房地产成本控制论文

房地产成本控制论文（共11篇）

1.房地产成本控制论文 篇一

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**房地产开发环节的成本控制

（一）立项环节的成本控制

1、各单位新项目立项时必须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：

◆ 成本费用估算和控制目标及措施；

◆ 投资及效益测算、利润体现安排；

◆ 税务环境及其影响；

◆ 资金计划；

◆ 《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；

◆ 投资风险评估及相应的对策；

◆ 项目综合评价意见。

2、《可行性研究报告》应至少在立项听证会前提前一周上交集团总部。

3、若项目立项后，合作条件或招标、拍卖条件等关键因素发生变化，并将对我方构成重大不利影响时，应重新向集团总部提交《立项申请》。

4、招标或拍卖项目的竞价不得突破集团批准的最高限价；合作建房项目要充分考虑地价款的支付方式及相应的资金成本。

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5、招标、拍卖合同或合作开发合同应经集团总部律师审核后正式签署。

（二）规划设计环节的成本控制

1、规划设计单位的选择由各开发单位自行负责，但应遵循以下原则：

◆ 能由集团内部完成的规划设计工作，应由集团内部自行完成；

◆ 需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。

2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。

3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。

4、设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

（三）施工招标环节的成本控制

1、除垄断性质的工程项目外，其他工程的施工或作业单位，不得指定。

2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。

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3、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。

4、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。

5、凡投资额超过人民币1,000万元的工程项目若采取邀请招标方式，应事后向集团总部提交有关招标、评标等工作的文字备忘。

6、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。

7、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。

8、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。

9、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。

10、出包工程应严禁擅自转包。

（四）施工过程的成本控制

现场签证

1、现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。

2、现场签证必须列清事由、工程实物量及其价值量，并由甲方主管工程师和预算人员以及监理单位现场管理人员共同签名，其中甲方预算人员必须对工程量、单价、用工量负责把关。现场签证的具体审批程序与权限，由各开发企业自行制定。

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3、现场签证必须按当时发生当时签证的原则，在事后五日内办理完毕，严禁事后补签。签证内容、原因、工程量必须清楚明了，涂改后的签证及复印件不得作为结算依据。

4、凡实行造价大包干的工程和取费系数中已计取预算包干费或不可预见费的工程项目，在施工过程中不得办理任何签证。

5、因业主要求或者因设计不当，确实需要变更设计的，应填写《设计变更审批表》并编制预算，经设计、监理单位和我方有关负责人认可后，方可办理，办理过程中必须对照有关设计、施工或售楼合同，明确经济责任，杜绝盲目签证。我方设计变更的审批权限由各开发单位根据自身实际情况确定。

工程质量与监理

1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。

2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。

3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。

工程进度款

1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。

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2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：

◆ 施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表；

◆ 工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；

◆ 预算部门整理复核工程价值量；

◆ 经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。

3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。

4、工程进度款支付达到工程造价85%时，原则上应停止付款，预留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。

（五）工程材料及设备管理

1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：

2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；

3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。

4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。

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5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：

◆ 能够实行赊销或定金较低的供货商；

◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；

◆ 能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；

◆ 售后服务和信誉良好的供货商。

6、工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。

7、《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。

8、各单位必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。

9、对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。

10、材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。

11、甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。

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（六）竣工交付环节的成本控制

1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。

2、设计、工程、审算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。

3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。

4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任(包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定)及处罚措施等。

5、采取一次性扣留保修金、自行保修的开发企业，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。

6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中便明确有乙方承担。

（七）工程结算管理

工程竣工结算应具备以下基本条件：

◆ 符合合同（协议）有关结算条款的规定；

◆ 具备完整有效的质量评定结果和符合规范要求的竣工验收资料；

◆ 项目设计变更、现场签证及其他有关结算的原始资料齐备；

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◆ 工程遗留问题已处理完毕；

◆ 施工单位结算书按要求编制，所附资料齐全。

2、工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。

3、“点工”必须按照定额价计取、结算。

4、审算部门应详细核对工程量，审定价格、取费标准，计算工程总造价，做到资料完整，有根有据，数据准确，也可聘请建行或国家有关部门进行复审。

5、编制的预、结算书，应当有工费、材料、设备和有关经济指标的计算过程及详细的编制说明，扣清甲供材料款项。

6、审算部门应对主体工程成本进行跟踪分析管理，进行“三算”对比，找出工程成本超、降的因素，并提出改进措施和意见。

7、在审算部门提供的结算资料基础上，财务部门应当结合预付备料款、代垫款项费用等债权、债务，对照合同详细审核并编制工程财务决算书。

（八）其他环节的成本控制

1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对学校、交通、水塔等配套，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报各开发单位总经理办公会审查通过。

2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并

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报各开发单位总经理办公会批准后方可实施。

3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。

4、各开发企业应按回避、竞争、平等、服务、距离、双赢、公正、团队合作的原则，正确处理与合作伙伴的关系。

1.目的

1.1.为进一步明确公司各部门及相关人员和设计、监理单位在工程成本控制中的责任，从而达到对工程开发过程中的成本进行动态控制的目的，确保各项目工程成本控制在管理公司批准的目标成本范围内。

2.适用范围

2.1.适用于公司开发建设的所有项目。

3.职责

3.1.规划部负责施工图预算低于目标合同价及设计变更费用的控制。

3.2.工程部负责现场签证的成本控制。

3.3.成本控制部负责工程项目的预算、结算及审核现场签证单及设计变更单产生的费用，并及时对目标成本的完成情况提出预警。

4.程序

4.1.确定目标合同价，目标设计变更费用、目标现场签证费用。

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4.1.1.成本控制部根据已完成工程及同类工程的数据资料提出各项目的目标设计变更费用、目标现场签证费用。

4.1.2.成本控制部根据管理公司批准的目标成本和已定的目标设计变更费用、目标现场签证费用确定各分项工程的目标合同价（目标合同价=目标成本—目标设计变更费用—目标现场签证费用），并编制成表一。

4.1.3.成本委员会对表一的各分项工程的目标合同价、目标设计变更费用、目标现场签证费用的限额进行确认，确认后的上述费用作为各责任部门成本控制的依据。

4.2.设计阶段成本控制

4.2.1.规划设计部在与设计院签订委托施工图设计合同时必须将以下成本控制参数写入合同条款中，并明确提出实现下列目标的奖惩办法：

每平米钢筋含量低于目标钢筋含量

每平米砼含量低于目标砼含量

项目的施工图预算不超过目标合同价

属设计质量产生的设计变更费用不超出目标设计变更费用

4.2.2.施工图完成后，成本控制部在规定时间内完成施工图预算，如施工图预算未超出目标合同价，则按施工图实施；如施工图预算超出目标合同价，则由规划设计部组织成本控制部、设计院分析超出原因。如属设计问题，由设计院修改；如属设计标准太高，则由规划设计部调整标准，使施工图预算低于目标合同价。4.3.施工阶段成本控制

4.3.1.施工图确认后，由工程部按管理公司招投标管理规定及南昌地产公司招标程序组织招标工作。

4.3.2.不提倡采用费率招标，尽可能采取总价或单价包干方式。

4.3.3.与中标单位签订的合同价不得高于目标合同价。

4.3.4.设计变更费用的控制

4.3.4.1.规划设计部是施工图设计变更费用控制的责任部门，规划设计部各专业工程师是各专业设计变更控制的责任人。

4.3.4.2.设计变更分为设计院设计质量引起的变更和甲方提出的变更两类。

4.3.4.3.因设计质量引起变更时，设计院应在施工前十天提出设计变更，规划部一天内确认其技术可行性和合理性；成本控制部2天内核算出此次变更产生的费用增、减值。

设计变更引起的造价增加：2万元以下需经设计总监批准；2—5万元以下需经总经理批

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准；5万元以上的需经公司技术质量委员会及成本委员会批准后下发实施。确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。

4.3.4.4.因甲方原因提出变更时，规划设计部应作出设计变更方案，经成本控制部估价后，成本增加2万元以下的需经设计总监批准；2—5万元需经总经理批准；5万元以上的需报管理公司批准，批准后由设计院正式出具设计变更单下发实施。确因特定原因无法实施的，工程部应立即反馈给规划发展部及成本控制部。

4.3.4.5.规划设计部每月月中将上月所发生的设计变更费用按因设计质量问题、因甲方提出变更两类分专业汇总报设计总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院。

4.3.5.现场签证费用的控制

4.3.5.1.工程部是现场签证费用控制的责任部门，工程部各专业工程师是各专业现场签证费用控制的责任人。

4.3.5.2.工程部在与监理公司签订合同时，应将现场签证费用不超出目标现场签证费用的条款写入合同中，并明确奖惩办法。

4.3.5.3.现场签证审批权限：2万元以下的需经工程总监批准；2—5万元的需报总经理批准；5万元以上的需报公司成本委员会批准。

4.3.5.4.现场签证分“正常类”、“特急类”签证：

“正常类”签证的办理应遵循先估价后施工的原则，凡是现场签证事项一经提出十天以后再施工的，都视为正常类签证，必须先定价（估价）后实施；正常签证的办理需在十天内完成。

“特急类”签证的办理是必须立即执行而且延缓实施会造成更大损失的签证。特急类现场签证的办理原则是边施工边洽谈，但必须在开工后十天内办妥全部手续。

4.3.5.5.工程部每月月中将上月所发生的现场签证费用按专业汇总报工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送监理公司。

4.4.分项工程完成一月内成本控制部应将该项工程成本控制情况书面报告设计总监、工程总监、总经理及成本委员会各成员并抄送设计院、监理公司。

4.5.工程竣工结算后成本控制部在一周内按土建和安装工程统计出分部分项工程单位成本、建筑面积单位成本、可售面积单位成本及总设计变更费用增加比例、各专业设计变更费用增加比例、总现场签证费用增加比例、各专业现场签证费用增加比例，为后续工程的成本控制提供依据。

4.6.成本控制的奖罚

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4.6.1.工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的成本控制情况，对成本控制成绩优秀的责任部门和个人按节约成本额的5 %提成予以奖励，对成本超过目标成本的责任部门和个人按超出额的2%予以处罚，从年终奖金中扣除。

4.6.2.工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的设计变更费用统计，设计变更总费用低于目标设计变更费用时，予以设计院节约额的5%的奖励，设计变更总费用高于目标设计变更费用时，则予以设计院超出金额的5%的罚款，罚款从预留的设计费中扣除。

工程竣工结算完成后，公司根据整个工程的现场签证费用统计，对非设计变更所发生的现场签证费用低于目标现场签证总费用时，予以监理公司节约额的5%的奖励；当现场签证费用高于目标现场签证总费用时，予以监理公司超出金额的2%的罚款。注：上述比例均为参考数值。

2.房地产成本控制论文 篇二

房地产开发成本的控制贯穿于房地产开发的全过程, 主要分为三个阶段:

1、开发前期的成本控制

(1) 土地征用及拆迁补偿费控制。土地征用及拆迁补偿费是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置、被拆迁者工作的安置及补偿费用。这项费用占房地产开发成本的比例很高, 一般能到达60%。通过对这项成本进行有效控制可以大幅降低房地产开发的总体成本。

控制这项成本, 最关键的是选址决策。选择建筑物的地址时一定要慎重, 必须符合城市总体规划, 还要重点考虑地理位置、交通状况, 而且地上不能有太多的建筑物和未收获的庄稼, 土地的使用权不涉及纠纷或抵押等相关的程序, 毗邻不能有异议。另外各地政府对于拆迁补偿也有不同的规定, 要对相应的政策法规予以把握, 尽力争取各种优惠条件。同时要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策的熟练把握, 万一出现纠纷, 通过法律途径保护企业的合法权益。

(2) 前期工程费用控制。前期工程费是为规划、设计、项目可行性研究, 水文地质勘察、测绘, 环境评估, 临时水、电、路、场地平整等支出的费用。对这一阶段进行成本控制时要双管齐下, 一方面要对政府部门的收费政策与收费标准有一个较好的把握, 如果遇到房地产开发方面的优惠政策, 要尽最大努力争取。另一方面严格控制对各服务机构支出的费用, 采取公开招标的方式, 将费用降低到最大程度。对“三通一平”工作也要采取公开招的方式承包给专业施工团队, 选择有经验的施工人员, 降低费用。

(3) 建筑设计成本控制。建筑设计包括方案设计、初步设计、施工图设计, 其设计费本身只占项目总成本的2%左右, 但是, 正是这2%的费用对工程总投资的影响度占75%—95%。因为建筑设计反映了建设项目的技术构造状态, 是编制和审查建设项目概算、施工图预算的基础, 也是是编制项目投资计划, 确定和控制项目投资的主要依据。

房地产企业在进行设计成本控制的时候, 可以从以下几个方面进行考虑:在建筑设计过程中, 加强设计人员的“成本控制意识”, 杜绝设计人员为了迎合建设单位“需求”, 选用高价值的原材料, 设计的房屋结构华而不实的现象;实行动态管理模式, 根据批准的可行性研究报告及投资估算来控制初步设计, 而后依据批准的初步设计总概算控制施工图设计, 在保证达到使用功能的前提下, 再进行分配的投资额度设计;对多个方案比较、论证, 最终形成在技术上先进、经济上合理的最佳方案。

2、开发中期的成本控制

(1) 招标阶段的成本控制。房地产招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面, 通过招投标, 开发商选择合适的施工单位或材料供应商, 对项目投资乃至质量、进度、成本的控制都有至关重要的作用。公开招投标是房地产开发中一种常用的方式, 既能体现公平竞争又能降低施工成本和缩短工期。

(2) 施工阶段成本控制。房地产施工阶段是将开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段, 也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段。房地产工程施工阶段的成本控制是房地产成本控制的核心的阶段, 据有关资料分析这一阶段对工程造价的影响程度可达5%—10%。

对这一阶段的成本控制, 不仅要加强合同管理, 还要加强施工现场的管理, 还要严格控制工程变更, 把好建筑材料、设备的质量价格关。具体来说, 体现在以下方面:在签订施工合同时, 要明确合同的内容和范围以及合同文件的组成, 做到资料齐全、文字严密, 避免含糊其词和条款前后矛盾, 保证合同的顺利履行, 有效地预防合同纠纷的发生, 减少、避免施工索赔, 从而减少工程费用。

加强施工现场管理工作, 优化施工组织设计, 选择技术先进、经济合理的施工方案, 同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作。

建筑材料、设备成本是工程造价的主要组成部分, 合理的材料价格是控制工程造价的基础。因此要把好材料的价格、质量关, 正确确定材料价格, 建立设备、材料的质量和价格的认证制度。

3、开发后期的成本控制

(1) 基础设施建设费控制。基础设施建设费, 是指为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。在进行基础设施建设之前要做一个符合项目实际情况的预算, 采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。

(2) 公共配套设施建设费控制。公共配套设施建设费, 是指为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用, 进行配套设施建设时, 配套设施的档次要根据该项目的市场定位和消费者的市场需求来安排, 还要密切关注项目周围的配套情况, 近距离雷同的配套设施尽量不予安排。

二、期间费用控制

1、管理费用控制

管理费用是房地产开发公司的行政管理部门为组织、管理开发房地产开发经营活动而发生的各项费用。进行管理费用控制时, 要制定一套完善合理的管理费用预算考核体系。制定预算考核体系时, 可充分参考往年管理费用的支出情况, 并结合单位新一年的整体发展计划, 考虑增加一些可变的因素, 把预计的管理费用支出分配、落实到部门。

2、财务费用控制

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金发生的各项费用, 包括利息净支出和金融机构手续费等。房地产开发周期长, 需求的资金数额较大, 必须借助多种融资渠道筹集资金来满足自身开发的需要。房地产财务费用控制的措施包括:在贷款形成过程中灵活采用长贷、短贷相结合的融资方式;在贷款支付时采用零存款和“资金不落地”的管理模式;充分运用生产经营活动产生的资金沉淀;启用买方付息银行承兑汇票支付方式;利用短期融资券方式降低贷款利率。

3、销售费用控制

和其他行业相比, 房地产行业的销售费用在整个期间费用中占有的比重很高。房地产销售要想获得大的利润, 除了在好的时机有一个好的销售价格以外, 销售费用的控制也是我们不得不考虑的问题。销售费用的控制从四个方面入手:

(1) 销售流程的优化。

在销售以前, 制定销售计划, 即先确定销售节奏, 然后审视销售节奏是否合理, 时间段是否过长或过短, 每一阶段的销售任务是否合理。如果销售计划不合理就可能会延长项目销售周期, 增加营销费用, 提高营销成本。

(2) 营销组织框架的构建。

要建立科学合理的营销团队, 确保团队人事构建是的合理性, 从根本上提高项目团队成员的工作能力, 另外在招聘的时候, 不达标的, 坚决不能录用。通过以上三方面综合作用, 提高销售人员的素质和销售工作的效率, 销售周期就会大大缩短, 从而节约销售成本。

(3) 销售道具及物料的合理使用。

销售道具及物料主要包括销售现场的包装、沙盘的制作、样板房的装修, 项目楼书、DM, 户型单张以及其他销售道具等。对于不同档次的项目, 消费者对销售道具的认可不同, 我们要根据项目的定位情况对销售道具及物料进行安排, 做到每一个销售道具都能发挥自己的销售促进功能, 而不是一种摆设。

(4) 营销推广工作的开展。

本环节占了销售费用的很大比例, 在做广告以前, 一定要做一个有效的统计, 哪些广告对销售的促进功能是明显的或不明显的, 可以请教同行或查阅近几年的广告投放频率, 然后尝试性的投入锁定的广告媒体。

三、税金的控制

房地产行业涉及的税种较多、税负率偏高。目前房地产开发环节征收的各类税费高达一百多项, 税费成本加起来要占到房价的30%-40%。在这种严峻的形势下合理避税显得尤为重要。

对税金控制时, 一方面, 要注意对各地税务机关规定的不同的税收政策充分掌握, 采用时间差异、地域差异、政策差异的方式进行税务筹划。如果有条件还可以, 还可以聘请税务师事务所进行纳税筹划的指导。另一方面, 房地产售价高, 缴纳的税金也会高, 因此在当前的税收环境下, 不能盲目地追求高售价。确定价格时要在考虑税收政策下, 认真计算和比较, 以便正确处理好销售价格和税收之间的关系, 从而使最终收益最大化。

四、结论

房地产成本控制是一项技术性专业性很强的工作, 采取正确的成本控制的方法等于成功的一半。由于成本形成于生产全过程, 贯穿于投资项目决策、项目设计、招标投标和施工各个阶段。因此, 要把目标成本层层分解到各个阶段, 各个部门、甚至各项费用上进行综合控制。

房地产成本是指一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各项耗费, 主要由开发成本、期间费用、税金三大块组成。

参考文献

[1]、刘德英, 我国房地产企业税负状况及税金成本管理分析, 税务研究, 2008.280.

[2]、甘英华, 严格控制房地产成本以应对经济形势, 企业科技与发展, 2009.2.

[3]、梁立斌, 房地产开发成本控制策略研究, 科技促进发展, 2007.1.

3.房地产开发项目的成本控制 篇三

本文重点从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、合同阶段、施工管理阶段、竣工结算管理等关键环节提出成本控制的措施，以提高企业的投资收益。

关键词：开发项目项目成本成本控制

0 引言

房地产业在经历几年的狂热后，在国家政策及国内外大环境的影响下，正在经历着政策调控和市场调节的磨砺。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此房地产企业必须要改变过去粗放型的管理模式向集约型方向转变，向管理要效益，其中成本控制工作作为管理工作中关键环节必须引起企业的高度重视，它是企业能否站稳于市场和持续发展的基础。

1 正确的投资决策是成本控制的前提

房地产开发决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，决策工作是成本控制的关键，因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。

1.1 正确的投资决策来源于高水平的项目可行性研究 在房地产开发项目投资决策前进行可行性研究，是保证开发项目以最少的投资耗费取得最佳经济效益的科学手段。

1.2 投资决策成本控制的关键是建立成本控制目标 决策阶段的成本控制是事前控制，由于决策阶段影响项目投资的程度最高，因此在决策阶段就应对项目投资成本进行预测，建立成本控制目标体系，确定投资控制目标。对于投资决策阶段的成本控制目标就是投资估算，投资估算的准确与否，是决定决策阶段成本控制的关键。投资估算是拟开发建设项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分，是项目决策的重要依据之一。

2 强化设计阶段成本控制，提高项目经济效益

控制建设工程成本，首先应从设计开始，因为设计是工程项目付诸实施的龙头，是工程建设的灵魂，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计阶段对投资的影响程度达70%——90%。设计阶段工作水平的标低，设计质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产以后经济效益的高低。规划设计的考虑，要围绕商品住宅销售的市场和利润的大小来研究，如高层、多层的比例要合理，容积率高，设计平面组合好，将会使产品销售好，从而经济效益也高。因而要保证设计的质量，尽量减少施工期间的洽商变更，就必须采取有力措施，切实加强设计阶段的工程成本管理。其措施，主要是以下几个方面:

2.1 加强设计阶段的经济论证 设计阶段是工程建设的重要环节，它决定整个工程项目的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化与否，直接影响着工程总造价，影响着工程建设的综合效益。设计单位在技术经济分析中应大力开展价值工程方法的应用。价值工程是分析产品功能和成本的关系，力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法，以获得最佳综合效益。

2.2 实行限额设计 所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。

2.3 实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法 改革开放以来，建筑行业引进了竞争机制，实行了招投标制。设计的招投标制对提高设计水平，促进良吐竞争起到了很好的作用。推行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，可以促使设计单位和设计人员不仅在建筑造型、使用功能上动脑筋，而且要在如何降低工程造价上下功夫。一个优秀的设计方案。既要建筑造型美观，又要造价合理，从而保证建设单位的经济利益。

2.4 要加强设计出图前的审核工作 加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计的不足带到施工阶段，减少不必要的浪费。

3 引进市场竞争机制，实行招投标管理是成本控制的重点

积极引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是实现成本控制工作的重点。把竞争机制引入全过程投资控制，在相对平等的条件下进行招标承包，择优挑选工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。实践证明:引进市场机制，实行工程招投标，推行公平、公正、公开竞争，是降低工程造价，缩短建设工期、保证工程质量的有效措施。同时，还是实现优胜劣汰，选择理想的建筑企业作为合作伙伴，杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。通过设计招投标优选设计方案，为工程造价控制创造了良好的开端，同样，施工招投标，可以选择报价合理，施工方案先进，技术力量强，工期短的施工企业，为工程进度、质量和投资控制打下了良好的基础。另外通过公平竞争，可达到优化施工组织设计，使人员、机械和材料的安排更加合理;提高了工程质量，加快工程进度，缩短了工期，促进了销售，加了建设资金的回笼，从而达到降低工程造价的目的。

4 加强合同管理是施工阶段项目成本控制的重要手段

房地产开发过程中的投资支出存在于开发过程中的各个环节，大部分是通过各种各样的合同、协议为依据支付的。如何让这些费用支出得到有效的控制，一个重要的途径就是合同管理。

作为投资企业要制定必要的合同审查、会签批准制度，把所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，维护企业的利益，所有的合同协议要按内容统一编号，分类归档，便于管理和查阅，在拨款时完全按照合同内容进行支付。具体措施有如下两点:

4.1 实施合同监督制度 合同责任是通过具体的合同实施工作完成的。合同监督可以保证合同实施按合同和合同分析的结果进行。

4.2 实施合同跟踪管理 在工程实施过程中，工程中会出现各种实际情况。合同实施过程中往往会与预定的计划目标产生偏离，如果不采取措施这种偏差常常由小到大逐渐积累，合同跟踪的目的就是不断地找出偏离，不断地调整合同实施，使之与总目标一致。

5 施工管理是有效控制项目成本的重要环节

工程施工阶段，由于工程设计已经完成，工程量已完全具体化，并完成了施工招标工作和签订了工程承包合同。据统计，这一阶段影响工程造价(即工程投资)的可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小，但是，工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性却很大。施工阶段的成本控制如下：

5.1 严格执行合同

5.1.1 按合同规定的进度要求付款 为保证承包商的积极性，必须按照合同规定的进度要求付款。

5.1.2 设计变更、工程量签证的控制 项目施工阶段成本费用的变化，经常是由设计变更造成的。设计变更的投资控制，主要是通过合同条款来实施的。在项目承包合同中应明确规定，进行设计变更或更改作为项目投标基础的其他合同条款，由此而导致的经济支出和承包方损失，由发包方承担。发包方应当视具体情况，会同承包方合理协商变更价格。

5.2 设计变更、工程量签证管理原则 在施工阶段，主要的工作是落实已确定的造价控制目标与控制计划，严格执行工程量清单计价的原则与内容，特别是注意增减工程量的签证工作。在工程量签证前，应区分哪些该签，哪些不该签；哪些项目是合同内，哪些项目是合同外；哪些工作内容已在投标单价中包含，哪些没有包含；如果要签应该签多少等等。

设计变更是指设计做法或设计图纸的修改和完善，必须有设计单位以及监理工程的签字；现场签证是指对施工管理中的零星事件的确认。如:地下障碍物的清除迁移，设计变更造成的施工费用增减，临时用工及各种技术措施处理等。

5.3 控制工程索赔 索赔是工程承包中经常发生的正常现象，由于施工现场条件、气候条件的变化，施工进度、物价的变化，以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸的变更、差异、延误等因素的影响，使得工程承包中不可避免的出现索赔。

反索赔的目的是维护业主方的经济利益。为了实现这一目的，需要进行两方面的工作。首先，要对承包商的索赔报告进行评论和反驳，或者否定其索赔要求，或大刀阔斧地削减索赔款额。其次，对承包商的违约之处，提出进一步的经济反索赔要求，以抗衡承包商的索赔要求。这两方面的工作，就是广义上的反索赔工作内容，是业主或其聘用的监理工程师应该非常熟悉的工作范围。

6 严格竣工结算管理，把好审核关

该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以原始资料为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

6.1 严格控制工程竣工验收 竣工验收是项目开发全过程的最后一个程序，对保证工程质量，发挥投资效益，总结经验教训都有重要意义。在竣工阶段，竣工图纸和文件的移交是一项十分重要的工作。竣工图不仅是工程实施状况的最终工程技术系统状况的证明文件，而且是一份重要的历史文件，对工程以后的使用、修理、改建、加固都有重要作用。

6.2 严格工程计量工作 工程计量是指根据设计文件及承包合同中关于工程计量的规定，项目监理机构对承包商申报的已完成工程的工程量进行的核验。合同条件中明确规定工程量列表中开列的工程量是该工程的估算工程量，不能作为承包商应予完成的实际和确切的工程量。因为工程量表中的工程量是在编制招标文件时，在图纸和规范的基础上估算的工作量，不能作为结算工程价款的依据，而必须通过项目监理机构对己完的工程进行计量，对于不合格的工作和工程，工程师可以拒绝计量。

工程计量是控制项目投资支出的关键环节，是约束承包商履行合同义务的手段。

6.3 审核工程竣工报告，办理竣工结算 这一阶段投资控制的重点是:核算实际完成工程量，核实各分项工程使用的综合单价是否与投标时或合同签订时的综合单价一一对应，审核竣工结算汇总金额。由于工程量清单计价中的工程数量未包死，我们按竣工图纸、设计变更等竣工资料重新准确计算工程量。设计变更增加的分项工程在招标时的工程量清单中无相应项目单价的，重点核实增加的项目的综合单价是否按招标文件及施工合同进行编制，编制是否合理等。在这一阶段里，可能会遇到施工单位追加工程造价的索赔，这在工程量清单计价模式里，是很正常的现象。作为造价控制，可以实施反索赔，这也是我们工程造价控制工作需要努力加强的。

参考文献：

[1]卢向南.项目计划与控制.北京：机械工业出版社.2004年.

[2]谭术魁.房地产项目管理.北京：机械工业出版社.2004年.

[3]俞明轩.房地产投资分析.北京：首都经济贸易大学出版社.2004年.

[4]吕萍.房地产开发与经营．北京：中国人民大学出版社.2002年.

[5]尹贻林.工程造价计价与控制.北京:中国计划出版社.2003年.

4.房地产成本控制与研究的论文参考 篇四

关键词:房地产;全过程;成本控制

近些年来，社会经济的发展和人们生活水平得到了显著地提高，人们对于住房需求期初了更多的要求，房地产行业作为一个综合性很高的产业自然担负起了这个重大的责任，在这种大环境下，国内房地产行业得到了前所未有的发展，迎来了发展的春天。国内房地产行业发展非常迅速，作为第三产业，房地产因为独有的特性，所以项目的利润空间相对其他第三产业来说，利润开发空间非常大，所以很多开发商在面对房地产开发项目的时候，没有重视成本的控制，所以行业内出现了相对普遍的成本超目标成本管控限额的问题。而房地产项目的成本控制主要包含了两个方面内容，分别是目标成本控制和全过程成本控制(即项目动态成本控制)。房地产全过程成本控制是对项目进行前期决策、工程设计、工程招标、项目施工以及最后的竣工验收等环节的成本控制，最终实现房地产项目相关要素成本合理最低化、利润最大化。

1国内房地产成本控制管理现状

受2008全球金融危机的影响，房地产行业市场竞争日益激烈，金融危机导致的市场竞争压力提升产生的最终结果，就是行业的经营出现了前所未有的难题，产品销售量下降导致利润下滑，所以房地产开发商越发重视对房地产的成本控制。国内房地产成本控制管理的现状主要表现在以下几个方面:(1)对于项目成本的控制主要是事后才进行，同时事后处理并不是针对全过程，仅仅是针对结算成本进行严格管控，其他环节甚至最重要的设计环节都没有十分重视与成本的关联，这种问题的存在主要是因为企业管理人员缺乏成本竞争意识;(2)房地产项目全过程成本控制需要企业上下每一个人都引起重视，但是目前的现状是成本控制成了企业成本管理部门以及管理层的任务，其他部门和人都没有参与，所以这就违背了全过程成本控制的三全原则;(3)房地产市场竞争压力逐渐增大，现阶段房地产行业中，企业面临这高投入风险和低回报收入的现状，所以大多数的企业为了能够抢占市场，大量的招揽工程项目，但是对于房地产项目没有做长期的战略规划，更不用说成本控制管理，项目成本控制和整体规划目标严重的脱离，尽管企业做出了相应的成本控制计划，但是却没有按照计划实施，所以成本管理控制的目标无法得到实现;(4)从整个行业平均水平来看，大多企业全过程成本管理和控制还处于初级发展阶段，很少能够结合相应的技术和分析方法，企业的成本管理部门实际上没有真正的行使应尽的职责，有的企业甚至成本管理控制工作是由工程管理部门完成的，这样就导致工程项目的支出费用和成本控制工作很难协调进行;(5)国内房地产行业目前大多数的企业成本核算主要仿照会计成本核算的方法，会计领域成本核算方法中，产品的成本需要考虑三个重要的因素，分别是材料费用、生产过程产生的直接费用支出以及简介费用支出，这是会计成本核算的考虑因素，但是考虑到房地产行业的特性，仅仅考虑这些因素远远不够，还需要考虑管理成本、销售成本以及财务成本更等方面，这样才能够对项目全过程进行有效地成本控制。

2房地产全过程成本控制方法研究

房地产全过程成本控制需要以企业项目经营为中心，制定成熟有效地成本管理目标，通过各部门的协调合作来对项目进行全面全过程的成本管理。坚持全员、全程以及全面的原则，对各个阶段进行目标管控，所以文章对于全过程成本控制方法的分析从项目不同的阶段出发，进行分别的分析介绍，首先需要了解房地产项目全过程成本主要构成要素，给出当前形势下大多新开发的房地产项目总投资大致构成.2.1土地成本控制

首先需要了解影响房地产项目土地成本的主要因素。影响土地成本的主要因素分为两个方面:常见因素、特有因素和区域因素。常见的因素主要有国家行政法规(例如国家土地、住房以及城市规划等政策)、社会发展因素、经济因素以及人口因素等，这些常见因素的出现将会直接的对房地产项目土地成本产生影响;特有因素主要是针对土地来说，包括了项目的位置、用途以及土地概况，这些因素对土地成本的影响主要表现在低价的高低上;区域因素主要包含了环境状况、商业发展状况、交通以及基础社会建设程度。这些因素对土地成本甚至是后期的项目价格都有很大的影响。对于土地成本的控制主要表现在土地竞买的过程中。所以对于房地产企业来说，要想更好地控制土地的成本，需要掌握和运用灵活优越的土地竞买策略。文章这里提出的竞买策略主要有两个:分别是突出报价和联合报价。所谓突出报价就是要让企业的报价策略充分的体现企业自身的优势，用自己的优势和对手竞争;联合报价就是和其他企业合作，通过优势互补扩大整体的优势，大幅度的提高成功率。

2．2项目设计阶段的成本控制

设计阶段所涉及到很多方面的内容，是项目全成本管控的至关重要环节。所以设计阶段的成本控制，要按制定严密的项目成本控制方案，核定最适合本项目各项综合因素的产品定位及建造标准，然后严格的按照这个方案执行，具体的步骤如下:(1)严格的规划项目的整体设计方案，规划方案的参照因素就是房地产项目的建设要求和主要功能，认真分析这些因素进行合理的设计布局，大致设计每一个环节的成本预算;(2)按照项目的相关要求设计工程的布局，主要包括建筑的户型和住户面积的分布设计，根据市场需求分析数据来确定，这个环节的工程布局对于房地产项目最终的成本影响非常大，所以所有数据的收集和分析都要保证真实可靠;(3)通过项目设计招标的流程来选择合适的设计单位，尽最大可能的降低建造成本，通过技术经济分析选择合理的工程项目方案，尽最可能的降低项目造价的成本预算，避免工程资源的浪费;(4)对于成本控制管理专业人员来说，要制定合理有效地技术经济分析方案，重视初级方案的制定工作，在充分了解项目设计原则、方案以及相关指标的前提下，制定开发成本的限额，参照项目开发成本限额来制定严密的施工设计;(5)强化对设计质量环节的监督管理工作。房地产项目如果设计没有过关，那么后期的设计变更费用将会非常大，所以强化设计管理能够大幅度的降低设计变更的支出。项目设计尽可能的保持不变，如果需要变更设计，要尽早变更，越早进行变更费用就会越小。

2．3项目招投标阶段的成本控制

首先要强化对招标文件的审核，这一方面是由专业领域的专家来完成的，所以要选择有权威性的专家来进行审核;其次要严格的避免出现串标现象，同时不能够为了竞标成功就不计较企业的成本，招投标要以企业成本挂钩。

2．4项目建设环节成本控制

(1)制定严格的工程项目责任制，这个责任制主要是针对管理人员的，要明确项目成本控制的组织结构设置和人员分配状况，制定明确的各部门以及人员的责任，根据工程项目责任制来制定详细的施工阶段成本控制主要工作流程;(2)结合项目的特点制定不同的和建设计划相关的技术方案，然后运用技术经济分析方法对不同的技术方案进行合理性和经济性分析，这里需要高度重视对技术方案的经济效果进行分析;(3)严格控制施工阶段的成本控制，实现制定经济合理的计划，制定详细的风险应对计划，对于潜在的成本风险提早处理;(4)严格的执行设计变更、经济签证审批管理制度，项目设计变更要有严格的实时性评估与分析，重视设计变更风险的控制，要加强对工程运营节点的管理控制，对于不用节点需要采取哪些措施、制定哪些对话都要进行全面的了解和管理。

2．5结算环节的成本控制

首先需要严格的按照项目的相关数据，检查结算数据是否合理准确，严格的审核项目的结算工程量，工程造价部门要严格的按照工程审核确定的价格，同时需要充分的考虑到工程应扣款项等，最终确定工程项目的总价。

3结论

从文章对房地产项目全过程成本控制的分析可以明显的看出房地产项目的成本控制是一个系统性非常强的研究领域，文章对于这个问题的分析只是给出了一些浅层次的分析。房地产企业要想在激烈的市场竞争中脱颖而出，占领市场，对于成本控制一定要做到循序渐进、按部就班，只有这样才能对保证成本控制的完整性和有效性。

参考文献

［1］刘丽卿．新形势下房地产企业成本控制的探讨［J］．商业经济，2011(24)．

［2］许杭．房地产企业的成本控制探讨［J］．会计师，2011(03)．

［3］彭霞．房地产开发项目前期成本控制问题与对策［J］．工程设计与研究，2012(02)．

5.房地产成本控制论文 篇五

摘要：随着中国特色社会主义经济的不断发展，我国的房地产市场也因此得到了较大的发展。各类房地产企业如雨后春笋般涌入市场，希望得到长足的发展。然而在这一过程之中，各类房地产企业都不约而同的在财务管理与成本控制管理方面出现了问题。因此，本文从财务管理与成本控制管理的重要性出发，分析得出目前我国房地产企业存在以下三点问题：“前期工作重视不足”、“控制机制尚不完善”、“成本控制系统不够健全”。由此，文章最后针对上述三点问题也提出了以下三点具有针对性的建议：“加强对前期工作的重视”、“完善控制机制”以及“做好协同管理规划”。

6.房地产成本控制论文 篇六

1前期调研阶段

在房地产开发的调研阶段，不仅要充分考虑项目的市场环境，还要考虑项目的地理环境，同时论证项目的可行性，切实做好改项目的前期调研工作，这是项目开发成败的关键。房地产开发项目要实现盈利，取得经济效益，必须要做好项目可行性研究，强化成本控制意识。在前期调研阶段，对项目进行选择时，一定要用科学的方法分析开发项目的投资效率，充分了解项目的成本、利润、以及相关的项目风险。同时必须做好现金流量计划和营销策划方案，必须合理安排工程开发进度计划，合理安排现金投入，降低项目资金使用成本，并确保项目得以顺利实施。在项目投资决策阶段，建设标准的确定、产品定位、户型设计、地下室车位设计配比等各项经济技术指标决定着工程造价的高低。项目投资决策不仅为保障工程造价合理性的前提，而且决定着整个项目的成本、社会效益和经济效益。投资估算是否精准以及是否能够有效的控制项目造价这两者的决定因素在于项目决策的深度。因此，项目决策阶段必须做好以下工作：

1.1做好市场调研

应该准确的把握市场需求和未来的趋势;要预测产品销售可能发生的情况，判断产品的竞争力，准确制定市场价格，预测市场的前景;对项目方案展开全方位的考虑，包括市场、环境以及技术等，使项目技术、经济的可行性以及其规模均能得到保障。

1.2科学确定建设标准

建设标准应该基于目标市场的整体经济水平和客户的接受度，综合考虑不同地区、不同等级、不同消费能力群体，科学的制定建筑材料标准、质量要求以及建筑材料的价格等。

1.3准确编制投资估算

工程建设投资估算可以为以下几个方面提供准确可靠的`参考：①项目投资;②工程设计招标;③资金筹措;④工程限额设计等。编制时，应实事求是，既不可高估，以避免形成资金的浪费;也不可少估，以避免因追加投资，打乱投资计划。房地产开发企业应建立各种工程造价的信息数据库，长期积累投资估算经验;实时收集有关估算指标信息。并且结合工程的实际情况，不断地修正和完善指标，充分利用信息资源，为项目定位提供依据，为初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定信息基础。

2设计阶段

房地产开发项目的设计阶段是全面造价管理重点阶段之一，其对建安成本影响最大，是控制建安成本的关键一环。全面引入竞争机制是必要的，需要实行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到成本控制目标。主要措施：①通过设计招标选择设计单位。应该选择可以保证设计质量的单位，在设计的过程中，可以对项目进行分阶段招标;②加强技术沟通、实行限额设计。应该要求设计单位实行限额设计。要定量分析那些可以定量分析的设计内容;在设计的过程中，确保工程施工的技术可行性和经济可行性，使得管理水平和技术水平处于同一个平台;保证建筑材料的经济性;设计的过程中要充分使用标准化;基于保证项目达到预期的标准下，对设计的投资金额进行限制，同时保证施工图纸与技术设计的一致性，确保总的造价不超过房地产开发项目的总投资限额;在招标过程中，应该对设计公司其提供的设计概算指标提出明确要求，尤其是含筋量、含砼量等结构数据，这样才能够方便比较分析结构设计造价;③加强设计出图前的审核工作。在工程施工之前，应该控制工程的变更，避免因设计方案的不足或缺陷影响工程造价;在设计图的制定之后，应该严格审核图纸，提高图纸的质量，保证施工的质量。

3招标阶段

3.1做好招标文件及合同的编制

一份好的招标文件对项目开发管理成功非常关键。优秀的招标文件应对以下多个方面进行清晰明确的说明，其中包括：①工程性质;②承包范围;③现场情况;④地质;⑤劳保统筹的模式;⑥甲供;⑦甲限;⑧甲方制定材料等。对于工程变更赔偿以及处理签证等，应该清晰的写明时间、结算方式以及时效等;要合理的制定质量标准;要准备的推算出工期;符合实际的制定各种奖惩条款。

3.2施工队伍的选择及施工合同的签订

在准入机制以及资质这两个方面要严格把关。并且要清楚详细的规定施工单位的注册资本、优质指标、技术人员、管理情况、口碑等。合同中也一定要明确的写明奖惩、风险范围、结算方式等。

3.3做好施工组织设计的审定

在设计施工组织的过程中，施工单位有可能会隐藏一些开发商可以向其索赔的内容。这个阶段控制造价的方法难以把握，一旦出错，会使日后结算难以把控，房地产开发项目的造价人员必须全程参与、严加控制。

3.4做好图纸会审

图纸会审的工作任务是由项目实施人员仔细审核图纸的内容，并提出修改意见的过程，作为事前控制，效果明显。因此，接到设计单位设计的施工图纸以后，应该立即组织技术人员或者聘请专业人士来审核图纸。其中重点审查的内容包括：①施工图纸是否完整;②设计方案是否满足用户需求;③质量是否达到国家制定和合同规定的要求;④是否保证了经济可行性;⑤有没有严格控制施工成本等。如果最终审核结果不合格，那么就需要设计单位根据建议进行修改并且按时提交，之后重新组织人员进行审核。施工图到了施工现场以后，在施工队开工之前，应该要求监理单位组织所有的施工人员一起会审图纸。使得施工单位与每个施工人员对工程的设计与图纸有所了解，然后从中寻出技术难点，制定解决方案;同时及时发现图纸中的差错，尽量消除各种隐患。图纸会审完成以后，要提醒监理单位做好问题清单，并且及时交于设计单位进行改进和完善。

4施工阶段

进入工程施工阶段，由于工程设计及招标阶段已经完成，工程量已经具体，影响工程造价的因素减少。但考虑到其实体属性，一旦未进行较好控制，一样会导致项目成本失控，可见在该阶段进行成本控制也是很有必要的。

4.1加大对工程变更的管理力度

工程变更包括进度计划、设计、工程项目以及施工条件等多方面，引发变更有可能是施工单位、建设单位或者政府部门等形成。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程变更的具体责任，明确工程、预算等人员的职责以及相应权限，对洽商签证的质量负责，避免出现不实签证或者虚假签证。

4.2对承包商的索赔申请严格审核

在处理承包商的赔偿索取时，应当以合同规定为基准。在工程建设环节常常会出现现场签证，一旦不能进行严格管理，工程便有遭受不必要损失的可能性。应要求施工方代表、驻地监理及建设单位代表有高度的责任感和使命感，做好现场记录，做到一单一签，避免一揽子及日后签证，造成成本无法控制。

4.3控制价格差

对建材市场的实时情况预算人员应大肆搜罗，按照规定限制材料价格，将价差控制在合理范围。

5竣工结算阶段

工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。竣工结算要求在结算核对时认真而细致，面对高估冒算，要严格把关。同时也要尊重实际，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好开发项目的信誉。应当依托合同以及设计图纸完成竣工结算，竣工验收单是必不可少的。验收单中应当注明是否有甩项，结算时据此进行相应扣减。应对预算的增减帐进行清理并保证工程洽商签证能够较好地完成。把审核并确定竣工调价以及材料价差作为重点。审核时应当对原有招标文件进行核对，已包含在原标底内的项目不能再次出现。应严格遵守合同以及协议的相应规定，对于下述费用进行合理说明，比如：优质奖、技措费以及提前奖等，并对工程尾款的会签与结算复审等制度认真进行推行，从而使结算的质量得到保证。

6结束语

由上可知，对房地产开发项目的所有过程的成本予以控制，势必能够达到对项目开发成本的较好控制，并在激烈的市场竞争中赢得效益。

参考文献：

[1]徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].财经界(学术版),,(6).

[2]肖子伟.房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产,,(3):12.

7.房地产项目资金成本控制 篇七

一、房地产项目资金成本控制的基本方式

从房地产资金管理来看, 主要涉及资金筹集、资金使用和资金的管理等方面, 因而资金成本管理也要突出这三个方面。

(一) 合理安排资金使用计划推动资金成本控制

房地产项目建设资金涉及的环节较多, 从前期的土地竞拍、项目设计到项目施工、项目绿化等都需要使用资金, 而且项目运行周期较长, 部分项目从开始购买土地到竣工交房时间长达5年甚至更长, 这就要求房地产企业要合理的安排资金使用计划, 做好资金预算方案, 达到既保障资金使用需求, 又避免大量资金限制浪费, 以此控制资金成本。

(二) 强化融资管理推动资金成本控制

当前, 我国房地产项目积极谋求融资渠道多元化, 2013年上半年, 房地产开发企业到位资金达到57225亿元的规模, 同比增速达到32.1%, 其中国内贷款、自筹资金、利用外资分别实现同比增长30.4%、16.3%、15.9%, 但不同渠道资金其成本存在明显的差异, 如自有资金成本一般应低于银行贷款, 这就要求房地产项目要根据不同渠道可得资金的数量, 尽可能的利用低成本渠道获取资金, 以此推动成本控制。

(三) 强化资金管理推动资金成本控制

房地产项目运行资金总量规模较大, 2013年上半年, 房地产行业开发投资达到36828亿元, 如此庞大的资金规模, 表明内部资金应用规模大, 企业必须制定严密的资金使用方案, 避免资金浪费、乱用, 降低资金风险, 提高资金使用效率, 以此推动成本节约。

二、房地产项目资金成本控制存在的问题及其成因分析

随着房地产行业的发展, 房地产企业公司治理结构日趋完善, 项目管理日趋规范, 这在很大程度上推动了企业成本的下降。但与此同时, 部分项目仍然存在资金成本过高的问题, 需要采取积极的举措予以改善。

(一) 资金成本控制意识不浓

首先, 房地产企业成本控制意识不浓, 由于近年来我国房地产行业利润水平较高且行业发展迅速, 这就使得房地产企业总体盈利较佳, 企业职工特别是领导者的成本意识相对薄弱。其次, 房地产项目本身成本控制意识不浓, 部分项目领导者为加大项目主导权, 积极争取资金的控制权, 即使有资金空闲也不愿意在项目之间进行调剂, 而资金短缺的项目则更多的需要争取银行等金融企业的支持, 从而在房地产企业内部人为的拉高了资金成本。

(二) 资金使用缺乏长远规划性

首先, 部分房地产企业资金总体供不应求, 因而在资金使用计划上更多的是以年度为计划期限, 缺乏更为长远的融资方案, 这就与房地产项目本身的长周期存在差异, 可能导致本年度资金的过度使用而下一年度资金相对缺乏, 不得不花费更高的成本获取外部资金的支持。其次, 从房地产企业资金管理模式来看, 项目资金无法得到合理保障, 一般而言, 房地产企业会“多点开花”, 同时运行多个项目, 公司则通过资金集中统一管理甚至成立财务公司的模式来运行, 这就可能导致某一项目的资金被“挪作他用”而无法得到保障, 甚至项目无以为继。

(三) 资金成本控制措施空化

首先, 房地产项目成本控制目标不明确, 部分房地产项目在资金的追求上以越多越好等为目标, 或者认为房地产项目只要融到了资就是赚钱, 从而没有按照项目实际资金需求进行安排, 从而导致资金成本过高。其次, 资金使用过程中安排不合理, 项目部没有与原材料供应商等单位就资金支付时间等进行协商, 导致部分资金被提前支出, 部分资金由于延后支出而增加了违约资金等, 这也加大了资金成本。

三、强化房地产项目资金成本控制的思考

强化房地产项目资金成本控制就是增加项目利润, 提高项目盈利水平, 实践中可以从强化成本控制管理、科学测算资金需求总量与时间节点、明确资金管理方案等方面着手。

(一) 强化资金成本控制管理

首先, 要明确资金成本控制责任单位, 项目部要充分发挥财务人员的作用, 积极组建包括项目负责人、现场施工管理人员、财务人员等在内的成本控制领导小组, 并由财务人员负责对成本情况进行统计测算, 以此保障成本清晰。其次, 要明确资金成本控制责任主体责任, 项目部要明确项目负责人、原材料管理人员、施工负责人等在资金使用与管理中的主体责任, 并将这种责任与其奖金福利相联系, 以此调动其积极性, 强化资金成本控制。

(二) 科学测算项目资金需求夯实资金成本控制基石

首先, 要科学的测算项目资金需求总量, 房地产项目部要根据自身的建设水平、以往同类型项目建设资金支出以及市场中同类型项目建设资金支出情况, 科学预测项目总体资金需求, 并与自有资金相比较, 初步确定项目资金缺口, 指导项目融资, 为资金成本控制控制奠定基础。其次, 要科学的测算项目资金需求时间安排, 项目部要根据项目建设进度安排预测资金支出情况, 根据项目可回收资金时间节点等预测资金回收利用情况, 以此测算出各时间节点的资金缺口或者盈余, 为提高资金使用效率奠定基础。

(三) 明确方案推动资金成本管理

首先, 要明确融资方案, 房地产项目在建设之初要与银行等机构进行会商, 与银行探讨当前或者未来一段时间提供融资的可行性, 并进而确定融资成本 (利率、期限等) , 为推动成本控制奠定基础。其次, 要明确投资方案, 房地产项目部要与原材料供应商等合作企业进行洽谈, 确定资金支付的期限、支付的方式等, 以此提高资金支出的计划性, 强化资金成本控制。再次, 要明确项目部与房地产企业之间的资金管理关系, 特别是在资金集中统一管理等模式下, 要明确房地产企业与项目部之间的沟通联络机制, 资金使用责任落实

摘要：资金成本控制关系到房地产项目利润水平, 实践中可以从强化成本控制管理、科学测算资金需求总量与时间节点、明确资金管理方案等方面推动成本节约。

关键词：房地产项目,资金,成本控制

参考文献

8.探讨房产企业房地产成本控制 篇八

一、房地产成本管理控制概述

1、房地产成本管理的概念。 房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。

2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的 80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。

二、房地产公司成本管理中的问题

1、成本核算对象的设立不规范。 在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。

2、 成本费用分摊不合理 。 房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。

3、账物不一致。 由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。

4、工程成本核算的依据无法及时取得。 房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础上进行核对。

三、对房地产成本控制与管理提出的相应方法及设想

1、获得土地使用权成本管理。 获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。

3、工程建安运行成本管理控制。（1）大于 10 万元的项目采用公开招标的形式，小于10 万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于 40 万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按 2 万吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过1000 万元，也许比我们开发一个小楼盘的利润还会多。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。

4、销售、运营成本管理控制。 这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。

5、其他成本的管理控制。 这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓励机制 。 首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。

7、制定完善的成本计划。 房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。

8、实行全程成本控制。 由于房地产企业的生产经营不是一个短期的投资行为，其往往是一个长期的投资过程，因此在其成本控制中要实行全过程的成本控制管理，以达到成本支出最小化的目的。

四、结束语

9.房地产成本控制论文 篇九

房地产开发项目的设计是工程施工的前提准备，设计的合理性、准确性、科学性对后面的工程建设造成很多方面的影响，包括工程投资、施工、竣工结算等。同样设计也需要投入资金进行，因此工程设计需要成本控制和管理。在房地产开发项目中首先按照建筑市场需求，建立工程模型，然后根据建立的工程模型进行数据分析，其模型数据分析是十分复杂的。有项目工程力学数据分析、外观设计几何分析、材料受压数据分析等，只有将这些工程模型数据分析准确，才能按照分析的结构进行项目工程设计，所以工程设计阶段与施工阶段都是一个复杂的施工过程。

10.房地产成本控制论文 篇十

17日）

房地产培训：房企项目成本控制机施工结构优化培训

【课程背景】

每一个企业陈本这块都比较重视，只有得到了一定的利润这样公司才能更好的保证，怎么样让公司支出的少，收效的快、多。通过学习本课程，将带给您结构专家的经验和技巧，教您速成的招数，并能带回企业一套结构设计、施工图审查的管理办法和工作要点。利润=价格-成本，过去十年，价格高低决定利润，未来十年，价格取决于市场，而企业省下来的都是利润，一个结构专家的好点子，能让您为企业省去上千万的成本。

大家知道方案设计对项目的溢价，您是否意识到施工图设计是设计思想向产品实现过渡的关键步骤，而其中的结构又是影响安全、质量以及成本的最核心要素。若结构设计管理、施工图设计管理和审查不到位的话，建筑设计方案就会打折扣，并且会增加大量的额外成本，又会影响项目的工期进展、质量甚至是安全问题。所以，开发企业最需要关注的是，对结构优化、施工图设计的管理和审查。【课程收益】

掌握结构设计管理的套路和技巧； 掌握设计成本优化十一大关注重点； 能正确理解合理利用规范；

学会结构优化速成七大招数，从大量案例中分享经验； 做好施工图审查，掌握审查要点。

专家将通过大量案例与学员分享结构优化和施工图审查的经验技巧。【课程对象】

房地产公司总经理、设计副总、总建筑师、总工程师、设计部及工程部负责人 【讲师介绍】

刘老师：国家级建筑结构优化专家。国家一级注册结构工程师，北京市评标专家库专家；曾任金地、复地、中信、万达集团设计高管，为多家企业进行结构优化咨询服务。

学术成就：《北京金地国际花园A区A座模型振动台试验研究》《大跨高比大跨度钢筋混凝土楼面梁设计与试验》《浅论大孔轻集料砌块在填充墙中的应用》《砖混办公楼改造加固设计》《结构设计与工程造价关系的探讨》《金地名京地基基础设计综述》国家规范《建筑工程用切（扩）底机械锚栓及后扩底钻头》主编人。【课程大纲】

第一部分：房地产项目结构设计及利息优化管理解析 一）利息优化关注的重点 1确定合理的设计规范 2选择合理的设计荷载 3合理的结构选型和结构布置 4控制主要结构资料的强度等级

5场地标高、地基承载力、地下水类型、设防水位等主要地质参数 6地基处置的解决方案、技术要求 7基础选型、基础埋深

8桩基类型、成桩方法、试桩要求、桩检测

9地下室外墙、窗井、底板、有覆土顶板的设计及构造 10墙、柱、梁等主要构件的截面尺寸、配筋、构造 11结构整体计算顺序中各项参数的选取 二）如何才干做好结构设计管理 1做好结构设计管理六大关键点 1甲方结构设计管理人员的素质 2对乙方的要求 3外部资源 4合理的设计周期

5本钱、工程等部门的配合支持 6合同、制度、流程 2标杆企业的管理经验分享

案例：某标杆企业施工图设计合同》某标杆企业对设计单位提出的设计及构造做法要求》 某标杆企业施工图阶段结构设计管理总结》多家标杆企业结构限额指标分析》 3结构设计管理技巧

案例：某私企设计院的考察与合作》某市属设计院的合作》某项目施工图结构优化的沟通》某项目超限问题的防止》

三）正确认识结构优化 1结构优化的概念

2结构优化起始阶段及每个阶段的工作内容 3结构优化的原因及必要性 4目前地产企业“结构优化”几种方式 5结构优化需要怎样的内部配合

四、施工图结构优化速成七大招数—实战讲解 1地下室外墙及人防临空墙 2基础底板及地梁

3地下车库顶板（人防顶板和覆土顶板）4剪力墙暗柱的纵筋及箍筋 5剪力墙墙体分布筋 6楼（屋）板配筋

7框架柱、框架梁、连梁、楼面梁、悬挑梁

五、正确理解合理利用规范 1国家规范之间的差异

案例：抗规与高规对于约束边缘构件设置的区别 2国家规范与地方规范之间的差异

案例：抗规与北京市设计技术细则中对于多层剪力墙结构抗震等级确定的差异 3新旧版规范之间的差异

案例：施工后浇带、沉降后浇带封闭时间的改变 4规范条款的适用条件

案例：上部结构崁固与地下室顶板构造及上下刚度之间的关系 5筑结构专业技术措施规范条款的突破

案例：北京某项目基础埋深案例新旧高规/北京院结构技术措施

六、质量优化关注的重点 1框支梁、框支柱 2悬挑结构的设计及构造 3楼板的厚度、配筋及构造 4超长结构的构造措施 5线角、栏板、空调板的构造 6满足使用功能的结构优化

案例：某项目结构布置优化》某项目高层下结构转换安排》 第二部分：施工图审查要点解析

一、施工图审查的要点 1结构设计总说明 2轴号、轴距、尺寸、标高 3基础、底板图 4地下室墙体配筋 5地下室、车库顶板

6变配电室、消防水池（箱）7楼板（悬挑板、屋面板、剖面）8梁（框架梁、连梁、普通梁）9暗柱、剪力墙

10框架柱、异形柱、框支柱 11楼梯、电梯

12烟风道、管井、强弱电箱、消火栓

二、施工图审查的保证体系 1建立施工图审查制度 2甲方结构设计管理人员的素质 3合理的施工图审查周期 4外部资源

5施工单位、监理单位参与

三、施工图审查的必要性 1结构设计管理的需要 2目前设计市场现状决定

3甲方施工图审查与施工图外审的区别 详情课程请查看中房商学院官网

11.房地产开发成本的控制 篇十一

关键词：房地产；成本控制

房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的#动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企業赢取较大的利润空间。

一.项目决策阶段的成本控制

对于房地产行业来说决策阶段是整个项目的基础和导向，项目的所有环节都要围绕决策阶段的规划进行，因此，决策阶段对项目整体投资影响程度很高，这就要求房地产开发企业在决策阶段对项目投资总成本进行专业性的预测，并确定投资控制目标，建立成本控制机制。

1.1进行充分的市场调查分析

风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。最大程度的将这种不确定性降至最低，需要房地产企业进行充分的市场调查分析。在调查过程中，根据自身发展的要求和目标，选取有用的信息进行整理，取其精华去其糟粕。迎合现代潮流的需要，应用现代科技的手段，充分发挥信息化的功能，以尽可能准确的获取市场信息，从而将房地产开发过程中的不确定因素扼杀在萌芽状态。通过市场调查分析，使房地产开发企业对市场的下一步走势和供求状况了如指掌，从中选出可以获取最大经济效益的投资项目。

1.2客观、准确地做好项目可行性研究

专业人员根据取得的第一手调研材料，估算出开发项目的全部费用成本，分别估算土地成本、建安费用、管理成本、财务成本、工程费、基本设施成本费、销售成本、以及其它无法预测的其它费用等。费用成本估算力求准确、客观，必须紧密结合当地房地产行情和开发项目的实际情况。根据全部支出成本和销售价格的预测情况对项目做出经济评价和综合分析，评价和分析过程运用成本利润率和销售利润率等指标，使得出的结论更科学、更可行、更具说服力。

1.3采取多样化的组合投资

房地产开发企业为了减少未来收益的不确定性，可以将投资有选择地放到不同类型的房地产开发项目上，投资建设不同类型的商品房，以满足不同收入阶层居民的需求和承受能力。由于不同类型房地产的开发风险不同，收益高低也就不尽相同，如此一来，大大降低了房地产企业的风险，提高了其抗风险的能力。

二、项目设计阶段成本控制

房地产开发项目在决策阶段之后，设计就成为项目开发的关键环节，在这个阶段，影响项目成本的因素有很多，如建筑物的平面布置形式、结构设计、外观布局、内外装潢标准及主要机器设备等，这些因素占据影响项目成本的很大比例，对这些因素进行科学、合理的规划，可以使项目设计阶段的成本控制达到事半功倍的效果。

2.1优化设计方案

通过设计方案比选控制成本，在设计过程中，不断改进方案存在的不足与缺陷，尽可能使设计方案达到最优。从经济、技术、市场这三个视角对开发项目的结构布局、功能分区、结构形式、户型特点、环保节能和建材选用等进行比对，根据比对结果，选用系列化和标准化的设计方案。设计方案要充分考虑施工过程的可行性和经济性，避免对施工规划的大规模改动，保证工期按期完成，同时最大程度的节省投资成本。

2.2推行特性设计

在设计过程中，充分分析项目的特点，在项目的实际情况的基础之上，选用切实符合项目的材料、设备、施工工艺等，并对其性质和特点进行研究，最大程度地节省材料和设备的支出成本。合适的材料和成本会在很大程度上节约项目施工成本，保证项目施工安全、顺利的开展。

2.3制定限额设计

对项目进行合理并科学的分析研究，在保证项目工程质量的基础之上，制定限额设计方案，按照标准的投资估算控制初步设计，减少一切不必要的成本开支。投资分解是实行限额设计的有效途径和主要方法，为了使投资控制在限额内，按照经济合理、技术先进、安全环保、美观并符合国情的设计方针，将投资限额分解成若干个专业限额，并且按土建、通风、排水、暖通、电力等专业，下达给各专业技术人员，对设备如何选型、总图布置情况、工艺流程图、建筑方案进行反复甄选，分析研究实现投资开发的具体措施。采用限额设计方案是我国房地产领域在项目设计过程中有效使用开发资金、控制投资支出的强有力措施。

三、项目施行阶段成本控制

3.1认真做好招标工作

招标在项目开发过程中是成本控制的关键节点，通过招标能遴选到合适的合作者。良好的合作关系是房地产开发项目效益实现的保障，是项目顺利进展的必要条件，同时也是施工方与招标方维持利益关系的前提基础。

招标前拟好招标规划，并针对招标前出现的变动，对规划做出进一步调整，并会同相关部门对调整方案进行审核，以确保招标工作顺利开展。项目招标计划增添责任主体、招标方式的界定，做到规划条理、责任明确，避免规划紊乱造成不必要的成本支出。

项目招标工作必须规范有致，招标前编制造价指标及标底数额，保证项目招标有计划、有规范的进行。招标完成后，对招标结果和标底数额进行比对，同时加强意外事件的防范力度。

3.2加强集中采购，选择长期供应商

所谓集中采购就是利用规模化采购方式进行的大宗采购，这种方式可以有效降低采购成本，并提高采购效率，同时保证采购质量。力求采购方式公开、使采购信息透明化，避免采购方面出现腐败等不良现象。对于一些零散材料、小型设备的采购也要货比三家，力求质优价廉。

供应商的选择至关重要，更换供应商会造成一系列的时间和资金支出，所以力求与供应商建立长期的合作关系，同时注重对供应商的管理，尽量使供应商负担货物的运输费用，最大程度的节约成本。

3.3加强施工现场的管理

施工现场货物繁多、人员杂乱，经常发生一些不可预测的安全事件，对施工现场的工作人员造成了安全威胁，甚至出现返工、停工等情况，这些现象势必会增加项目的成本支出，所以加强施工现场的管理，施工阶段成本控制的必要手段。

3.4加强合同管理，避免工程索赔。

签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。严格经济签订和工程变更管理。施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行开发建设、拨付工程款项、工程竣工结算、工程索赔的全部依据。为此，必须把好施工合同的起草、审核、修改、签订关。在开发项目施工过程当中，要严格执行合同具体条款，以减少不必要的责任纠纷和违约赔偿。

四、竣工结算阶段成本控制

竣工结算是开发项目成本控制的最后一关，工程造价的高低跟竣工工程结算的办理有着直接关系。施工单位提供的工程结算书大致存在高套定额、冒算多算、高套取费标准以提高结算价的现象。房地产开发企业需要亲自组织造价工程师对施工单位编制的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时还要参照原招标文件、图纸、设计变更、承发包合同、材料设备采购价格、工程索赔合同、专业分包合同等，委托信誉好、资质高的工程造价咨询企业进行更严格、更专业、更全面的审核。以造价审减额为基数的奖励对工程造价咨询企业来说是一个很大的诱惑，这种奖励制度能充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低项目成本。

五、结语

房地产行业经过了二十几年的发展，特别是自近十年来的价格飞涨，局部地区已经形成了泡沫，加上房地产的造富神话，造成大量的企业投身房地产开发行业"造成行业竞争压力巨大"房地产企业只有强化自身管理水平，才能应对可能面临的价格下降，带来的风险，虽然房地产至少还有二十年的发展机会，但不代表所有的企业都可以高枕无忧"成本控制作为企业管理中的重点，一定会越来越引起企业负责人的重视。

参考文献：

[1]金海鹏. 房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学，2012.