房地产成本管理要点(精选10篇)
1.房地产成本管理要点 篇一
房地产公司目标成本控制责任书的编制要点
目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件,与设计任务管理指导书、工程管理指导书等,互相补充,共同构成项目经营指导书内容。
目标成本控制责任书的制定,应按照《集团责任成本管理体系》要求,明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。
《目标成本控制责任书》应包含以下内容:
①项目概况:总规划指标,分期规划指标,工程概况,入伙时间。
②地价成本控制:目标、责任部门、控制手段和要点。
③开发前期准备费用控制:目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。
④主体建安、社区管网、配套设施费的控制:目标、责任部门、控制指标、控制要点,应避免的已完工程的失败教训总结;还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。
⑤园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制:目标、责任部门、控制要点。
⑥开发间接费的控制:目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点;包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。(各成本项目的具体控制指标详责任成本管理体系指引)
营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”。“营销设施建造费”额度的确定及实施过程,均需要设计、营销部门的密切配合,兼顾效果与成本的平衡;特别是卖场和样板间装修,在总额确定后,由设计部负主要控制责任,并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘计划,于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。
《目标成本控制责任书》由成本管理部负责编写,初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目发展部、财务部等各职能部门讨论、修改,达成一致后由各部门第一负责人签字确认,总经理签发执行。
2.房地产成本管理要点 篇二
在房地产市场经营行为中, 地产项目管理作为地产管理的重要内容, 在管理工作落实的过程中, 按照系统管理的理念、方法与策略, 就整个地产项目实施的全过程管理工作。有效的地产项目管理工作, 能够促进地产各个生产要素之间的优化与配置, 为地产质量的提升, 创造良好的条件。房地产项目管理作为一项系统性的工程。按照管理者的主体分类, 可以划分为地产的建设项目管理工作、设计项目管理工作、咨询项目管理工作、地产施工项目管理工作以及地产物业管理工作。而地产的建筑装饰设计管理工作, 是整个地产建设项目管理的一个构成部分, 优秀的建筑装饰设计管理, 一方面能够提升地产的建设质量, 另一方面能够塑造一个地产的品牌。其中独特的装饰理念、装饰方法与管理策略, 对于提升地产的经济效益有着非常重要的意义。最近几年来随着我国地产建设水平的不断提升, 房地产的质量与配置标准在不断的提升。各个开发商也更为注重通过装饰水平的提升, 来吸引更多的客户。在建筑装饰管理工作中, 需要做好以下几方面工作。
1 房地产建筑装饰设计材料的选用与质量控制
在建筑装饰过程中, 装饰材料作为建筑装饰的基础要素, 优质的装饰材料是建筑装饰质量的基本保证。因此, 建筑装饰管理人员要不断的加大对不同装饰材料性能与应用范围的了解与学习, 通过学习与实践, 提升对建筑装饰材料质量的甄别能力。在管理工作实施的过程中, 只有准确的认识不同装饰材料的性能, 才能合理的应用装饰材料来优化装饰设计效果。同时, 装饰材料为建筑装饰提供了基本的物质以后, 装饰材料种类的多样化与造型因素的个性化, 为建筑装饰工作提供了更大的空间与可能。因此, 在建筑装饰实施的过程中, 只有充分的了解和认识建筑装饰材料的特点, 才可以充分的发挥建筑装饰材料的个性化装饰效果。所以, 在建筑室内设计的过程中, 准确的把握不同装饰材料的性能, 选择恰当的装饰设计方案, 是建筑装饰设计管理工作的重要内容。
在建筑装饰的过程中, 有效的使用建筑装饰材料来开展建筑装饰设计工作, 需要一个实践与创造的过程。只有不断的学习, 才能够更全面的认识材料的独特性与适用性。通过不断的设计与实践, 可以提升建筑装饰设计的水平。在建筑装饰水平不断发展的过程中, 各种新材料与新技术在建筑装饰工作中得到了全面的使用, 这就要求在建筑装饰管理工作中, 要加大对新材料与新技术的应用, 通过这一途径, 来创新建筑装饰设计的路径, 提升建筑装饰的效果。在实施建筑装饰设计的时候, 要结合当地的文化、地理状况、装饰材料的特性进行全方位的考虑与创新。
针对交楼标准来讲, 材料的选择显得更为重要, 在选择的过程中, 不能仅仅就材料的观感考虑, 同时也要加大对材料性能的考虑。第一, 所选用的材料要具备良好的稳定性, 比如在建筑装饰的过程中, 石材作为常用的装饰材料之一, 如果所使用的石材性质不够稳定, 可能在大面积应用了以后, 会产生石材纹理差距大、石材的防污性能不高等问题, 这些问题的存在将会影响后期的交楼验收等工作, 无形中给开发商带来不可挽回的损失。所以, 在进行建筑装饰材料选择的时候, 首先要加大对建筑装饰材料基本特性的了解。第二, 就建筑装饰材料的产地的选择, 要尽量在近距离的范围内选用建筑装饰材料, 一方面能够降低建筑装饰材料的运输成本, 另一方面对于建筑装饰材料的调换等也更加的快捷。避免因为建筑装饰材料的调换等问题, 给建筑装饰工期的影响。因此, 在建筑装饰材料选择的过程中, 建筑装饰材料质量的选择高低, 会对整个建筑装饰工程产生直接的影响。做好建筑装饰设计开始阶段的材料选择与管理, 是后期建筑装饰施工开展的基础。
2 房地产建筑装饰设计创意的应用与管理
房地产的装饰设计创意作为文化与艺术的创新, 是对建筑内外部环境进行改造与创造的过程。建筑装饰设计不仅仅是一种艺术行为, 更是文化与概念的有机结合, 通过使用不同的色彩、表现力的线条、空间的搭配、灯光的映射等凸显建筑装饰设计风格的方法。在房地产开发的过程中, 建筑装饰的独特性、设计的合理性, 一方面能够满足房地产客户的需求, 另一方面对于提升房地产的质量有着重要的意义。因此, 优秀的房地产创意设计成为了房地产开发的一个主要构成内容。实践证明, 在房地产激烈的竞争市场上, 优秀的房地产装饰创意很好的带动了整个楼盘的受欢迎程度与销量的提升。例如对一些地理位置优越度较低的区域, 开发商往往会在楼房的装饰设计等方面进行了很多的创意筛选与抉择, 通过邀请国际设计大师进行创意设计的主持、将国际品牌的创意经验与方法融入到自己的楼盘设计中。这些措施, 都会对当地的房地产市场带来有影响的轰动, 而且一个新的房地产创意, 往往能够影响一个地区房地产业界的设计新风尚。
所以, 在房地产建筑装饰设计管理的过程中, 首先要注重室内格局的整体性, 在保证室内功能分区的基础上, 提升建筑装饰设计风格的整体性。将适合空间内部设计的位置与资源, 充分的结合到地产建筑装饰设计工作中, 提升房地产建筑装饰设计的美学性与技术性, 实现地产建筑设计对地产质量提升的促进作用。其次, 要按照房地产具体项目的市场定位、房地产业主的主观需求等作出风格的定位与设计。由于房地产风格的定位对于整个设计的影响是非常直接的, 风格定位的合理性是更好的展示房地产建筑品质与公司形象的窗口。所以, 需要深入的分析一个群体的共性, 体现在建筑装饰设计风格上要注重设计的统一性, 并且就开发楼盘的风格和消费群体进行一个系统的把握与分析。
3 房地产建筑装饰设计与配饰的使用
配饰是房地产建筑装饰设计的主要内容。配饰的设计原则是少而精, 而且要保证其一定要合适。当前在建筑装饰界流行的是“少装修多配饰”, 因此, 合理的使用配饰, 是保证装饰效果的基础, 但在装饰设计的时候, 配饰并不是越多越好, 配饰的使用不能太滥, 要有为而有所不为。房地产建筑装饰工程监理的主要内容之一是加强质量控制, 目前我国的房地产建筑装饰质量控制的标准大部分都是装饰饰面。提升建筑装饰工程的质量标准, 对于更好的提升房地产建筑装饰工程的质量有着重要的意义。房地产建筑装饰建设工程质量验收是质量标准的重要组成部分, 为质量标准的贯彻落实规定了步骤和方法。由于房地产建筑装饰工程有多项内容, 在施工过程中往往由多个施工单位建造, 若在施工组织、施工配合、成本控制上出现问题就会影响施工进度, 拖延工期, 影响工程质量及效果。因此, 在施工管理过程中应充分注意这几方面的问题。房地产建筑装饰工程的施工管理是一项实践性很强的工作, 要求工程监理人员既要有精深的房地产建筑装饰工程管理知识, 又要具备丰富的指导和控制现场施工等方面的经验和能力, 只有这样才能在保证工程质量的前提下, 把房地产建筑装饰工程的科学性、技术性、艺术性等完美的结合到一起。
4 房地产建筑装饰设计与质量管理控制
为了更好的将一套优秀的装饰设计方案转变为立体的装饰空间, 需要不断提升建筑装饰工程的管理效果。建筑装饰工程监理的工作任务, 是在对建筑装饰工程师的管理与协调的过程中, 及时的发现建筑装饰设计与施工中存在的问题, 在问题分析的基础上, 通过协调相关部门之间的工作关系, 保证在预定的投资、进度和质量目标内获得更好的建筑装饰设计与施工效果。在这个过程中建筑装饰的质量管理、装饰艺术的再创造、建筑装饰成本的有效控制成为建筑工程项目管理的重要内容。房地产建筑装饰按照工程项目与专业工种, 我们可以将其划分为:装饰土建、装饰饰面、装饰照明、装饰给排水、装饰弱电等几大工程。在这些工程里面, 装饰土建工程的主要内容有砌体、隐闭工程等。需要通过管理, 来促进装饰饰面工程质量标准要达到建筑装饰工程施工及验收规范。
5 房地产建筑装饰施工专业之间的配合与管理
在房地产建筑装饰设计管理的时候, 对建筑装饰设计效果产生重大影响的安装工程, 需要在安装之前做好与装饰设计的协调。通过有效的协调, 保证建筑装饰设计的针对性和系统性。安装时, 尽量减少交叉作业给建筑装饰工作带来的影响。通过不断完善设计图纸与深化设计工作的有效性, 保证建筑装饰设计管理的顺利实施。在图纸审核完成以后, 按照所设计的图纸制定出相关的施工方案, 对整个装饰工程作出科学的指导。天花、墙面等空间区域有哪些管道设备与详细走向, 装饰造型与设备的关系等等, 都需要清晰的进行标注。天花上喷淋头、风口、报警探头等的排列分布, 与装饰造型灯具布局设计的关系, 要不要等分成行, 是不是存在交叉重叠问题。要注意调整各专业在墙面设置的开关等的位置标高, 同时要根据房地产建筑装饰造型存在的差异, 形成局部区域的对称、居中、等分的感觉, 获得装饰视觉整体的一种和谐, 同时满足各专业设计规范的要求, 保证设备安装与维修有足够的空间。
6 房地产建筑装饰施工计划与措施的管理与制定
在房地产建筑装饰设计管理工作的过程中, 通过制定详细的施工计划与措施, 保证建筑装饰设计管理的有效性。第一步按照建筑装饰的合同周期作出总的进度安排, 在此基础上, 对各个专业的施工进度进行细化。通过各种有效的措施保证建筑装饰施工能按时完成, 在报审合格之后, 才可以进行下一道工序的施工。第二步在装饰设计的过程中, 占用空间最大的往往是空调和建筑的消防系统, 同时建筑物的给排水管道、灯具等位置的确定, 需要在前期做好空间功能划分的基础上, 按照实际的情况进行施工与协调。首先要明确标高, 这个是以建筑为准的。由基础结构施工的部门提供相关的标高轴线, 要保证建筑标高的统一性, 避免积累误差的出现。绘制综合详图, 反映相关部位安装工程的标高、尺寸及与建筑装饰的准确关系。不同专业之间加强配合, 统筹安排作业时间, 找到合理的结合点, 安装施工时可分区域施工试压, 提高效率。施工时注意要避开主龙骨 (特别是轻钢龙骨石膏板天花吊装) , 以免影响天花吊顶的结构, 安装专业与木工专业需要配合放线。如果对顶面龙骨的破坏是必须要返工的, 那么需要通过加强龙骨等措施来保证。在吊顶封板工序实施之前, 一定要完成系统试压、电气绝缘测试、管道的保温等基础性的工作, 要借助各专业内部验收和监理工程师隐蔽验收, 合格以后才可以进行封装吊顶板。在这个过程中, 如果出现问题需要变更, 那么变更时所需的完成面开孔拆除一定让装修方来完成, 而且要避免野蛮施工给已有工程带来的不利影响。
7 结语
综上所述, 建筑装饰设计管理工作的成效, 会对房地产经营效益产生直接的影响。建房地产建筑装饰设计管理作为地产项目管理的核心内容之一, 在管理实施的过程中, 尤其需要注重加大对地产建筑装饰设计的管理, 在公司领导予以足够重视的前提下, 以优质完善的建筑装饰设计制度、建筑装饰管理考核制度为建筑装饰项目管理创造良好的条件。同时, 加大建筑装饰设计工作, 还需要加大对建筑装饰设计一线工作人员、工程师的管理与沟通, 通过有效的管理实施, 提升房地产建筑装饰设计的效果, 为地产企业市场经营效益的不断提升创造良好的条件。
[ID:001164]
摘要:随着我国房地产市场竞争越来越激烈, 房地产开发商更加重视房地产建筑装饰设计与施工的质量。房地产建筑装饰设计管理作为设计质量的重要工作, 是提升装饰设计效果, 促进房地产开发项目市场欢迎度提升的有效途径。基于此, 本文以房地产建筑装饰设计管理为研究对象, 分层论述了房地产建筑装饰设计管理工作的要点。通过本研究以期为房地产建筑装饰研究, 提供参考。
关键词:房地产,建筑装饰,管理要点
参考文献
[1]鲁红筠.房地产企业项目设计阶段的风险管理[J].建材世界, 2011, 32 (3) :128-130, 140.
[2]刘小平.浅谈设计管理在房地产住宅项目中的重要性[J].建筑施工, 2011, 33 (8) :760-761.
[3]吴军, 刘芳.房地产开发项目设计管理[J].黑龙江科技信息, 2009, 23 (25) :244.
[4]杨山.房地产开发项目设计管理概述[J].甘肃科技, 2009, 23 (19) :120-121.
[5]滕永红.房地产项目规划设计管理措施的若干研究[J].黑龙江科技信息, 2010, 24 (26) :283.
[6]印亚军.论加强房地产项目规划设计管理的重要性[J].科技资讯, 2010, 8 (28) :223.
[7]刘小平.浅谈设计管理在房地产住宅项目中的重要性[J].市场周刊:理论研究, 2010, 33 (12) :24-25.
[8]胡传昶.房地产开发中规划设计管理的两点见解——产品创新和成本控制[J].现代物业:中旬刊, 2010, 4 (11) :90-91.
3.论房地产室内设计管理之关键要点 篇三
【关键词】室内设计;管理;要点
引言
自人类进入工业社会以来,科技的进步,人们思想观念和设计理念的进步,让我们能够以更多样化的方式来处理我们的生活空间。为了实现人类居住环境的合理化,美观化,为了使地球上有限的私人空间利用最优化,就必须考虑室内设计的主体,以达到相应的使用效果和视觉效果。这对设计师们来说是个挑战。
一、房地产室内设计的含义和基本观点
人类最主要的生活空间便是室内空间,室内最重要的活动便是休息,现代生活节奏很快,人们的休息质量显得极为重要,室内环境优劣对人们的休息质量有很大影响,因此,室内环境的创造,应该把保障安全和有利于人们的身心健康作为室内设计的首要前提,人们对于室内环境除了有使用安排、冷暖光照等物质功能方面的要求之外,还常有与建筑物的类型、性格相适应的室内环境氛围、风格文脉等精神功能方面的要求。
由于人们生活中重要的活动大多在室内,因此现代室内的设计方式,相对而言是环境设计系列中与人们关系最为密切的环节。室内设计的风格、理念及其总体,是一个时期人文艺术理念的产物。随着时间的推进,这些理念将反映一个时代的设计理念的进步与发展。这里由于室内设计从设计构思、施工工艺、装饰材料到内部设施,必须和社会当时的物质生产水平、社会文化和精神生活状况联系在一起;在室内空间组织、平面布局和装饰处理等方面,总而言之,与当时的哲学思想水平、美学观点、社会经济发展、民俗民风等有着密切的关系。微观而言,从个别作品来看,室内设计水平的高低、质量的好坏与设计者的专业素质和文化素养密切联系。至于各个项目最终的设计理念与成果,又和该项工程具体的施工技术、用材质量、设施配置情况,以及与建设者的协调关系密切相关,所以项目建设最关键的环节和前提是设计,但最终成果的质量有赖于:设计——施工——用材——与业主关系的整体协调。
二、室内设计与建筑设计共同的设计理念
从建筑设计和室内设计大的方面来讲,建筑设计和室内设计所要遵循的共同法则均是基本的构图法则、形式美法则和符合视知觉与审美的规律性,所有的设计均要遵循设计学的基本理念和美学理念。在自然环境每况愈下的背景下,在全球倡导绿色文明的条件下,建筑设计和室内设计还要秉承绿色节约的设计理念,以最小的自然代价,最少的资源消耗来设计。
当两个概念细化到某一处建筑物的时候,两者的设计理念更要一致。建筑设计和室内设计在同一个建筑物的内外不同设计上,理念保持一致的条件下才有可能打造出最好的效果。其空间的合理划分、风格的一致性都是在秉承相同的设计理念下才可以做到最优。建筑设计可以给予室内设计最合理的空间分割,室内设计则可以更好地发挥其对内部空间的进一步合理优化,更好的与外部建筑相配合,达到使用和视觉的最优效果。
三、室内设计对建筑设计的调整与延伸
通常的情况下,开始于建筑后期的室内设计,会为了达到使用的要求而对建筑内部甚至外部进行调整。运用室内设计的手,对建筑的内部空间进行细化或重构。或者引入打光而打通建筑的外墙。这些手法都会对建筑产生调整,但此类调整都是单向性的,只回归于室内设计的效果,而对已建好的建筑,是没有太大的影响。
而其中有一些室内设计师会将室内的光辉引向室外,还有一些室内设计注重了对建筑形式的延伸。前者会便室内设计的形式影响到建筑的外部,便本来一般的建筑立面得以生辉。后者会捉住建筑的美感,并在室内设计的时候将其扩大化。无论是何一种手法。此时室内设计便对建筑进行一个主动的变化与延延伸。建筑与室内设计更像一个整体而不是分开的独立空间。例如位于斯德哥尔摩的光之饭店。设计师在做室内设计的同时,透过玻璃外墙,使建筑在夜晚展现华丽的灯光色彩。
四、室内设计的科学性与艺术性管理
现代室内设计的又一个基本观点,是在创造室内环境中高度重视科学性,高度重视艺术性,及其相互的结合。从建筑和室内发展史来看,社会生产力发展同时风格的创新速度也加快了。社会生活与科学技术的进步,人们价值观与审美观的改变,促使室内设计必须充分重视并积极运用当代科学技术的成果,包括新型的材料、结构构成和施工工艺,以及为创造良好声、光、热环境的设施设备。现代室内设计的科学性,除了在设计观念上需要进一步确立以外,在设计方法和表现手段等方面,也日益予以重视,设计者已开始认真的以科学的方法,分析和确定室内物理环境和心理环境的优劣,并已运用电子计算机技术辅助设计和绘图。贝聿铭先生早在80年代来沪讲学时所展示的华盛顿艺术馆东馆室内透视的比较方案,就是以电子计算机绘制的,这些精确绘制的非直角的形体和空间关系,极为细致真实地表达了室内空间的视觉形象。
一方面需要充分重视科学性,另一方面又需要充分重视艺术性,在重视物质技术手段的同时,高度重视建筑美学原理,重视创造具有表现力和感染力的室内空间和形象,创造具有视觉愉悦感和文化内涵的室内环境,使生活在现代社会高科技、高节奏中的人们,在心理上、精神上得到平衡,即现代建筑和室内设计中的高科技和高感情问题。总之,是科学性与艺术性、生理要求与心理要求、物质因素与精神因素的平衡和综合。
在具体工程设计时,会遇到不同类型和功能特点的室内环境,对待上述两个方面的具体处理,可能会有所侧重,但从宏观整体的设计观念出发,仍然需要将两者结合。科学性与艺术性两者决不是割裂或者对立,而是可以密切結合的。意大利设计师P&S226;纳维设计的罗马小体育宫和者灵展览馆,尼迈亚设计的巴西利亚菲特拉教堂,屋盖的造型既符合钢筋混凝土和钢丝网水泥的结构受力要求,结构的构成和构件本身又极具艺术表现力;现代主义建筑大师密斯凡德罗主张“少就是多”,就是在极简约的空间中,用墙体造型的连体手法,让空间有了组织性和序列感,让简单的空间拥有生活的气息与情感,生动而具感染力。
在室内设计中,在生活居住、旅游休息和文化娱乐等类型的室内环境里,都有可能因地制宜地采取具有民族特点、地方风格、乡土风格,充分考虑历史文化的延续和发展的设计手法。应该指出,这里所说的历史文脉,并不能简单地只从形式、符号来理解,而是广义地涉及规划思想、平面布局和空间组织特征,甚至设计中的哲学思想和观点。日本著名建筑师丹下健三为东京奥运会设计的代代木国立竞技馆,尽管是一座采用悬素结构的现代体育馆,但从建筑形体和室内空间的整体效果,确实可说它既具时代精神,又有日本建筑风格的某些内在特征;阿联酋沙加的国际机场,同样的,也既是现代的,又凝聚着伊斯兰建筑的特征,它不是某些符号的简单搬用,而是体现这一建筑和室内环境既具时代感、又尊重历史文脉的整体风格。
五、结语
建筑设计和室内设计构成了人类居住空间设计的全部。建筑设计是对整体空间的分割和构建,基本上勾勒出了建筑的大体形象;室内设计是对已成型的建筑内部进行空间的再度优化,使有限的空间能够更加充分的发挥其功能性和可欣赏性。所以说,室内空间的建筑设计是建筑的灵魂。对建筑设计的内部空间来说,室内设计与其说是营造了室内空间的光影变化,不如说是室内设计得益于建筑构造而被升华。
参考文献
[1]宋鸣笛.房地产室内设计理论的探析[J].黄河水利职业技术学院学报,2010.2
4.房地产广告文案创作要点 篇四
在所有广告类型中,也许房产广告是最难以把握的一种广告,也因此很多广告人拒绝房产广告,但是由于房产的持续升温,房产广告仍然是广告公司比较重视的一个业务。房产广告有很多不同于其他广告的特点,它是一种很理性的东西,但是又不能停留于理性,它也需要上升到某种感性的生活概念。另外,对于中国的大部分人来说,房子的购买是一件很重要而且必须很谨慎的事情,这也决定了房产广告比一些使消费者容易产生购买冲动的产品广告来说更难一些。那么应该怎样把握理性和感性之间的尺度,又怎样从生活和家的情感角度去打动消费者呢?作为一位从事房产广告的工作者,笔者希望在文案工作中总结的几点能够给同行带来启发和帮助。
1、把握整体条理:
房产广告中最重要的广告形式包括楼书、DM海报以及报纸广告,而在这三者中往往都会有一个比较清晰的表述主线贯穿,而这条主线又是至关重要的,它既要符合房产广告表现的一般形式,也要遵循消费者阅读的心理兴趣。基本上来说,房产广告的条理表现为以下两点:其一,从硬件到软件。精神是建立在物质的基础上的,而作为一个楼盘项目,必须要从精神生活的角度去诠释项目的硬件设施,但是只有硬件设施对于消费者来说才是实实在在的东西。因此,在条理把握上,首先应该从项目的硬件分析开始,并且通过这些硬件上升到硬件所带来的精神享受和生活方式。其二,从大到小。一个楼盘所带给消费者的并不仅仅是项目本身,而对于大方面来说,还涉及到其地理位置、交通条件、周边配套等,消费者看房子也是先从这些入手,然后才考虑到项目本身的内部配套和小区氛围,最后才是建筑结构和中庭园林,以及包括户型和物业管理,包括现房的装修材料等。
同时,在一个项目中,无论是其中所体现出来的人文关怀,还是精神享受,甚至是生活方式,都是始终贯穿于其中的主要思想,应该从各个方面都体现出来。
2、阐述结构:
在整体条理清晰的条件下,对于具体的阐述也要遵循语言逻辑和大众的阅读习惯。如果一个楼盘涉及到某些概念化的东西,应该先对概念进行阐述,接下来再对概念进行具体的细化和融合。另外对于一些因果关系也应该清晰明了,比如,南北通透的设计是通风采光的前提,就必须首先点明。
3、切合主题:
一个项目在策划的前期,都会通过详尽的市场调查,同时,根据建筑设计中的一些特点,提取出符合消费者并且切合楼盘的几个销售卖点。但是为了加强记忆点,一般的楼盘在广告操作上,都会从各个卖点中再提取出一个代表性的营销主题,而这个点就是必须在广告运作中始终坚持的主题。作为主线,在一些表达内容较少的广告形式,比如户外、围墙上就必须直接贯彻,而对于表现内容较多的广告形式,比如楼书、海报就必须始终以此为主线自始至终贯穿到底。但是并不是简单地处处出现主题,而更重要的是考虑如何把主题融合其中而无形。
4、字眼使用:
在项目广告中,这是一个很容易被忽视的情况。在一些字眼的使用上,看上去是很小的问题,但是很有可能就给消费者留下了不好的印象。如人称的使用,基本上有三种情况,一是第一人称(我、我们),二是第二人称(你、您),三是泛化的人称(如人们等)。这几种人称若在长篇的广告中必须始终坚持某种使用方法,如果在使用上没有延续的话,会使整个广告失去整体性,容易造成消费者的阅读混乱。尤其对于“您”和“你”的使用,消费者对此的敏感会造成开发商不真诚的感觉。另外在一些量词的使用上,也必须坚持使用同样的字眼。
5、文字表达:
在文字的表达上首要的前提是文笔通顺,尽量避免使用生僻字,以朴实的手法体现开发商的真诚。在表达上,应该用最凝练的句子完整而简洁地表达出楼盘的主要卖点,同时也要针对项目的目标消费群体的阅读能力和水平让受众理解广告所要表达的意思。
6、主次分明:
同时,在广告上应该主次分明。对于需要重点表达的卖点就必须不惜笔墨,尽量完整阐述表达主题,并且进行深度挖掘。对于次要卖点,或者非项目本身,并且不是特别有吸引力的内容(比如周边配套),就要惜墨如金,点到为止。这样可以给消费者留下想象空间,吸引他到售楼处,通过体验的目的促成销售。
7、避免平铺直叙,而应该进一步地阐述功能以及氛围和生活化的概念。
房产广告的理性成分比较大,但是为了使广告更吸引人,除了在视觉上具有强烈冲击力的情况下,文案的精彩程度也是很重要的一个指标。在房产广告中,除了要能把卖点说清楚之外,更要注重卖点的表达方式,避免平铺直叙,而应该引人入胜地吸引消费者看完所有的广告,并且标题应该尽量地引起消费者兴趣。另外对于楼盘中的一个点,不但要明确地表述出其功能,更要上升到一种氛围和生活化的概念。比如对于配套中的学校不能直接表达学校的距离很近,而应该进一步阐述如预约孩子的辉煌前程等这样的升华概念。
5.房地产估价复习要点(期末复习) 篇五
1、房地产按开发程度划分的类型: 生地、毛地、熟地、在建工程、现房。
按经营使用方式划分的类型: 销售、出租、自营和自用。
2、房地产的特性 :不可移动性、独一无二性、寿命长久,坚不可摧性、数量有限性、价值量大用途多样性、相互影响性、易受限制性、难以变现保值增值性;
3、房地产的实物、权益和区位
1.实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。
2.权益包括权利、利益和收益
3.区位
4、房地产三大估价方法:市场比较法、成本法、收益法;
5、土地使用权:是指单位或者个人依法或依约定,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。
6、最高最佳使用原则的含义
最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理,经过充分论证,能够使得估价对象达到最大可能的使用。
最高最佳使用的前提条件是:法律上许可、技术上可行、经济合理。
最高最佳使用必须符合4个标准:(1)法律上许可;(2)技术上可能;(3)经济上可行;(4)价值最大化;
最高最佳使用具体包括3个方面:(1)最佳用途;(2)最佳规模;(3)最佳集约度。
7、房地产在具体估价作业中所遵循的原则
①独立、客观、公正原则:房地产估价的最高行为准则
②合法原则;合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行
③最高最佳使用原则: 最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理,经过充分论证,能够使得估价对象达到最大可能的使用。
④估价时点原则;估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。⑤替代原则; ⑥谨慎原则。
8、房地产的土地范围:地球表面、地球表面以上一定范围、地球表面以下一定范围
9、建筑物面积: 建筑面积包括:建筑使用面积、建筑结构面积、建筑辅助面积。
10、房地产是土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
11、地价与一般物品价格的不同
1.生产成本不同
2.折旧不同
3.价格差异不同
4.市场性质不同
5.形成时间不同
6.供求变化不同
12、专业估价与非专业估价的本质区别
专业估价主要有以下5个特点:
①由专业人员完成 ②是一种专业意见 ③具有社会公信力
④实行有偿服务
⑤承担法律责任
13、决定房地产需求量的因素
1.该种房地产的价格水平。
2.消费者的收入水平
3.消费者的偏好
4.相关房地产的价格水平
5.消费者对未来的预期
14、决定房地产供给量的因素
1.该种房地产的价格水平
2.该种房地产的开发成本
3.该种房地产的开发技术水平
4.开发商对未来的预期
15、建筑物折旧是指估价上的折旧,是由于物质因素、功能因素或经济因素等原因造成的价值减损,其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额,即:建筑物折旧=建筑物重新构建价格-建筑物市场价值
建筑物重新构建价格表示建筑物在全新状况下所具有的价值,将其减去建筑物折旧相当于进行减价调整,其所得的结果则表示建筑物在估价时点状况下所具有的价值。
建筑物折旧的类型 根据建筑物折旧的原因,可将建筑物的折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
16、市场法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的关键是选择类似房地产,市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。市场比较法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例,是以发育健全的房地产市场为基本条件,同时还应掌握充足的交易实例资料。
市场比较法适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有广泛市场交易的房地产类型。
17、成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法。
成本法的理论依据,从卖方的角度考虑,成本法的理论依据是生产费用价值论 ;从买方的角度考虑,成本法的理论依据是替代原理.成本法的适用对象和条件,一般用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估;单纯的建筑物的估价基本上也是采用成本法;
成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产;
18、收益法是一种运用适当的还原利率,将未来的纯收益折算为现值的估价方法。收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是经济学中的预期原理。利息额(净收益)=某一货币额×利率 房地产价格=净收益/利率
收益法的基本思想 :将估价时点视为现在,那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益,如果现在有一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值,则这一货币额就是该房地产的价格。收益还原法的适用范围
收益法适用于有收益或有潜在收益,并且收益和风险都能够量化的房地产
19、城市房屋拆迁所发生的费用
6.房地产成本管理要点 篇六
近日在论坛上看到许多关于中国房地产企业资金状况的博文,通过列举若干财务指标(如经营活动现金净流量)作为反映其核心观点的支持性证据。本人认为,房地产行业的业务特征以及特定背景赋予了部分财务指标特殊的涵义。为避免错误解读,本人将分别以在香港上市和大陆A股上市的典型公司的财务报表为例,就其中的重点项目和内容进行解读。不足之处,请各位博友补充!本文参考碧桂园(2007.HK)、富力地产(2777.HK)和SOHO中国(0410.HK)的2007年年报,重点解读在香港上市的中国房地产企业的财务报告。
一、基本情况 1.业务范围
通常,上市公司经营的业务范围反映在财务报表附注的分部报告和财务回顾等管理层说明性文字中。例如,碧桂园(2007.HK)的财务回顾就列示了该公司的主要业务范围包括房地产开发、建筑装修及装饰、酒店营运和物业管理四部分,其中房地产开发占绝对主导(约占总收入的94%),建筑装修及装饰可以视为房地产开发的一个分部(90%的建筑装修及装饰收入来自于集团内部),酒店营运和物业管理基本上作为配套而存在。2.土地储备情况 净现值法(Net Asset Value,NAV)是当前世界上最广泛适用的对房地产企业的估值方法(注1)。由于NAV方法的广泛流行,扩充土地储备意味着提升房地产企业未来的未来价值,直接决定着房地产企业受市场或投资者追捧的程度,这在2007年房地产企业在资本市场上的表现不难看出。当然,随着2007年国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》,土地储备过大则成为了巨大的开发风险,如恒大IPO夭折即是明证。但不管怎样,土地储备仍然是房地产企业日常营运中最重要的资源和备受关注的焦点。
按照香港的会计准则规定,土地储备的列示分以下几种情况进行处理:
(1)已经交纳土地摘牌保证金但尚未摘牌的,或者已经摘牌且支付土地出让金但未取得国有土地使用证的,相应的金额列示为流动资产的其他应收款项目。具体数额需要查找报表附注项目,如碧桂园(2007.HK)的报表附注3中“预付款-第三方”基本上就属于这种类型的土地储备数额。
(2)已经取得国有土地使用证但未取得施工许可证的,相应的金额列示为非流动资产项下的“土地使用权”。但需要指出的是,该项土地使用权(Land Use Right,LUR)在报表上是按照土地使用权总额扣除摊销后的净额。
(3)已经取得国有土地使用证且已经取得施工许可证的,相应的金额列示为流动资产项下的“土地使用权”。同样,该项目也是扣除摊销后的净额。因此,一家公司的土地储备状况需要综合考虑上述三个项目。(关于相关会计准则下土地使用权摊销的处理见本文注2。)3.物业建造状况
对于住宅类房地产企业而言,产成品就是已经建造好的房屋,在报表上列示为“持作销售已落成物业”(Property Held for Sale, PHS);在产品就是正在建造的房屋,在报表上列示为流动资产项下的“在建物业”(Property Under Development, PUD);原材料就是储存的尚未使用的材料,在报表上列示为流动资产项下的“存货”(Inventory)。对于商业类房地产企业而言,由于建造的物业通常持有用作未来经营,故在建物业通常在报表中的非流动资产项下列示为“在建物业”(Property Under Development, PUD);已经建造完成的商业物业则体现在非流动资产项下的“物业、厂房和设备”(Property,Plant and Equipment, PPE)。
故通过上述项目,我们可以评估特定房地产企业的工程进展状况。4.物业销售状况
在中国现行实施的物业预售制度下,物业的销售通常涉及三类收入:(1)合同销售收入,该收入是指物业预售时与业主签署的合同金额;(2)现金回笼,该项收入是业主实际支付的合同款项;
(3)会计销售收入,该项收入是以物业交收为标志进行确认的,即如果交楼的话,那么相应的销售过程才算完成,才能按照会计准确确认收入。通过公开的财务报表,我们非常容易得到会计销售收入数据,即损益表中的“销售收入”项目。对于预售收到现金但尚未交付物业的情形,通常列示为流动负债下的“贸易及其他应付款”。该项目在一定程度上反映了公司所造物业在市场上受欢迎的程度,是公司竞争力的一种体现。
5.现金水平和结构
房地产企业本质上属于类金融企业,对资金存在着持续的需求,但另一方面,房地产企业的资金使用存在着诸多限制,例如:预售楼款收到现金的一定比例(通常由各地方政府确定)限制用于特定项目的工程款支出,银行开发贷款限制用于特定项目的工程款支出,部分资金可能被用于发放现金股利,被作为银行贷款质押,用作增资注资而被暂时冻结,等等。因此,财务报表通常能够反映公司的资金存量,并不能反映出实际可以自由调动的程度,后者将直接决定着资金链条的紧绷状况,而这也正是投资者真正关心的。
为评价房地产企业资金的实际状况,可以从以下方面加以综合测算: 1.根据开工面积、开发进度以及开发成本测算整体现金需求; 2.短期偿还债务的需求;
3.需要交纳的营业税、土地增值税、企业所得税等税费; 4.物业销售的预计面积和平均销售价格(适用于住宅类地产企业); 5.现有资金存量;
通过上述5个方面基本上可以评价房地产企业的资金状况。需要特别指出的是,房地产企业的经营活动现金流大多为负数,这主要是由于地产企业向外扩张而且开发周期相对较长所致,并不能作为资金状况紧张的直接证据。
二、偿债能力
评价房地产企业的偿债能力,通常会使用资产负债率这一指标。需要提醒注意的是,由于房地产企业收到的预售款项也体现为流动负债,故本人建议使用剔除该类预售款项后的负债数额来评价房地产企业的偿债能力。
三、盈利能力
按照香港的相关规定,住宅产品的开发成本构成包括四部分,即土地成本、建安成本、营业税、土地增值税。各家企业这四类成本的水平和结构不尽相同,如碧桂园(2007.HK)的土地成本就比富力地产(2777.HK)要来得低。
衡量房地产企业盈利能力的常用指标是毛利率和净利率,只是需要注意的是,这里的盈利能力重点是考察其可持续的正常经营活动的盈利能力。如进行比较时,富力地产(2777.HK)损益表中的其他收益主要来自于公平值收益(即公允价值评估),该项收益就不能算作是可持续的收益。关于盈利能力的具体分析以及相关指标的涵义,在此就不再此赘述了。
四、营运能力 营运能力主要是反映企业经营的效率水平,通常采用总资产周转率等指标衡量,其评价方法与其他行业企业相似。对于房地产企业而言,一般有以下特点:住宅类房产的周转率高于商业类地产,别墅类房产的周转率高于普通商品房,南部城市的周转率高于北方城市(北方气候比较寒冷,在封冻期间无法施工)。
注:
1.NAV方法的基本思路可以归纳为:在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下,地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后,即为净资产价值(NAV)。具体来说,开发物业的净资产值,等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债;投资物业的净资产值,等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。
7.房地产成本管理要点 篇七
在装饰设计过程中, 以下的问题是要特别注意的, 否则会对房地产开发商的项目开发造成很大的损失。
1 装饰材料选择使用问题
装饰材料对于建筑装饰而言, 就如同“米与巧妇”的关系, 了解各种装饰材料的性能和应用, 对于从事建筑装饰设计是一项重要的学习内容, 并且需要不间断地学习和实践。在工作中正确认识各种材料的性能, 合理地组合应用装饰材料是解决设计问题, 实现设计目的的基础。装饰材料不仅为我们进行设计提供了物质基础, 同时装饰材料的个性与多样性为我们的设计创意提供了极大的可能性和创意空间。
在建筑装饰设计中, 能够充分对装饰材料加以利用, 体现了设计师对装饰材料的熟悉和运用技能, 更是设计师设计能力的重要表现。在室内设计中合理把握各种装饰材料的性能, 选择好装饰材料完成设计方案是设计过程的重要工作内容。材料选择和运用是设计的一部分, 换句话讲, 对装饰材料的选择就是设计。熟练地运用装饰材料进行设计是一个不断实践学习的过程。客观地讲, 不断地学习认识装饰材料的性能用途和装饰功能, 不断地进行设计实践是设计师提高设计水平, 创作优秀作品的重要途径之一。
随着新材料和新技术在施工中被广泛实践应用。不同的材料能够在设计中体现不同的特色效果。好的设计方案不光只是利用好的材料就能显现的, 如果使用不当, 再好的材料都显现不出它的价值。在进行设计时, 应当考虑当地特色和地理环境的特点。结合材料本身的特性。对于交楼标准而言, 对材料的选择就要十分小心, 不能只考虑材料的观感, 还要充分考虑材料的特性。首先, 材料要考虑其的稳定性, 例如石材, 是大货交楼标准用重很多的材料, 如果石材的性质不稳定, 在大面积使用的时候就会出现纹理的变化过大, 防污性、防渗性太差等情况, 对于今后交楼会产生很多更换和维修的事情, 对发展商而言, 会造成很大的损失, 因而需要我们选择材料的时候, 要对材料的特性要有很深入的了解。其次, 材料的产地和货期问题。在确定材料的时候, 尽量考虑在当地可以满足大量供货的材料, 否则, 由于厂家的产能有限, 或需要运输就会产生交货时间滞后的情况, 对于大面积的交楼而言, 就会导致现场施工由于材料供应跟不上而产生的停工、施工滞后的情况, 随之而来的就是后期要大量赶工才能及时交楼给业主, 由于赶工会产生一系列的施工质量问题, 对发展商而言, 也会造成很大的损失。
材料选择的好坏, 对于整个项目装饰而言, 会产生极端的影响, 因此, 材料选择对整个设计而言, 对整个项目装饰工程能否顺利完工起到关键的作用, 如果我们在装饰材料的选择上能够充分了解材料的特点、特点、产地、货期等一系列情况, 不但可以降低成本, 保证完工质量, 还能减少交楼后产生的一列的问题。
2 装饰设计创意方案的问题
装饰设计创意是文化产业的与艺术产业的一种延伸。建筑装饰设计一项创造环境, 改造环境的工作。设计不单单只是种艺术, 还是一种文化, 更是一种概念, 体现是一种内涵。是运用用色彩、线条、空间、灯光、声音或者时间等来彰显设计风格的方法。对于房地产开发来讲, 室内装饰布局合理、设计新颖独特并能符合开发项目特定客户群是装饰创意目标。好的装饰创意设计是房地产开发的重要组成部分, 不仅能提高项目的知名度, 还可以带动整个楼盘的销售。例如一些开发比较成功的房地产项目, 地理位置并不优越, 交通也不是很理想, 但是开发商在项目创意方面, 特别是装饰设计创意方面花了很多心思, 比如邀请国际设计大师主持整个装饰设计创意, 引进一些国际品牌的产品融入整个创意设计之中。对当地市场就会产生很大的轰动效应, 在业界也起到带领新的设计风潮。产生的最直接的影响便是销售就十分火爆。
因此, 我们在房地产项目中做装饰设计方案时, 要注意, 一、室内格局的整体布局, 注意功能分区明确。要把符合空间内部设计的地域条件及环境资源有效地融入进各种功能性极强的环境中, 让它成为具有美学、技术双重保险下的现代室内格局, 达到动、静、对称性与趣味性、形式与逻辑合理转换的设计构想。二、根据项目的市场定位、业主的需求取向进行风格定位设计。风格定位在整个设计中是十分重要的, 它是展示房地产公司的形象和品味的窗口, 因此需要详细分析一个群体的共性, 因此在风格定位时要把握设计的统一性, 需要对发展商开发楼盘的风格和消费群体进行一个总的分析。三、后期配饰的运用。配饰是整个设计工作的重头戏。原则是少而精, 一定要到位。现在流行一句话:“少装修多配饰”。配饰也不是越多越好, 不能摆得太滥, 要有所选择。有人说, “装修是一门选择的艺术”。形式要选择, 材料要选择, 配饰亦要选择。配饰的选择看是否符合设计的风格、情调, 而且要画龙点睛, 点到即止。
3 园林建设工程质量管理问题
要将一个优秀的装饰设计从一张图纸变成立体的装饰空间还需要靠严格和专业的工程管理。装饰设计工程监理的主要作用就是通过装饰工程师控制、管理和协调装饰工程建设进程, 进行工程建设合同及信息管理, 协调有关单位间的工作关系, 力求在预定的投资、进度和质量目标内完成装饰建设项目。
质量管理、艺术创造、成本控制是工程项目管理的三大要素。装饰工程按工程项目及专业工种又分为装饰土建、装饰饰面、装饰照明、装饰给排水、装饰弱电工程。其中装饰土建工程中包括砌体、隐闭工程等。装饰饰面工程质量标准要达到建筑装饰工程施工及验收规范。装饰建设工程监理的重要工作之一就是质量控制, 当前装饰建设工程质量控制依据的标准多为装饰饰面。制定有效的装饰工程质量标准, 是提高装饰建设工程质量, 促进项目发展的有力措施。装饰建设工程质量验收是质量标准的重要组成部分, 为质量标准的贯彻落实规定了步骤和方法。由于装饰工程有多项内容, 在施工过程中往往由多个施工单位建造, 若在施工组织、施工配合、成本控制上出现问题就会影响施工进度, 拖延工期, 影响工程质量及效果。因此, 在施工管理过程中应充分注意这几方面的问题。装饰工程的施工管理是一项实践性很强的工作, 要求工程监理人员既要有精深的装饰工程管理知识, 又要具备丰富的指导和控制现场施工等方面的经验和能力, 只有这样才能在保证工程质量的前提下, 把装饰工程的科学性、技术性、艺术性等有机地结合起来。
4 装饰设计和其他专业设计的配合问题
装饰设计施工过程上, 对其装饰效果有较大影响的便安装工程, 机电工程如何与装饰协调配合, 是装饰设计人员及装饰施工人员必须面对和解决的问题。机电专业与装修专业要协调施工, 减少交叉作业的相互制约。一、图纸完善的深化设计是保证工程顺利进行的前提。完善图纸设计深化工作, 并报设计院及业主确认审批。审核后据此制定相应施工方案, 指导工程施工。机电专业与装饰专业要加强沟通。天花、墙面等空间区域有哪些管道设备及它们的走向布局, 与装饰造型的关系尺寸, 都应一一标注清楚;天花上喷淋头、风口、报警探头等的排列布置, 与装饰造型灯具布局设计的关系, 是否等分成行, 有无交叉重叠等现象;要注意调整各专业在墙面设置的开关、按钮等的位置标高。要根据装饰造型的不同, 形成局部区域的对称、居中、等分的感觉, 达到视觉的和谐。同时满足各专业设计规范的要求, 保证设备安装使用及维修的空间。二、编制详尽的施工计划、各方面采取措施确保执行。首先针对合同竣工工期排出总进度要求, 然后细化各专业的施工进度计划。必须采取有效措施确保如期完成, 在报审合格后, 方能进入下一道工序的施工。通常占用空间最多的是空调 (非中央空调除外) 系统, 其次就是消防, 排水管道了, 管道、桥架, 龙骨、装饰灯具等专业经常发生空间位置冲突现象, 导致天花标高达不到设计要求。这就要求在施工前加强协调。首先得明确标高, 应以建筑为准。由基础结构施工单位提供统一标高轴线, 不能混乱, 否则会产生积累误差。绘制综合详图, 反映相关部位安装工程的标高、尺寸及与建筑装饰的准确关系。不同专业之间加强配合, 统筹安排作业时间, 找到合理的接合点, 安装施工时可分区域施工试压, 提高效率。施工时注意要避开主龙骨 (特别是轻钢龙骨石膏板天花吊装) , 以免影响天花吊顶的结构, 安装专业与木工专业需要配合放线。若对顶面龙骨的破坏不可避免, 则采取加强龙骨措施。吊顶封板前需要安装专业必须完成系统试压、电气绝缘测试和管道保温等工作, 并通过各专业内部验收和监理工程师隐蔽验收, 然后方可封装吊顶板。如需变更, 所有的完成面开孔拆除由装修方进行, 不得野蛮施工。●
摘要:房地产项目管理是工程项目管理的一个分类, 是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法, 对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理, 实现生产要素在房地产项目上的优化配置, 为用户提供优质产品。
关键词:房地产,建筑装饰,管理要点
参考文献
[1]汪淮.房地产样板房设计浅见科技咨询导报2007年01期
8.基于商业地产成本控制要点探析 篇八
【关键词】商业地产;项目开发;成本控制;分析;措施
前言
商业地产开发企业必须树立科学的优化成本管理理念,通过具有前瞻性的市场分析,合理的优化各阶段成本,达到成本管理的最优,以优异的成本领先战略取得较高的经济效益和股东利益,最终在激烈的市场竞争中处于不败之地。做好成本控制,争取项目效益的最大化,是企业项目经济投资的最终目标。而对于房地产开发企业,由于所处的激烈的市场竞争环境,这更要求企业做好内部管理,加强成本控制,以提高房地产开发企业自身的竞争力和优势。由于企业发展的阶段和环境背景的差异,在进行成本控制时,应采取适合企业自身特点的措施和方法,以遵循法律和规范为前提,运用现代化成本控制的措施,来实现企业效益、同时也是社会效益的共同目标。
一、房地产开发企业在商业地产项目开发全过程的成本和费用分析
1、商业地产的开发产品成本包含的费用:土地征用及拆迁补偿费;前期工程费;基础设施费;建筑安装工程费;公共配套设施费;开发间接费用。
2、另有不计入开发产品成本,而直接体现为当期损益的开发过程产生的期间费用:包括销售费用、管理费用和财务费用。
二、商业地产项目的开发周期以及各阶段期间成本控制的要点分析研究
1、在项目孕育期的成本控制。①做好市场分析和项目财务评估。当投资决策确定具体的项目开发地点后,在项目开发建设过程开始以前,有一些前期工作需要做好包括:获取土地的使用权;征地、拆迁、安置、补偿;规划设计及建设方案的制定;项目报建;筹措资金等等。②做好市场调研和可行性研究,包括完整的项目投资估算、项目经济效益测算,并考虑项目投资的机会成本。可行性研究的准确与否直接关系到项目投资的效益,可行性研究报告所确定的各项初步技术经济指标将直接决定整个项目的投资。另一方面,开发企业还要做好项目报建工作,争取有利的规划条件,控制相关成本费用。这个时期成本控制的重点在于进行前期的费用、成本和利润估算,明确项目的可行性,准确进行项目决策,避免决策失误带来的企业损失,同时充分提高资源的利用率,用有限资源创造出更多的价值也是相对降低成本的途径。
2、在项目培养期的成本控制。这是成本控制的重要阶段,主要体现在对地产项目的设计过程的控制。在设计过程中,既不要片面强调节约,又不要只重技术而忽视经济成本。商业地产项目在这个时期所采取的各种成本控制措施和降低成本的方法是:做优化方案选择、进行设计招标、进行设计概算和施工图预算的编制和审查等,以降低开发项目的建筑安装工程费用和企业的实际支出成本,最终实现预期经济效益。
3、在项目成长期的成本控制。这个阶段的成本控制是具体的、繁杂的,也会在一定程度上影响项目的投资。①严格按照工程量清单的报价方式实现招标。②加强施工现场的管理和控制,尽可能减少设计变更,切实把好设备、材料的质量及价格关。这一阶段,也是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段,对开发项目投资成本控制起着重要作用。③市场营销阶段的成本控制,这属于商业地产项目成长后期阶段的控制。房地产公司的市场营销是使房地产商品实现其价值的过程,是房地产开发企业实现利润的重要阶段。市场营销阶段的成本控制内容主要包括管理费用、销售费用、财务费用、销售税金这几个方面。随着房地产市场的不断发展,在产品推广、合同登记、产权办理等各个销售环节上的成本费用呈现出日趋上升的态势,销售成本占整个房地产项目总成本的比例逐步增大。这更加需要使用更好的方法、做出更优的决策来控制销售阶段的成本。企业要制定合理的投资成本目标体系,以利于划分经济责任,计算经济效果,做到责权利明确;做好成本预测,挖掘内部潜力,采取有效措施,进行投资成本控制:加强现场管理,杜绝不合理现象的产生;加强合同管理,控制工程投资成本;竣工决算阶段的投资控制,要做到工程量计算既不遗漏,也不重复,套用定额公平、合理,材料价格有据可依,即保证“量”与“价”的准确、合理;推行分阶段决算,提高决算的层次性和合理性施工阶段,推行分阶段决算,最后竣工总决算。在施工建设阶段的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算,解决施工中出现的争议,确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。
三.对商业地产项目开发成本控制的策略分析研究
商业地产开发的施工阶段成本管理是整个商业地产开发项目的关键环节,是对前面的目标和设计最终实现的过程。为了确保达到最初设定的成本预算,投资公司要认真严格对待此过程的经济问题,最大限度的控制商业地产开发成本,以获得最大的经济效益。
1、在市场竞争激烈的条件下,为适应成本、价格在项目开发过程中的变化,要全面地在工程项目整个周期内监控其建造成本和营运成本,尽可能地降低开发项目的总成本:以市场定位确定项目决策;优选设计方案降低成本;根据市场竞争确定工程造价,加强施工过程的控制,加强工程审计与竣工决算;做好销售费用预算与策划。
2、企业应该树立成本的系统管理观念,将企业的成本管理工作视为一项系统工程,强调整体与全局,对企业成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析与研究。企业成本的发生与管理层、各部门、各人员的活动密切相关,他们都应对职责范围内的成本负有管理与控制的责任。因此,成本控制的主体应该是全员概念,企业内部所有职工都是成本形成的影响者、成本控制的参与者和实施者。
3、为使开发产品在市场上具有更大的竞争力,成本管理不能再局限于房屋的建设过程,而应该将视野向前延伸到产品的市场、行业内的发展态势以及房屋的设计,向后延伸到产品的使用、维修及处置。
4、在成本控制具体措施和保障机制方面,可通过强化企业管理,构建完善的内部控制體系来推动成本控制。并加强企业的监督机制,包括从内部各部分间的监督,和外部专业机构的监督如施工监理、投资监理等。
5、优化施工方案。优化施工方案是降低施工成本的主要途径。投资公司应组织专家对施工方案进行审评和更改。确定合理的施工工期和各阶段施工工艺的选择。投资公司要及时把握现场施工的实际情况,遇到技术等问题不要自己武断决定,要咨询现场工程师科学解决,努力寻找节约商业地产开发投资的潜力,从而控制施工阶段成本,获取更高公司利益。
6、建立材料询价制度,严格把握项目材料成本。商业地产开发的工程材料费用一般要占总开发60%的成本,显然投资公司必须牢牢控制材料成本的支出。投资公司应该设立专门的材料询价制度,确保购入的材料在保证质量的前提下,达到成本最低。尤其在发生设计变更的情况时,投资公司更应该坚持先算账、后花钱的原则,随时掌握商业地产开发费用额度,避免产生超预算现象。同时,做好投资公司对商业地产开发项目的支付控制和管理,防范出现现金流缺口给投资公司造成财务风险。
四、结语
9.房地产成本管理要点 篇九
在工程项目建设过程中,作为项目的指挥者,项目经理要担任的职责是对项目的计划、组织和控制。组织与协调就是围绕计划实现项目的各项目标,以合同管理为基础,组织协调各参建单位(设计、施工、监理)、相邻单位、政府部门全力配合项目的实施,以形成高效的建设团队,共同努力去实现工程建设目标的过程。
在项目经理的基本职能“三控三管一协调”中,协调始踪贯穿于三控三管之中,融会在控制的工作程序之中。
一、项目组织协调工作的原则
建设工程项目主要包含三个主要的组织系统,项目业主、承包商和监理,而整个建设项目又处于社会的大环境中,项目的组织与协调工作包括系统的内部协调,即项目业主、承包商和监理之间的协调,也包括系统的外部协调,包括政府部门、金融组织、社会团体、服务单位、新闻媒体以及周边群众等的协调。项目组织协调工作包括人际关系的协调、组织关系的协调、供求关系的协调、配合关系的协调、约束关系的协调。
各种关系的协调均应遵守如下原则:
(1)守法是组织与协调工作的第一原则。
必须在国家和地方有关工程建设的法律、法规的许可范围内去协调、去工作。对于项目部,更应该严格遵守法律法规,只有这样才能做好组织与协调工作。
(2)组织协调要维护公正原则。
要站在项目的立场上,公平的处理每一个纠纷,一切以最大的项目利益为原则。做好组织与协调工作,就必须按照合同的规定,维护合同双方的利益。这样,最终才能维护好总包商的利益。
(3)协调与控制目标一致的原则。
在工程建设中,应该注意质量、工期、成本、环境、安全的统一,不能有所偏废。协调与控制的目标是一致的,不能脱离建设目标去协调,同时要把工程的质量、工期、成本、环境、安全统一考虑,不能强调某一目标而忽视其他目标。
二、项目组织协调工作的内容
在项目工程建设中,主要的组织与协调工作有:
(1)协调与政府有关部门的关系
(2)组织与协调监理单位、勘察单位、设计单位的工作
(3)协调与相关方的信息沟通管理
(4)工作中存在的问题或争议的协调、处理
2.1 与政府有关部门的协调
根据我国行业管理的规定、法规、法律,政府的各行业主管部门均会对项目的实施行使不同的审批权或管理权,如何能与政府的各行业主管部门进行充分、有效的组织协调,将直接影响项目建设各项目标的实现。工作中应注意以下几点:
2.1.1 协调前的准备工作
应充分了解、掌握政府各行业主管部门的法律、法规、规定的要求和相应办事程
序,在沟通前应提前做好相应的准备工作,做到“心中有数”。
2.1.2 摆正姿态,先请示后跑流程
充分尊重政府行业主管部门的办事程序、要求,必要时先进行事先沟通,决不能
“顶撞”和敷衍。
2.1.3 应“政府部门”而异的选择专人负责沟通
发挥不同人员的相应业绩关系和特长,不同的政府主管部门由不同的专人负责协
调,以保持稳定的沟通渠道和良好的协调效果。
2.2 与勘察、设计、施工、监理单位及供货商的组织与协调
项目部要根据工程项目的实际,制订本项目的合同网络图,该合同网络图标明了各参建单位之间的合同关系,规定了各参建单位的协调沟通渠道,并据此组织制订项目总控制进度计划、成本总控计划、质量管理计划。而合同网络图、进度总控计划、成本总控计划、质量管理计划就是项目部与各参建单位组织协调工作的基础。
2.2.1 与勘察设计单位的组织与协调:
项目部应重点做好方案设计单位与初步、施工图设计单位之间的组织协调工作,组织设计单位协调工作的重点在于制订涵盖双方工作的设计进度计划,及时组织
专项方案的论证会,并充分利用网络及时沟通,以确保各阶段设计思路、原则的一致性。
2.2.2 与总包施工单位及供货商的组织与协调:
运用以合同管理为基础,综合运用技术、经济、法律手段,使各方在各自利益不
同的条件下,能以实现项目建设的大目标为原则,及时地沟通、协商,处理相互
之间的矛盾和问题,使项目各单位形成一个高效的“建设团队”。
2.2.3 与监理单位的组织与协调:
发现现场的施工质量、进度问题,要及时地与监理进行沟通协商,坚持通过监理
给施工单位发出相应的工作指令,同时,充分发挥监理在现场施工质量、工期和
工程量计量方面的监督管理作用,应该与总监理工程师加强沟通与协调,尤其是
现场施工重大问题的处理与决策,事先双方要力争能协商一致。
总之要做好上述工作,就要以持续解读业主的需求为基本理念,为业主提供优质服务,以真诚服务为基础,全面掌握设计内容,对工程管理做到心中有数。要掌握各承包单位所承担的任务内容、大小、难易程度、采用的主要施工工艺、机具以及工程的施工进度计划。要熟知各个分包合同,对分包单位可能出现的矛盾进行预先分析,在工作中发现矛盾应及时加以解决。要抓好施工关键部位,以及各施工单位的衔接界面,以避免和减少因工作划分不清引起的各种矛盾。此外要重视开好工程例会等各种会议,做到会前有准备、会中有重点、会后有
检查,确保组织协调工作的效果。
2.3 做好与相关方的信息沟通管理
实践证明,在工作中出现矛盾常常是由于信息不畅通,在建设的过程中各有关单位自行其事造成的。因此,我们必须建立有效的沟通体系,使信息在整个工程建设的系统中得到良好的传递。尤其要做好与业主、监理、施工、设计的沟通管理。与相关方的沟通管理,应做到以下几点:
2.3.1 与业主的沟通管理
应做到以下几点:
(1)与业主的请示、报告一般应通过项目部经理进行,以保证传递信息的完整、统一。
(2)项目部经理应直接向业主代表请示、汇报工作。
(3)向业主提交的报告、发文等均应经项目部经理审核批准并加盖项目部公章后
才能发出,发文应有专门立档的签收记录表和有关人员签字。
(4)业主给项目部的批示、发文等应单独立档保存。
(5)指导日常工作的月、周工作计划,管理月报由信息工程师准时报送业主。
(6)及时收集业主的反馈意见及时做出相应处理。
(7)与业主方领导的不定期沟通,及时协调处理有关问题。
2.3.2 与监理、施工单位的沟通管理
应做到以下几点:
(1)与监理、施工单位的沟通一般通过会议、发文及口头等方式,按专业对口的原则进行。
(2)对施工单位现场质量、进度的问题,一般应通过监理单位处理,必要时可组
织有监理、施工单位参加的专题会。
(3)准时参加由总监理工程师组织各相关方的监理交底会、工程例会,在施工现
场应注意维护监理工程师的权威和尊严。
(4)对施工单位的指示和安排,一般应由监理单位发布和安排。
(5)督促监理单位及时提出有关的监理月报、监理通知及对施工单位申报资料的审批。
(6)项目部经理应加强与总监及施工总包项目经理沟通与协调,尤其是对重大问
题处理与决策。
(7)对分包单位现场质量与进度的管理,一般应通过总包进行。
(8)项目部应注意收集监理、施工单位的反馈意见。
(9)与各方的收、发文件均应单独立档保存。
2.3.3 与设计单位的沟通管理
应做到以下几点:
(1)由工程部经理牵头负责与设计单位的沟通、协调。
(2)对设计图纸等文件的管理信息应由信息工程师统一登记、保存,使用时办理
领用手续。
(3)项目部应及时组织设计单位参加设计交底会、工程例会及其他专题会。
(4)项目部各专业工程师负责与设计专业负责人协调沟通对设计变更、洽商的确
认。
(5)项目部经理应重视与总设计师的沟通、协调。
(6)凡涉及设计单位的工作计划应抄报设计单位。
(7)与设计单位的收、发文件应单独立档保存。
2.4 项目组织协调工作的原因分析以及采取的措施、手段
2.4.1 出现问题的原因
出现问题的原因很多,牵涉到业主、设计、施工等多单位部门,多专业技术工种的方方面面,归纳起来主要有几点:
(1)技术质量方面
在技术上未能充分全面考虑,特别是一些交叉部位的细节考虑不周,则极易
产生问题。再者,由于现代建筑的个性化,每一栋建筑都是一件特有的产品,每一条管线、设备都有特定的要求,少有类同,这也增加了技术工作难度,增加了各专业之间出现矛盾和问题的可能性。同时由于新技术、新产品的不
断出现和应用,施工人员未能及时掌握,也会带来问题。
(2)管理方面
由于现行的管理体制,施工单位的分包现象普遍存在,分包单位在工作范围的界定上很难做到十分明确。主观上各单位在利益的驱使下,总希望相关单
位承担更多的工作。往往造成工序上的遗漏,人为地带来一些问题,增加了
协调管理的复杂性。此外,施工组织管理不健全,施工人员、管理人员的水平素质参差不齐,会给施工中各专业的协调工作带来困难与不便,也是产
生问题的重要原因。
2.4.2 做好协调工作的手段
(1)充分认识协调工作的重要性 作为工程的建设者、管理者,从设计、监理到
施工的各单位首先要从对业主、用户负责的角度认识问题,要从履行合同中
自己的责任义务的角度,认真对待协调问题。同时,从提高行业标准,施工
和管理水平上讲,做好各专业的协调工作也是十分必要的。作为有关的技术
管理人员首先要认识到协调工作的重要性,才有可能真正做好协调管理工
作。
(2)加强管理,建立科学的管理模式 加强管理,是指在现有管理水平的基础上,针对影响工程质量品质的一些关键问题,从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制,明确每一个施工人员的目标责任。从而达到进一步提
高管理水平的目的。在建设项目中可实行界面管理,因为大量的矛盾、争执
和损失都发生在界面上。不同项目单元的人员具有不同的价值观,导致不同
职能部门之间潜在的冲突,在解决冲突的过程中,当冲突某一方的看法属于
正确的时候,可以选择这一方的方案用以解决冲突。当冲突双方的方案都无
法解决出现的冲突时,可以选择专家协调模式来解决建设项目组织内部的界
面冲突。
(3)及时总结经验教训 作为技术管理人员,要善于不断地总结工作中的经验教
训。施工中协调部分的常见问题包括:电气部分与土建的协调;给排水与建筑
结构的协调;建筑的外表、功能与结构关系的协调;各种预制件、预埋件、装
饰与结构的关系、施工的特点及要求的协调;各辅助专业之间的协调等。
(4)提高专业管理人员、施工人员业务水平、综合素质 产品质量的好坏与从业
人员的水平素质不可分。在搞好管理的同时,应加强施工管理人员的技术培
训和专业水平的提高,以及对新技术产品的了解掌握。培养施工人员的敬业
精神与细致的工作作风,施工中不遗琐碎,不留后患。
2.4.3 加强协调管理的措施
(1)技术协调
提高设计图纸的质量,减少因技术错误带来的协调问题。图纸会签关系到各
专业的协调,设计人员对自己设计的部分一般都较为严密和完整,但与其他
人的工作就不一定能够一致。这就需要在图纸会签时找出问题,并认真落实,从图纸上加以解决。同时,图纸会审与交底也是技术协调的重要环节。图纸的会审应将各专业的交叉与协调工作列为重点。进一步找出设计中存在的技
术问题,从图纸上解决问题。而技术交底是让施工队、班组充分理解设计意
图,了解施工的各个环节,从而减少交叉协调问题。
(2)管理协调
协调工作不仅要从技术下功夫,更要建立一整套健全的管理制度。通过管理
以减少施工中各专业的配合问题,建立以项目经理为主的统一领导,由专人
统一指挥,解决各参建单位的协调工作,作为项目经理,首先要全面了解、掌握各单位的合同责任义务、各专业的工序,设计的要求。这样才有可能统
筹各单位、各专业施工队伍,保证设计施工的每一个环节有序到位。在项目
实施过程中需要合理调配人力资源及施工设备,合理优化工艺、土建结构和
设备配置,合理安排项目周期,控制施工风险,实现项目成本最小化、效益
最大化。建立问题责任制度,建立由管理层到班组逐级的责任制度。建立
奖罚制度,在责任制度的基础上建立奖惩制度,提高施工人员的责任心和积
极性。建立严格的隐蔽验收与中间验收制度。隐蔽验收与中间验收是做好
协调管理工作的关键。此时的工作已从图纸阶段进入实物阶段,各专业之间的问题更加形象与直观,问题更容易发现,同时也最容易解决和补救。通过
各部门的认真检查,可以把问题减少到最小。
(3)组织协调
在主营业务人员相匹配的前提下,建立专门的协调会议制度,施工中项目经
理应定期组织举行协调会议,解决施工中的协调问题。对于较复杂的部位,在施工前应组织专门的协调会,使各专业队进一步明确施工顺序和责任。项
目部各个部门把精细化管理工作作为获得效益的重头工作来抓,特别是总承
包各种环节的程序化、模块化、表格化、翔实化、结点化和“傻瓜”化。每个部门、每个人在做每一件事情的时候,都不要简单化,要注意左右联系,前后衔接,深入细致,认真负责,为项目服务。这里要强调的一点是,不
论是会签、会审还是隐蔽验收,所有制定的制度决不能是一个形式,而应是
实实在在,或者说所有的技术管理人员,对自己的工作、签名应承担相关责
任。这些只有在统一的领导基础下,并设立相关的奖罚措施,才有可能一级
一级落到实处。综上所述,完成一个成功的项目,除了能承担基本职责外,项目经理还应具备一系列技能,懂得如何激励员工的士气,如何取得客户的信任;同时,他们还应具有坚强的领导能力、培养员工的能力,良好的沟通
能力和人际交往能力,以及处理和解决问题的能力。施工中的协调工作,牵
涉面广且又琐碎,突出了各专业协调对施工的重要性,项目经理需要加强这
方面的管理,同时做好每一部分的工作,才有可能把问题、隐患消灭在萌芽
状态,保证工程质量、施工进度、项目成本目标的实现。
根据专业分包的总包管理的实际,针对具体情况下的管理工作主要要抓以下几点:
1、抓龙头。龙头还是土建结构施工。网络进度计划同工期是紧密依存的关系,计划不能实现,就给分包提供了拖延工期的借口。过程中顺序明显的工序,必须抓住主线;存在大量的交叉作业时,找准关键工序。
2、抓专业分包前期准备资料的完善。让他们自己给自己设条条框框,然后用他们的条条框框去“框”他们。总包要想全面点,要求分包尽可能多的、全面的提供各种计划、措施、方案等等,这也是要同业主、监理相互多沟通,这也是体现一个合格总包管理团体能力的方面。
3、抓安全。这里要点就不说了,大家最清楚。
4、抓进度。加快进度的最有效方法,就是缩短进度检查的时间间隔。最好天天一小查,三天一中查,一周一大查,一个月一次超级大检查。
10.张家口商业地产开发招商策划要点 篇十
张家口商业地产开发招商策划要点
张家口商业地产开发招商策划要点
{张家口远洋地产企划机构***}
近几年随着张家口城市规模的不断扩大,地产开发力度成倍增加,但相对于住宅市场的相对稳定,商业地产的难度越来越大,商业面积的不断加大,是商铺经营难度相对提高,那么在这一形势下,如何搞好商业地产的运营呢?
商业地产作为房地产开发中的一个细分市场,其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始,能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分,从一开始就举足轻重,毫不夸张地说,招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
一、招商工作过程中的操作要点
1、市场调查
市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的精心收集
精心编辑
精致阅读
如需请下载!
演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
调查,这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入,消费习惯和消费层次等等;另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要,它决定着项目的发展和前程。
2、项目分析
项目的分析包括项目本身的分析,如项目的物业形式分析(街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等);物业分析(铺面或铺位、开间、进深、楼层);市场分析(租金、租期、优惠办法)。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家,将来要做成怎样的一个商业物业,怎样才能制订合适的招商政策等。
3、商业定位
在对项目进行商业定位时,要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么业态,是中档还是高档还是更精细一点的东西,只有定位准确,才能在招商过程中找准目标,才能有的放矢地制定招商计划,免做许多无用之功。
4、业态组合
目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量,商铺的分类主要有这几种:商业街商铺、市场类商铺,住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位;除此外,餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列,都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。
5、招商
精心收集
精心编辑
精致阅读
如需请下载!
演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
业态布局划分之后,就要根据这个布局划分来进行招商。招商的方式主要有几种,一种是通过广告媒体宣传,这是目前采用较多的方式,使看到广告后的客户会来电来访,通过他们对项目的了解又间接影响其他客户;第二种是人员推广,包括向外派发海报,海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等,要想尽一切办法让客户到现场来,这是非常关键的一步,因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看,他们的印象就不是很深刻,你讲过以后也就算了,时间一长都忘了,所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来,到了以后依据实物再详细地介绍。
客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚,通过这个客户引来更多的商家,这些客户很多是老乡关系的,像浙江、广东、福建一带都是这样,通过一个客户的介绍,一个带一个,可以引来很多的客户资源,这里面的道理这些商户也都懂,你要告诉他单单一个人做是做不旺一个场子的,只有大家一起做才能做旺,他往往不会说我一个人来就行了,他会去告诉别人的,所以客户带客户这也是一个传播的途径之一,我们要善于多渠道地去挖掘客户。
6、商业物业管理
最后一个要点是商家招进来以后的物业管理,一个场子要做旺,市场环境非常重要,开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施,如水电配套、物业管理、形象统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营,在洽谈的时候会给商户安全感和信心。
精心收集
精心编辑
精致阅读
如需请下载!
演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
二、开发商在招商中常见的误区
1、盲目定位,不切合实际。
为了在销售推广中宣传项目的价值,开发商往往对项目的定位人为拔高,即导致商铺的价格定得比较高,而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位,定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调,定位过低会损害开发商的利益,而定位过高,则会造成商家今后的经营成本过高,不敢问津。
2、招商期望值过高。
期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润,应该先考虑经营者,只有经营者生存了,我们的商场才能生存。我们要通过这个商铺核算出客户在这里经营每个月能产生的营业额,甚至每个月客户的毛利可能是多少,这样我们才能核算出他们的租金成本,而这个成本还是不计算物业管理费、水电费等在内的,我们的租金成本只有比这个价格还要低一些的时候客户的利润才可能突现。一个商场要做起来,都必须经过一个培育期,这个培育期也是有长有短的,开发商要根据周边的情况来定,比如商场处于交通要道旁,它的培育期相应就会短一些,如果这个商场的位置比较边缘化,那么它的培育期可能就要稍微长些。因此我们在招租的时候,前期往往价格比较低,因为我们考虑是先让客户进来,把这个场子先做旺以后这个商场才可能持续下去。而把场子做旺以后,租金才可以慢慢地提升,以后每半年或1年有一个递增,这样的话客户从心理上比较容易接受,而一开始如果太高了,往往就形成客户不
精心收集
精心编辑
精致阅读
如需请下载!
演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
想进来这种局面。开发商最终应该考虑的是商场整体的经营效益,整体的商业氛围,整体的购物环境,不能只简单地计算所谓的利润,而应留给经营者更多的空间。因为,只有多为经营者着想,才能赢得更多的投资者。
3、过分强调市场环境的影响。
现在竞争是比较激烈的,很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了,于是在招商的时候就出现了一种情况,就是招商人员过分强调受市场环境的影响,不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略,有时候我们往往有一种想法,觉得这个市场很难做,竞争激烈确实是目前整个行业的行情,但是从另一方面看,越来越难做也表明着机遇越来越多,因为很多大型的商家要进入这个发展中的城市,它们的到来是很大的挑战也是很大的机遇,会让我们在这个区域中更完善和强大,从而更有实力去竞争,最后站稳脚跟。
4、缺乏持续经营的商业管理观念。
很多开发商认为客户进来了就万事大吉了,这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步,如何持续的经营商场才是最关键的问题。开发商招来了客户,还要注意协助客户经营,客户生存得越久,商场就越旺,以后招商就越容易,升值也就越快,不然客户做了一段后纷纷流失,再招商就非常的困难了。
三、如何克服招商中的问题
1、多学习行业经营特点,增长商业知识,加强沟通能力。
商业发展瞬息万变,受诸多因素影响很大,因此我们要多走出去,精心收集
精心编辑
精致阅读
如需请下载!
演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
学习优秀同行的优点,吸取它们的经验,增长知识。在招商过程中往往会有冷场的情况,有时候想广告做出去了许多,但是打电话和来看店铺的人却寥寥无几?那么这种情况我们招商部门该如何面对?首先是招商人员从自身找原因。想想自己是不是把广告发出去后就一直坐在招商部等客户来电来访,在竞争日趋激烈的今天,这种天上掉馅饼的事情几乎不可能发生,而这种现象最容易发生在刚参加这一行的新人身上。我们能做的是一定要走出去接触客户,同时吸收他们的经验,只有在和客户面对面的交流时你才能知道他们的要求是什么,知道他们理想中的价位又是什么,在交流过程中你也可以听一下他们意见,建议应该经营什么东西,这样在不知不觉中客户的意见会对你起一些参考性的作用,也许使你在工作中少走很多的弯路。
2、熟知商业运作及合作方式。
你面对的人是生意人,这些人见多识广,如果你对这一行很陌生,他对你产生不信任感,不同的行业有其不同的特点,比如饮食行业往往注重卫生环保、药品行业关注周边是否有医疗机构、文体用品行业则对周边是否有学校关注等。比如说签合同,招商合同是由招商方制定的,政策上或许会偏向招商方,这样客户在签合同的过程中就容易挑字眼,如果谈不好可能以前的一切努力就会都白费,因此招商方对合同的解释非常重要,那么如何解释?首先要吃透合同,包括补充协议、管理协议等都要吃透,要做到客户问什么都能很透彻地回答,有些新职员没有经验,对合同研究得也不深刻,因此在面对客户提问的时候就有些手足无措,不能很好地解答客户的问题,这样客户在心理
精心收集
精心编辑
精致阅读
如需请下载!
演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
上就有一种感觉,觉得合同不平等,从而不想签,那工作就前功尽弃了。只有熟悉商业的操作方法,分析得有条有理,他才会对你感兴趣,双方有了信任感才会有合作的可能。
3、学会分析项目的优势和劣势。
俗话说知己知彼才能百战不殆,在开始招商前一定要充分的了解清楚自身的优势和劣势,这样在招商过程中才能扬长补短,有的放矢,如果你对自己的项目都不熟悉,不清楚项目哪些方面是好的,哪些方面是不足的,你给客户介绍的时候一是很笼统,让人家感觉很模糊,没有具体清晰的形象认识,从而不能留下鲜明的印象,更谈不上引发客户强烈的进驻欲望。再者,如果你不了解自己的项目,客户有疑问也不能很好地解答,比如说客户指出了项目的某项短处,如果你回答得很含糊就很容易让客户抓住这一点不放,甚至放大这些短处,不见别的长处,但是如果你很熟悉项目的优势和劣势,你可以在承认项目短处的同时想办法引导客户发现更多的长处,任何项目都不完美,关键是要引导客户看到更多的优势带来的效益,而不是挑瑕疵。比如说之前做过的一个楼盘,商铺的设计本身不是非常合理,开间太小,只有三米宽,长度却有12米,这样整体看来店铺就比较狭长,如果按照一般的感觉,行人路过很可能都不想进去,但是我们在介绍它的时候,有意识地引导客户将里面的部分改成存货区,或主推给做餐饮和美容的客户,建议他们将里面部分改成操作间和美容区,这样将商铺分成了两部分,看起来就不那么深了,只要再把店面布置得有特色一些,还是非常能吸引人的。在熟悉自己项目的本身优势和劣势以外,精心收集
精心编辑
精致阅读
如需请下载!
演讲稿 工作总结 调研报告 讲话稿 事迹材料 心得体会 策划方案
也要做到对周边项目优势和劣势的详细认知。这样给客户做介绍的时候,互相对比说明一下,更容易让客户接受。有人担心一对比客户会流失,其实只要抓住客户心理,突出本产品的重点优势,反而会让客户觉得你真诚可信而更愿意和你接触。
4、学习商业物业管理知识,有为客户服务的观念。
建立以“客户利益为中心,客户满意为宗旨”的服务理念,是新的房产营销和物业管理的灵魂,也是21世纪房产经纪管理行业的发展方向。招商人员与客户应建立彼此信任和友好的关系,并建立一切以客户为中心的机制完善项目的服务体系,最大限度地方便客户,高度重视客户意见,让客户参与决策,加强售后服务,提高物业管理质量和水平,实现企业最佳的整体效益。
精心收集
精心编辑
精致阅读
【房地产成本管理要点】推荐阅读:
房地产公司目标成本控制责任书的编制要点07-04
房地产估价复习要点(期末复习)05-15
房地产管理的内容09-23
房地产经营管理06-08
房地产开发成本管控06-17
房地产委托管理协议07-16
房地产企业的成本管理制度09-26
房地产管理岗位职责06-14
房地产信托项目管理07-15