过以上审计项目组织控制流程图和项目组织实施时限控制标准、项目组织实施文本控制标准以及项目组织实施职责控制标准四个系统功能的设置，实现了控制规范化流程、控制标准化实施和控制标准化记录的过程目标，以及控制审计过程、实现规范管理的终极目的。审计项目组织的流程控制管理模式不仅明确规范了审计项目组织管理的主控制流程，而且也明确规范了每个控制环节的子控制流程及其子子控制流程；不仅从控制审计质量的角度出发对审计计划、审计方案等审计文本格式进行了规范统一，而且也对审计文本的内容进行规范要求；不仅规范了审计项目组织实施各个环节的规范流程，而且也对每个子流程的工作时限制定了明确控制标准；不仅规范了审计项目组织实施各个环节的规范流程和每个子流程的工作时限控制标准，而且也对每个控制环节中每个与审计项目相关人员的职责予以明确。实现了对审计项目的组织实施过程的全方位规范和全过程规范管理。

六、结论

9.房地产公司设立及项目开发流程 篇九

项目公司设立及房地产开发流程

房地产项目部

编制

2014年2月

房地产开发项目开发流程

第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序

一、内资房地产综合开发公司的设立

1、公司设立准备

2、申请资质等级审批

3、申请办理企业名称预先核准

4、办理工商注册登记

5、办理税务登记

二、外资房地产开发公司的设立

6、申请批准项目建议书

7、办理企业名称登记

8、送审合资或合作合同、章程

9、申领外商投资企业批准证书

10、办理企业登记

房地产开发公司设立阶段的相关税费

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人检验费

4、补、换、领证照费

第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、可行性研究费

2、建设工程规划许可证执照费

第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、工程勘察（测量）费

2、工程设计费

3、建设工程规划许可证执照费

4、竣工档案保证金

5、临时用地费

6、临时建设工程费

7、建设工程勘察招标管理费

8、勘察设计监督管理费

9、古建园林工程设计费

第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、国有土地使用权的出让

1、办理建设用地规划许可证

2、办理建设用地委托钉桩

3、办理国有土地使用权出让申请

4、主管部门实地勘察

5、土地估价报告的预审

6、委托地价评估

7、办理核定地价手续

8、办理土地出让审批

9、签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、报批

16、取得划拨用地批准

三、集体土地的征用

17、征用集体土地用地申请

18、到拟征地所在区（县）房地局立案

19、签订征地协议

20、签订补偿安置协议

21、确定劳动力安置方案

22、区（县）房地局审核各项协议

23、市政府下文征地

24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费

25、办理批地文件、批地图

26、办理冻结户口

27、调查户口核实劳动力

28、办理农转工工作

29、办理农转居工作

30、办理超转人员安置工作

31、地上物作价补偿工作

32、征地结案

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、地价款（土地出让金）

2、资金占用费

3、滞纳金

4、土地使用费

5、外商投资企业土地使用费

6、防洪工程建设维护管理费

7、土地闲置费

8、土地权属调查、地籍测绘费

9、城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预订金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费

1、房屋拆迁补偿费

2、搬家补助费

3、提前搬家奖励费

4、临时安置补助费（周转费）

5、清理费

6、停产停业综合补助费

7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费

8、一次性异地安置补助费

9、房屋拆迁管理费

10、房屋拆迁服务费

第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序

一、北京市外销商品房的销售

1、办理《外销商品房预（销）售许可证》

2、选定中介代理机构和律师事务所

3、与购房者签订认购书

4、签订正式买卖契约

5、办理签约公证

6、办理外销商品房预售契约公证

7、办理外销商品房的预售登记

8、外销商品房转让登记

9、外销商品房抵押登记

10、楼宇交付入住手续

11、办理产权过户手续

二、北京市内销商品房的销售

12、提交完成建设项目投资证明

13、签署预售内销商品房预售款监管协议

14、办理《内销商品房预（销）售许可证》

15、销售项目备案

16、委托中介代理机构进行销售

17、与购房者签订认购书

18、与购房者签订买卖契约

19、办理预售登记

20、办理转让登记

21、办理房地产抵押登记手续

22、楼宇交付入住

23、质量保证书和使用说明书

24、办理产权立契过户手续

三、北京市房地产出租的综合管理

25、房屋出租权的确认

26、申请房屋租赁许可证

27、出租人与承租人签订书面承租协议

28、租赁当事人办理租赁登记手续

29、租赁房屋的转租

30、房屋租赁关系的终止

四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理

31、房屋出租权的确认

32、出租人办理房屋租赁许可证

33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》

34、签订书面租赁协议

35、租赁双方办理租赁登记备案手续

五、北京市房地产的抵押

36、抵押权的设定

37、签订抵押合同

38、办理房地产抵押登记

39、抵押房地产的占管

40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税

6、土地增值税

7、企业所得税

8、个人所得税

9、房产税

10、城市房地产税

11、房屋产权登记费

12、房屋所有权证工本费

13、房产共有权执照费

14、房屋他项权利执照费

15、房屋买卖登记费

16、房屋买卖手续费

17、房屋租赁审核备案手续费

18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费

19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费

20、房屋租赁登记费

21、房屋估价手续费

22、房屋公证估价手续费

23、房地产价格评估费

24、房地产中介服务费

第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序

1、物业管理单位经营资质审批

2、签署物业管理委托合同

3、居住小区的物业接管综合验收

4、物业使用、管理、维修公约的核准

5、安排签订管理公约

6、制定、提供质量保证书和使用说明书

7、物业管理服务基本要求

8、物业管理委员会的设立

房地产开发项目物业管理阶段的相关税费

1、居住小区物业管理启动经费

2、共用部位共用设施设备维修基金

3、普通居住小区物业管理费

4、高档住宅物业管理费

5、经济适用住房小区物业管理费

6、供暖费

附： 以北京市房地产开发项目开发流程为例

为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分 房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分 行政审批部分

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1）选址定点；

2）规划总图审查及确定规划设计条件；

3）初步设计及施工图审查；

4）规划报建图审查；

5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：

1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：

1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：

1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分 房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

（1）申请书；

（2）企业营业执照；

（3）用地证明文件或者土地使用权证；

（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；

（6）施工许可证；

（7）房屋竣工验收资料

（8）房屋测绘成果；

（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书

↓

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

↓

向计委申报立项报告

↓ 计委函至规划局

↓

规划局会签返计委

↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

↓

规划局法征地意见函

↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所

旧城改造到区地政科

结果报市房地局

结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓

画桩位给钉桩条件，测绘院

规划局办理建设用地规划

据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人

许可证

用地批准书,评估项目建设用地地价

│

│

申请确定规划设计条件

冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得

│

土地使用证

按规划设计条件征询意

│

见表到区配套部门征求意见

地政部门审查安置方案、安置房

│

│

规划局审查后下规划条件通知单

发拆迁许可证

│

│

委托进行规划方案设计

动迁会及拆迁安置

│

│

到规划局领设计方案送审书

场地三通一平，领取房地产开发手册

│

│

规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证

│

2.了解线路情况与供电局运行班协商

修改后送首规委审图

改造、移线方案

│

3.煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式

出市政会议纪要

供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证

出施工图

开节能证明

│

│

│ 运用“营销策划展示设计系统”

到计委申请，列入

到税务局取税单

制作资料

计划（建委会签）

│

│

│

报价小组审查，领取内外销

到建委工程处领开工

持计划、税单到区计、经委领

许可证

审批表

投资许可证登记卡，登记并取得许可证

│

建委、物价局下文批价

│

运用“营销策划展示设计系统”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地产销售管理系统”销售

到市政部门盖章，证明市政条件落实

│

四源费缴纳

│

到开发办市政处核实任务

│

开发办工程处同意招标

│

填招标申请书并到市招标办登记

│

招标办看现场

│

运用“投资项目概预算系统”编制标底

│

招标办审查标底

│

开标会

│

定合同，写评标报告，发中标通知书

│

招标办盖章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工单位

质量总站受理

市统计局

市审查局审核

市开发办秘书 同意施工

质量监督

落实任务

资金来源，任

处登记

务来源及一切手续

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛

建委工程处同意开工，办理开工许可证

↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 1.小区内线

1.通知区园

1.按道路

1.到自来

1.到热力

（自建锅

1.到煤气公司

路委托设

计

2.委托施工 3.配电室土

建工程验

收

4.设备安装

及验收 5.送电

林局绿化

方案进

水业务

公司报

炉房）

报装

办

行施工

科报装

装

1.环保

2.到规划科定

2.交绿化费

2.市政办

委托线

2.委托线

局同

线路方案

3.绿化施工

事处养

路设计、路设计

意锅

3.设计

路队验

施工及

3.施工及

炉房

4.看现场

收

验收

验收

规划

5.施工

2.到市政

位置

6.业务科检验

监理所

2.委托

同意接气

下水报

设计

7.凭通气单到

装

3.到劳动

管网所办固

3.规划设

局报装

定资产转移

计

4.环保局

手续及通气

4.竣工验

审查消

手续

收

音除尘

8.凭接气单到

设备

液化气公司

5.竣工验收

办各户通气

手续

9.通气

全部工程竣工

↓

四方验收、检验单签字盖章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

凭验收通知书入库房屋

确定房屋管理形式房屋验收

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出库分配及销售、办理产权证

↓